Med hensyn til boligpriser forudser Powell en rettelse, hvad ser han?

Nøgleforsøg

• Boligsalget er faldet med 20 % i forhold til et år siden, hvilket fører til optimisme hos dem, der ønsker at komme ind på ejendomsmarkedet.
• Økonomer forudser, at væksten i boligpriserne vil gå i stå i 2023.
• De fortsatte renteforhøjelser fra centralbankerne har mange eksperter bekymret over, hvad det betyder for ejendomsmarkedet.

I de sidste par år har vi alle hørt så meget om dette varmt ejendomsmarked. Historier dukkede op om huse, der blev solgt på rekordtid, købere, der forlod boliginspektioner for at få salget igennem, og tilbød alle kontanter over noteringsprisen uden at se ejendommen, da så mange byer pludselig blev uoverkommelige.

Folk, der ønskede at komme ind på ejendomsmarkedet, var bekymrede og spekulerede på, om de nogensinde ville have råd til et hjem.

Federal Reserve-formand Jerome Powell kommenterede, "vi har haft en tid med et rødglødende boligmarked over hele landet ... boligpriserne steg på et uholdbart niveau. Vi skal nok på boligmarkedet igennem en korrektion.”

Det ser ud til, at væksten i ejendomspriserne endelig kan komme tilbage til virkeligheden, i det mindste er det håbet. Mange optimistiske boligejere har tålmodigt ventet på, at ejendomspriserne skulle falde, så de endelig kunne komme ind på markedet.

Er dette en langsom død for sælgerens marked? Vi vil forsøge at give mening om det nuværende ejendomsmarked.

Det er ikke et købers marked endnu

Vi må starte med at dele nogle lidt skuffende nyheder til dem, der ønsker at komme ind på ejendomsmarkedet i den nærmeste fremtid. Det er ikke ligefrem et købers marked endnu. På trods af at boligsalget var faldet med 20.2 % fra året før, steg den gennemsnitlige salgspris for eksisterende boliger med 10.8 % fra sidste år, ifølge National Association of Realtors (NAR). Den gennemsnitlige salgspris for eksisterende boliger ligger i øjeblikket på $403,800, men den er faldet fra junis rekordhøje på $413,800.

En økonom fra NAR indikerede, at vi er i en boligrecession, fordi der er et fald i boligsalg og -byggeri. Det er dog ikke en recession i priserne, da lagerbeholdningen stadig er høj nok.

Potentielle købere håbede, at det bedste tidspunkt at komme ind på ejendomsmarkedet ville være lige om hjørnet. Mange mennesker har sparet op i håbet om endelig at kunne købe en bolig til en fornuftig pris, men det ser ikke ud til, at ejendomspriserne vil falde drastisk i den nærmeste fremtid. Der er dog nogle gode nyheder til købere.

Ikke flere budkrige

Ifølge data fra Redfin sælger den gennemsnitlige bolig under sin listepris for første gang siden marts 2021. Dette er et vigtigt mål, fordi det betyder, at boliger ikke faldt fra listeprisen i 17 måneder, så i bund og grund, mest reelle ejendomshandler havde sandsynligvis en slags budkrig. Vi hørte alle nogle af de kaotiske historier om budkrig, og hvor desperate folk var ved at komme ind på ejendomsmarkedet. Hvis du er en køber, behøver du ikke at stresse over at komme ind i en intens budkrig, som nogle mennesker måtte for bare et par måneder siden.

Redfin meddelte også, at antallet af boliger til salg med prisnedsættelser fordobledes til 14.9% i juni fra året før. Det betyder, at sælgere skulle være realistiske med deres forventninger til, hvor meget profit de kunne tjene.

Økonomer hos Redfin forudsagde endda, at nedkølingen efter Labour på ejendomsmarkedet kunne blive mere intens i år med forventninger om, at boliger kunne blive hængende på markedet i længere tid end før. Hvis en bolig forbliver på markedet i længere tid, er der potentiale for, at boliger begynder at sælge under noteringsprisen oftere i de sidste par måneder af 2022. Kun tiden vil dog vise, om sælgere bliver desperate nok til at forlade markedet ved at likvidere for en meget lavere pris.

Hvad er et tegn på, at ejendomspriserne kan falde?

Der er en tro på, at stigende udbud kombineret med faldende efterspørgsel kan føre til lavere boligpriser. Udbuddet af nye boliger i USA passerede over ti måneder i juli. Dette er det højeste niveau siden januar 2009. Hver gang det har været mere end 10 måneder siden, har USA været i recession. Tallet gik officielt til 10.9 den 23. august 200. Måneders forsyning er det udtryk, der bruges til at kvantificere antallet af måneder, det ville tage for den tilgængelige beholdning af boliger på det nuværende marked at sælge, i betragtning af salgstempoet. Månedens udbud var på et rekordlavt niveau på 1.9 måneder i december 2020.

Ifølge National Association of Realtors (NAR) faldt salget af eksisterende boliger 5.9% i juli i forhold til måneden før. Hvis boligsalget fortsætter med at glide, er der potentiale for, at priserne falder, da sælgere ikke vil vente med at finde det perfekte tilbud.

