3 High Yield REIT'er for sikker udbytteindkomst

Ejendomsinvesteringsfonde, eller REIT'er, er generelt et godt sted at henvende sig for sikker og attraktiv udbytteindkomst. Dette skyldes, at de nyder godt af nul selskabsbeskatning og ved lov er forpligtet til at udbetale mindst 90 % af den skattepligtige indkomst som udbytte til deres aktionærer. Desuden nyder langt de fleste REIT'er godt af den defensive og stabile karakter af kontraktlige lejeindtægter fra fast ejendom.

Som et resultat er det ikke overraskende, at mange blue-chip REIT'er, der har eksisteret i årtier, nu har sluttet sig til rækken af ​​verdens mest elite-udbyttevækstselskaber som Dividend Aristocrats (25+ år i træk med udbyttevækst) og/eller Dividend Kings (50+ år i træk med udbyttevækst).

Her vil vi se på tre high-yield REIT'er, der tilbyder sikre udbytter og enten er en Dividend King eller en Dividend Aristokrat.

En ung aristokrat i 'Move In'-tilstand

Essex Property Trust (ESS) sluttede sig til Dividend Aristocrats-klubben for ganske nylig, da den har vokset sit udbytte i 28 år i træk. I betragtning af dets meget attraktive langsigtede vækstudsigter, fremragende balance og konservative udbetalingsforhold, forventer vi, at den vil fortsætte med at vokse sit udbytte i mange år fremover.

Dets forretningsmodel består primært af at udvikle, ombygge, administrere, erhverve og sælge flerfamilieboliger på vestkysten. Det ejer i øjeblikket over 60,000 lejlighedsenheder fordelt på hundredvis af samfund.

Det nyder tre vigtigste alfa-genererende konkurrencefordele fra denne forretningsmodel.

For det første kan den udvikle flerfamilieejendomme og derefter sælge dem med betydelig fortjeneste. For det andet kan det udnytte sin ekspertise og forretningsnetværk til at købe ejendomme og derefter engagere sig i værdiskabende ombygningsaktiviteter, som giver meget attraktive risikojusterede afkast for aktionærerne. For det tredje betyder dets geografiske fokus, at det opererer på markeder med begrænset udbud med stærke økonomiske fundamenter. Som følge heraf er der en lille trussel om, at overskudsforsyningen oversvømmer markederne, hvilket betyder, at dets ejendomme har en stærk voldgrav omkring sig. I betragtning af den teknologisektordrevne jobvækst på dets markeder og begrænsede udbud sammen med dets udviklings- og ombygningskapacitet, har ESS en lys fremtid.

ESS har også vist sig at være ret modstandsdygtig over for recessioner på grund af at tilbyde en grundlæggende nødvendighed, hvilket får dets cash flow og udbyttevækstprofil til at se endnu mere lovende ud i tilfælde af, at vi støder på en alvorlig recession i den nærmeste fremtid. For eksempel, hvis midler fra operationer (FFO) pr. aktie faktisk steg under den sidste recession, fra $5.57 i 2007 til $6.14 i 2008 og derefter $6.74 i 2009.

Når man kombinerer sine konkurrencemæssige fordele og lavrisikoprofil med sit 4 % udbytte og forventede 5-6 % FFO og udbytte pr. aktie CAGR i løbet af det næste halve årti, tilbyder ESS en meget attraktiv risiko-belønningsprofil for investorer, der leder efter sikkert højt afkast. .

Legenden om 'O'

ejendomsindkomst (O) er en legendarisk udbyttevækstaktie på grund af dens track record med at knuse S&P 500's samlede afkast, siden den blev børsnoteret tilbage i 1994 og udbetalte et attraktivt månedligt udbytte, som det har øget i 27 år i træk.

Det nyder stor skala med en portefølje på 11,733 ejendomme udlejet på konservativt strukturerede tredobbelt netto lejekontrakter til 1,147 lejere. O har en 8.8-årig vægtet gennemsnitlig lejeperiode og genererer 43% af sin lejeindtægt fra lejere af investeringskvalitet, hvilket giver den høj synlighed i sin fremtidige pengestrøm. Denne pengestrømsstrøm har også vist sig at klare sig meget godt under lavkonjunkturer, hvilket yderligere bidrager til styrken af ​​dens profil.

Med en A-kreditvurdering, en 6.3-årig vægtet gennemsnitlig løbetid for dets obligationer og obligationer, en fast dækningsgrad på 5.5x, 95 % af gælden er usikret, 88 % af gælden til fast rente, likviditet på over 2.5 milliarder dollars, og en nettogæld til annualiseret proforma justeret EBITDA på 5.2x, O's balance er fæstningslignende.

O-aktien tilbyder i øjeblikket et attraktivt udbytte på 4.5 %, der er meget sikkert og sandsynligvis vil fortsætte med at vokse i mange år fremover givet dens stærke forretningsmodel og track record. O handler også med en meningsfuld rabat på dets historiske gennemsnit på EV/EBITDA, P/AFFO og P/NAV basis. Kombineret med forventet fortsat mellem-encifret annualiseret AFFO pr. aktie-vækst og 4.5% udbytteafkast skaber dette en attraktiv risikojusteret totalafkastprofil.

Lav en føderal sag ud af denne REIT

Endelig Federal Realty Trust (FRT) er en førende detail-fokuseret REIT, der ejer, udvikler og ombygger indkøbscentre i højindkomst, tæt befolkede kystmarkeder i USA. Disse markeder vil sandsynligvis hjælpe FRT med at generere langsigtet outperformance på grund af deres stærke indkomst- og befolkningsvæksttendenser .

Med mere end 3,100 lejere i over 105 ejendomme og ingen enkelt lejer, der leverer endnu 3 % af sin årlige basisleje, er FRT velisoleret mod detailkonkurser, der kan udvikle sig, efterhånden som e-handel fortsætter med at vokse og potentielle fremtidige recessioner tager deres vejafgift på detailhandlerne og deres udlejere.

Ud over sin koncentration på markeder med gunstige indkomster og demografiske tendenser, skaber FRT også værdi for aktionærerne ved at udnytte sin stærke A-vurderede balance til at investere i sine nuværende og nye ejendomme til attraktive afkast. Ud over at drive vækst i lejeindtægterne holder disse investeringer også sine aktiver friske og attraktive for både lejere og shoppere, hvilket yderligere styrker deres konkurrencemæssige position.

Selvom det bestemt ikke er recessionssikkert, klarede FRT sig ret godt under den sidste store recession og vil sandsynligvis gøre det igen under den næste recession på grund af dens diversificering, styrken af ​​dets markeder og kvaliteten af ​​dets lejere og ejendomme. I den sidste store recession voksede dens FFO pr. aktie med 6.4 % år over år i 2008, faldt med 8.8 % i 2009 og voksede derefter med 10.5 % i 2010. Som et resultat heraf har vi tillid til fortsættelsen af ​​dens langsigtet udbyttevækstrække.

Bottom Line

Med den økonomiske usikkerhed på et meget højt niveau er sikre og attraktive indkomstinvesteringer mere værdifulde end nogensinde for investorer. Med gennemprøvede og attraktivt prissatte højafkast-REIT'er som ESS, O og FRT har investorer adgang til nogle af de bedste ejendomsporteføljer, ledelsesteams og forretningsmodeller i verden, som fortsat burde skaffe voksende indkomststrømme for mange år fremover.