3 klik til 12.7 % udbytte

Fast ejendom er ved at blive banket, hvilket betyder, at ejendomsinvesteringsfonde (REIT'er) er et godt køb igen.

Endelig! REIT-udbyttet er tilbage til, hvor de burde være - (land)ejer over vanilje S&P 500!

Vi kontrarister kan selvfølgelig gøre det endnu bedre end de populære Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Selvom 3.5 % ikke er dårligt, blegner det i forhold til de 12.7 % "overskriftsudbytte", vi er ved at diskutere.

Hvorfor er REIT'er billige igen? Enkelt: Fed.

Som jeg nævnte for måneder siden, højere renter betyder ikke kun højere kapitalomkostninger for REIT'er (og alle andre virksomheder, for den sags skyld), men også mere konkurrence om indkomst i takt med, at obligationsrenterne bliver mere og mere konkurrencedygtige.

REIT'er har faktisk opført sig nøjagtigt, som vi forventede ...

Overordnet set vil vi dog se tilbage på denne periode som en af ​​de bedste tidspunkter at købe REITs til billigere priser og meget højere end gennemsnittet afkast.

Hvor skal vi starte? Lad os diskutere den tre-pakke REIT'er, der giver 11.4% til 13.5%.

Necessity Retail REIT (RTL)

Udbytteprocent: 13.5 %

Jeg har lidt af et blødt punkt for Getty Realty (GTY), en specialist med en enkelt lejer, der passer til formen "kedeligt er smukt" ved at udleje dens egenskaber til, hvad jeg vil kalde "nødvendigheds"-forhandlere: tankstationer, dagligvarebutikker, autoreservedelsbutikker, du forstår.

I betragtning af det ville jeg have at elske et ejendomsfirma, der kalder sig selv Necessity Retail REIT (RTL), højre?

Necessity Retail ejer mere end 1,000 single-lejer og "open-air power, forankrede og købmandscentre" i 48 stater, der er nettolejet på primært langsigtede aftaler. Dens lejere kommer fra 44 forskellige industrier – inklusive gas/convenience, sundhedspleje og hurtigservicerestauranter – uden at én branche udgør mere end 8 % af lineære huslejer.

Hvorfor lyder sådan en stor REIT så ukendt? Nå, for kun et år siden skiftede den navn fra American Finance Trust (AFIN)-et navn Jeg udforskede i 2020. Jeg bemærkede, at dets store eksponering for restauranter, underholdning, detailhandlere og kontorejendomme er et "ansvar" midt i COVID, men at det kunne ende med at ligne et køb på grund af potentialet for et COVID-genopretningssnap-back.

Spol frem til i dag, og RTL har et meget andet problem – nemlig gæld.

I slutningen af ​​2021 annoncerede det et køb på 1.3 milliarder dollar af 81 detailaktiver fra CIM Real Estate Finance Trust samt frasalg af tre ikke-kernekontoraktiver.

Den gode nyhed? RTL sænkede sin top-10-lejerkoncentration og reducerede sin eksponering for kontorlokaler fra 7 % til 1 %. Ulempen? En stor gældsbyrde blev kun større. Denne REIT har nu 2.8 milliarder dollars i nettogæld, hvilket er næsten 10 gange dets justerede EBITDA og mere end tre gange dets markedsværdi!

For hvad det er værd, er udbyttedækning her ikke en åbenlys bekymring, idet udbyttet repræsenterer kun 83 % af de efterfølgende 12-måneders justerede midler fra driften (FFO). Men den høje gældsbelastning og manglen på åbenlyse katalysatorer giver mig en lille pause om RTL.

Global Net Lease (GNL)

Udbytteprocent: 11.4 %

Global Net Lease (GNL) er en kommerciel REIT, der, som "Global" i sit navn antyder, ikke kun opererer her i USA, men i 10 andre lande, herunder Storbritannien, Holland, Finland og Frankrig. Det ejer 311 ejendomme, der er udlejet til 140 lejere i 50 brancher, selvom industrikoncentrationen er lidt højere - finansielle tjenesteydelser (13%) og bilproduktion (12%) er begge tocifrede dele af porteføljekagen.