Redfin rapporterede også, at Google-søgninger efter søgeordet "boliger til salg" var faldet i slutningen af ​​august med 27% i forhold til året før. Denne tendens kunne indikere, at folk tænker to gange om at komme ind på ejendomsmarkedet, da bekymringer om rentestigninger fortsætter med at oversvømme nyhederne.

Højere husleje versus meget højere afdrag på realkreditlån

Et andet problem på ejendomsmarkedet har været høje huslejer modsvaret af endnu højere afdrag på realkreditlån fra udlejere. Tidligere ville mange ejendomsinvestorer hævde, at aktivklassen gav anstændige afkast. Med stigende huslejer er det svært at få overskud som udlejer, fordi afdrag på realkreditlån også er steget. Sammen med renterne på realkredit er forsikringsomkostningerne også steget.

I slutningen af ​​august blev det offentliggjort, at huslejen ramte rekordhøje for 17. måned i træk i juli. Ifølge oplysninger fra realtor.com var den nationale median husleje på den nye rekordhøje hastighed på $1,879 om måneden for juli, hvilket er en stigning på 12,% fra for et år siden. Hyppigheden af ​​huslejeændringer aftager dog, da stigningen på 10 % år/år er den mindste, vi har set siden juni 2021.

I takt med at huslejen stiger, er afdragene på realkreditlån steget endnu mere i løbet af det sidste år. Mortgage Bankers Association delte, at den gennemsnitlige månedlige realkreditbetaling var næsten 1.5Xx så meget som den månedlige median, der anmodede om husleje for andet kvartal. Dette ville være det høje niveau, der er registreret med data, der går tilbage til 2009. Hvis afdrag på realkreditlån fortsætter med at stige, vil mange potentielle investorer tænke sig om to gange om at komme ind i fast ejendom som en investering.

Hvorfor er afdragene på realkreditlån steget i vejret?

Kombinationen af ​​højere boligpriser og højere realkreditrenter har ført til, at afdrag på realkreditlån er blevet uoverkommelige og skræmmende. Renterne var historisk lave under nedlukningen, hvilket førte til et boligboom. Ejendomsboomet førte til sidst til budkrige, som prissatte mange håbefulde købere.

S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price NSA Index blev udgivet den 30. august, og tallene viste, at boligpriserne var steget 18 % i løbet af det sidste år fra juni. For at tilføje yderligere perspektiv ser det ud til, at de amerikanske boligpriser er steget med 40 % siden pandemien startede (fra februar 2020 til maj 2022 for at være præcis). Med høje ejendomspriser matchet med øgede renter er afdrag på realkreditlån steget voldsomt.

Kommer boligpriserne til at falde?

Det er svært at forudsige præcist, hvad der vil ske med økonomien, da centralbanken fortsætter med at hæve renten for at bremse den økonomiske aktivitet. Det er dog værd at bemærke, at Goldman Sachs har advaret sine kunder om, at boligpriserne forventes at gå helt i stå i 2023. De gik så langt som til at forudsige, at boligprisvæksten vil forblive på et gennemsnit på 0 % i 2023. Mens potentielle købere kan se dette som en positiv nyhed, fordi priserne ikke vil fortsætte med at stige i vejret, er ejendomspriserne stadig steget betydeligt siden begyndelsen af ​​pandemien.

Når det er sagt, er der en enorm forskel mellem at gå i stå i boligprisvæksten og faldende ejendomspriser. Bare fordi væksten går i stå, betyder det ikke, at priserne falder. Nogle eksperter mener, at hjemmeefterspørgslen vil forblive stærk på grund af et stærkt arbejdsmarked og et utilstrækkeligt udbud. Med en stærk efterspørgsel efter boliger er det svært at forestille sig, at ejendomspriserne snart vil falde enormt.

Hvordan skal du investere?

Det kan være svært at beslutte, om du skal investere dine penge i et forvirrende ejendomsmarked i øjeblikket. Investering i fast ejendom bliver mere risikabelt, når du medregner høje renter og høje ejendomspriser. På den ene side ønsker du ikke at blive låst inde i et astronomisk højt tempo. På den anden side er du ikke sikker på, om du skal blive ved med at vente længere på, at priserne falder til præ-pandemiske niveauer, eller om det overhovedet er muligt på dette tidspunkt.

Et alternativ er at investere i fast ejendom gennem køb af aktier i virksomheder, der korrelerer med boligmarkedet. Q.ai tilbyder Investeringssæt med REIT'er og andre ejendomspositioner indbygget.

Bottom Line

Det er ikke længere et sælgers marked af de årsager, der er anført i denne artikel, men vi er ikke helt et købers marked endnu. De næste håndfuld måneder bliver en overgang. Der er en række data, der peger i forskellige retninger, men det er svært at sige med sikkerhed, hvornår ejendomspriserne vil falde. Væksten i boligpriserne ser ud til at aftage, men juryen er stadig ude på, hvornår priserne vil falde, og hvor langt de vil gå. Federal Reserve-formand Powell kan have ret, det kunne være tid til en korrektion af boliger.