3 Top REITs, der er usædvanligt billige lige nu

REITs er særligt hårdt ramt på det igangværende bjørnemarked. Mens S&P 500 er faldet 18 % i år, er Real Estate Select Sector SPDR ETF (XLRE) har faldet 26 pct.

Hovedårsagen bag REIT'ers underperformance er virkningen af ​​høje renter på renteudgifterne for de fleste REIT'er, som bærer betydelige mængder af gæld.

Nogle REIT'er er dog blevet ekstremt billige set ud fra et langsigtet synspunkt. Så snart modvinden fra høje renter begynder at aftage, vil de REIT'er med stærke fundamentaler sandsynligvis belønne deres andelshavere i høj grad.

Med det sagt, lad os diskutere udsigterne for tre usædvanligt attraktive REIT'er.

Et Pure-Play Hospital REIT

Grundlagt i 2003, Medical Properties Trust (MPW) er det eneste rendyrkede hospital REIT i sin sektor.

REIT ejer mere end 400 ejendomme, som er udlejet til mere end 30 forskellige operatører. De fleste af aktiverne er generelle akutte hospitaler og er godt diversificeret på tværs af forskellige geografier med ejendomme i 29 stater for at mindske risikoen for ubalancer i efterspørgsel og udbud på individuelle markeder. Ud over sin amerikanske portefølje opretholder Medical Properties en strategisk eksponering mod vigtige internationale markeder, herunder Tyskland, Storbritannien, Italien og Australien.

Medical Properties har nogle konkurrencemæssige fordele. Som det eneste rendyrkede hospital REIT, med næsten 20 års erfaring i sin virksomhed, har det stor ekspertise inden for sin niche. Det nyder også stordriftsfordele.

Som et hospital REIT er Medical Properties mere modstandsdygtige over for recessioner end de fleste REIT'er, da de fleste forbrugere ikke reducerer deres sundhedsudgifter selv under de mest ugunstige økonomiske forhold. REIT har vist sig at være modstandsdygtig under hele coronakrisen med rekordhøje midler fra operationer [FFO] pr. enhed i 2020 og 2021. På den anden side, i den store recession, pådrog trusten et fald på 31 % i sin FFO pr. udbytte med 26 pct.

Medical Properties har udvist en bemærkelsesværdig konsekvent vækstrekord. Den har vokset sin FFO pr. enhed i ni af de sidste 10 år med en gennemsnitlig årlig sats på 9.3 %. Den konsekvente præstation er et vidnesbyrd om REIT's solide forretningsmodel og dens omhyggelige udførelse. Takket være medvinden fra den aldrende befolkning på de fleste af dets markeder og en lovende opkøbspipeline, vil Medical Properties sandsynligvis forblive på sin vækstbane i de kommende år.

På den anden side, ligesom andre REIT'er i sundhedssektoren, står Medical Properties i øjeblikket i modvind, nemlig inflationens indvirkning på lønomkostningerne, et trægt post-pandemisk opsving i patientmængder og aftagende finanspolitiske stimuluspakker. Som følge heraf antager vi kun 0.4 % gennemsnitlig årlig vækst af FFO pr. enhed over de næste fem år, for at være på den sikre side.

Medical Properties har hævet sit udbytte i ni på hinanden følgende år og tilbyder i øjeblikket et udbytte på 9.3 %. REIT har en anstændig udbetalingsgrad på 64% og en solid balance med en rentedækningsgrad på 2.6. I betragtning af også dens defensive forretningsmodel, bør dens udbytte betragtes som sikkert i en overskuelig fremtid.

Medical Properties handler i øjeblikket til et næsten 10-årigt lavt pris-til-FFO-forhold på 6.9, hvilket er meget lavere end det historiske gennemsnit på 12.5 af aktien. Den usædvanligt billige værdiansættelse er et resultat af den førnævnte modvind og inflationens påvirkning af nutidsværdien af ​​fremtidige pengestrømme. Så snart inflationen begynder at aftage, vil FFO-multiplen sandsynligvis begynde at vende tilbage mod sit historiske gennemsnit. Vi forventer således en 12.6 % årlig værdiansættelsesmedvind over de næste fem år. Givet også 9.3% udbytte og 0.4% vækst i FFO pr. enhed, tror vi, at aktien kan tilbyde et samlet årligt afkast på 18.5% over de næste fem år.