Den anden del af navnet er "Net Lease", hvilket ligesom med RTL er en grund til at kunne lide det. Nettolejekontrakter, som en påmindelse, er "netto" af forsikring, vedligeholdelse og skatter, hvilket betyder, at det bare opkræver husleje og overlader alt andet til lejerne at finde ud af. Det betyder færre variabler for GNL-investorer at bekymre sig om; fortjenesten er mere forudsigelig og pålidelig, end den ville være med traditionelle lejekontrakter.

Så hvad er det Wrongs med GNL?

Til at begynde med var Global Net Lease blandt de mange REIT'er, der skar i deres udbytte på grund af COVID. Konkret reducerede selskabet sin udbetaling med 25 % til 40 cent per aktie i april 2020, og det har ikke set sig tilbage.

Hvis der er nogen fordel ved nedskæringen, er det, at den nuværende udbetaling er mere bæredygtig. AFFO-udbetalingsforholdet er 93%, hvilket er sikkert nok, men bjørne vil følge nøje med i de kommende måneder.

Ligesom Necessity Retail har GNL også en ret høj gæld på 2.2 milliarder dollars. Det er ikke så slemt, i det mindste relativt – det er 8x justeret EBITDA og 1.5x markedsværdien. Og den vægtede gennemsnitlige rente, den betaler på den gæld (3.5 %) er lidt bedre end RTL's (4.2 %).

Så Global Net Lease har bestemt sine vorter. Men for mere aggressive udbytteinvestorer kan GNL – som er en sjælden multinational ejendomshandel, der handler på attraktive niveauer sammenlignet med både AFFO og justerede EBITDA – passe regningen.

Office Properties Income Trust (OPI)

Udbytteprocent: 13.2 %

Nogle gange kan selv de værste situationer bære rentable frugter.

Tag Office Properties Income Trust (OPI), for eksempel. Denne REIT ejer 160 ejendomme, som den primært udlejer til enkeltlejere af høj kreditkvalitet - ikke kun virksomheder, men også offentlige enheder. Og tilbage, da jeg anmeldte det i oktober 2022, var det bundet i et årti langt fald, der virkelig var gået hurtigere på det seneste - OPI-aktierne var blevet halveret næsten.

Men lige så svært som det er at være udlejer af kontorejendomme i disse WFH-tider, er OPI ikke uden sine fordele. Og på det tidspunkt tænkte jeg over, at "måske markedet oversælger OPI."

Lad os være klare: OPI kæmper en kamp op ad bakke, der begyndte længe før COVID.

Begreberne "WFH", "fjernarbejde" og "distancearbejde" kunne have ramt mainstream i 2020, men virksomhedernes Amerika havde vippet mere mod fleksible arbejdssituationer i årevis - COVID gav blot tendensen et høfligt skub.

Stadig væddemål mod Office Properties Income Trust, i det mindste lige nu, kan være farligt. Selvom den har trukket næsten 20 % af sin værdi tilbage i løbet af de sidste par måneder, er aktien stadig ekstremt billig, til kun fem gange CAD (kontanter tilgængelige for distribution, en alternativ rentabilitetsmåling for nogle REIT'er). Hvis du vil bruge en mere traditionel REIT-metrik, handler OPI til mindre end 4x dens normaliserede FFO.

Desuden er OPI ikke en New York City-baseret REIT, der bløder lejere. Det er mere forstadsbaseret med en nuværende belægning på 96%. Hele en tredjedel af lejerne er statslige enheder eller entreprenører - den slags lejere, der er klistret til deres kontorer. Og efter et par år med at tilbyde uhindret fleksibilitet, begynder mange arbejdsgivere endelig at skubbe tilbage og kræve, at arbejdere skal bruge et par dage tilbage på kontoret.

Brett Owens er Chief Investment Strategist for Kontrarian Outlook. For flere gode indkomstideer, få din gratis kopi hans seneste specialrapport: Din førtidspensionsportefølje: Kæmpe udbytte - hver måned - for evigt.

Videregivelse: ingen