Jerome Powell har lige advaret om, at det amerikanske boligmarked har brug for en 'svær korrektion', så folk har råd til boliger igen ⁠— men her er grunden til, at det ikke kommer til at ligne 2008

Ejendomsinvestorer har stort set gjort det godt de seneste par år. Men med højere renter kan tingene være ved at ændre sig.

Den amerikanske centralbank hævede sine benchmarkrenter med 0.75 basispoint onsdag, hvilket markerer den tredje stigning i træk.

Højere renter oversættes til større afdrag på realkreditlån - ikke gode nyheder for boligmarkedet. Men nedkøling af boligpriserne er en del af det, der skal gøres for at bringe inflationen under kontrol.

Gå ikke glip

"På længere sigt har vi brug for udbud og efterspørgsel for at blive bedre afstemt, så boligpriserne stiger på et rimeligt niveau, i et rimeligt tempo, og at folk har råd til huse igen," sagde Fed-formand Jerome Powell onsdag. "Vi på boligmarkedet skal nok igennem en korrektion for at komme tilbage til det sted."

"Fra en slags konjunktursynspunkt burde denne vanskelige korrektion bringe boligmarkedet tilbage i bedre balance."

Disse ord lyder måske skræmmende, især for dem, der gennemlevede den sidste finanskrise - hvor boligmarkedet gennemgik en meget, meget vanskelig korrektion.

Men eksperter siger, at der er gode grunde til at tro, at uanset hvordan tingene forløber, vil det ikke være en tilbagevenden til 2008.

Højere udlånsstandarder

Tvivlsom udlånspraksis i den finansielle industri var en væsentlig faktor, der førte til boligkrisen i 2008. Finansiel deregulering gjorde det lettere og mere rentabelt at give risikable lån - selv til dem, der ikke havde råd til dem.

Så da et stigende antal låntagere ikke kunne betale deres lån tilbage, ramte boligmarkedet krater.

Det er grunden til, at Dodd-Frank-loven blev vedtaget i 2010. Loven satte restriktioner på den finansielle industri, herunder oprettelse af programmer for at forhindre realkreditselskaber og långivere i at give spidsfindige lån.

Historien fortsætter

Nylige data tyder på, at långivere faktisk er strengere i deres udlånspraksis.

Ifølge Federal Reserve Bank of New York var den gennemsnitlige kreditscore for nyoprettede realkreditlån 773 for andet kvartal af 2022. I mellemtiden var 65 % af nyopstået realkreditgæld til låntagere med kreditscore på over 760.

I sin kvartalsrapport om husholdningernes gæld og kredit udtalte New York Fed, at "kreditscore på nyopståede realkreditlån forbliver ret høje og afspejler fortsat strenge udlånskriterier."

Husejere i god stand

Da boligpriserne steg, opbyggede boligejerne mere egenkapital.

Ifølge realkreditteknologi- og dataudbyderen Black Knight har realkreditindehavere nu adgang til yderligere 2.8 billioner dollars i egenkapital i deres hjem sammenlignet med for et år siden. Det repræsenterer en stigning på 34% og over $207,000 i yderligere egenkapital, der er tilgængelig for hver låntager.

Desuden misligholdt de fleste boligejere ikke deres lån selv på højden af ​​COVID-19-pandemien, hvor nedlukninger sendte chokbølger over hele økonomien.

Naturligvis var det disse programmer for overholdelse af realkreditlån, der reddede de kæmpende låntagere: de var i stand til at sætte deres betalinger på pause, indtil de genvandt finansiel stabilitet.

Resultatet ser godt ud: New York Fed sagde, at andelen af ​​realkreditsaldi 90 dage plus forfaldne forfald forblev på 0.5% ved udgangen af ​​Q2, nær en historisk måde.

Udbud og efterspørgsel

I et nyligt afsnit af The Ramsey Show påpegede vært Dave Ramsey, at det store problem i 2008 var et "enormt overudbud, fordi tvangsauktioner gik overalt, og markedet bare frøs."

Og nedbruddet var ikke forårsaget af renter eller økonomiens helbred, men snarere "en ejendomspanik."

Lige nu er efterspørgslen efter boliger fortsat stærk, mens udbuddet stadig er mangelfuldt. Denne dynamik kan begynde at ændre sig, efterhånden som Fed forsøger at bremse efterspørgslen ved at hæve renten.

Ramsey anerkender den aftagende stigningstakt i boligpriserne lige nu, men forventer ikke en krise som 2008.

"Det er ikke altid så enkelt som udbud og efterspørgsel - men det er det næsten altid," siger han.

Denne artikel indeholder kun oplysninger og bør ikke opfattes som råd. Den leveres uden nogen form for garanti.