Denne REIT giver på kontoret

Office Properties Income Trust (OPI) er en REIT, der i øjeblikket ejer mere end 160 bygninger, som er beliggende i 31 stater og primært er udlejet til enkeltlejere med høj kreditkvalitet. REIT's portefølje har i øjeblikket en belægningsprocent på 90.7% og en gennemsnitlig byggealder på 17 år.

Office Properties genererer 64% af sine lejeindtægter fra lejere af investeringskvalitet. Dette er en af ​​de højeste procentdele af husleje, der betales af lejere af investeringsgrad i REIT-sektoren. Det er også bemærkelsesværdigt, at amerikanske statslejere genererer cirka 20 % af lejeindtægterne, mens ingen anden lejer tegner sig for mere end 4 % af den årlige indkomst. Samlet set har Kontorejendomme en exceptionel kreditprofil af lejere, hvilket resulterer i pålidelige pengestrømme og dermed udgør en væsentlig konkurrencefordel.

På den anden side har Office Properties en høj gældsbelastning, hvor dens renteudgifter i øjeblikket optager stort set alle dens driftsindtægter. Som følge heraf er trusten i gang med at sælge aktiver for at reducere dens gearing. Nedgearingsprocessen har taget sit præg på REIT'ens præstation i løbet af de sidste to år.

I tredje kvartal faldt belægningsprocenten for kontorejendomme fra 94.3 % til 90.7 %, og dens normaliserede FFO pr. enhed faldt 10 % i forhold til det foregående års kvartal. På grund af salg af aktiver og udløb af nogle lejekontrakter er FFO pr. enhed faldet med 19% i alt i de sidste to år og er klar til at falde med yderligere 3%-4% i år.

Desuden kan coronavirus-krisen få mange virksomheder til at indføre en permanent "arbejde hjemmefra"-model for at reducere deres driftsomkostninger. Et sådant skift ville skade Office Properties i det lange løb, selvom det er for tidligt at vurdere effekten af ​​pandemien på denne tendens. På grund af byrden af ​​den høje gældsbelastning på præstationerne for kontorejendomme og modvinden fra "arbejde hjemmefra"-tendensen forventer vi kun en gennemsnitlig årlig vækst på 2 % af FFO pr. enhed over de næste fem år.

Office Properties har frosset sit udbytte i fire på hinanden følgende år, men det tilbyder et usædvanligt højt udbytte på 15.7 %. REIT har et sundt udbetalingsforhold på 47%, men det har en overdreven gældsbelastning. Som følge heraf kan dets udbytte blive skåret i tilfælde af en recession.

På den lyse side handles aktien i øjeblikket til et næsten 10-årigt lavt pris-til-FFO-forhold på 3.0, hvilket er langt lavere end dets 10-årige gennemsnit på 8.0. På grund af REIT'ens høje gearing foretrækker vi at være konservative og derfor antage et fair pris-til-FFO-forhold på 6.0.

Hvis aktien når vores fair værdiansættelsesniveau om fem år, vil den nyde en årlig gevinst på 15.0 % i afkastet. Givet også 15.7% udbytte og 2.0% vækst af FFO pr. enhed, kan Office Properties tilbyde et samlet årligt afkast på 24.7% over de næste fem år.

Knæk denne pengeskab for indkomst

Safehold (SAFE) blev offentlig i 2017 med iStar som forvalter og primær investor. Den dag i dag forbliver iStar majoritetsaktionæren, selvom den ved lov er begrænset til kun at kontrollere 42 % af stemmeberettigede aktier til virksomhedsledelsesformål.

Safehold er et grundlejemål REIT, som har til formål at revolutionere ejendomsbranchen ved at tilbyde en mere kapitaleffektiv måde for virksomheder at eje bygninger til deres virksomheder. Fonden engagerer sig i langsigtede salg og tilbageleje af jord under kommercielle ejendomme i hele USA og er den eneste REIT, der udelukkende fokuserer på grundlejekontrakter for at støtte ejendomsinvesteringer og -udvikling.

Safehold er tidligt på vej i sale and leaseback-grundlejesektoren. Som et resultat, drager det fordel af at tilbyde innovative og unikke leasingprodukter, som giver REIT'en brede avancer og rigelig plads til fremtidig vækst. Der er dog få barrierer for adgang til denne virksomhed, og derfor kan tillidens konkurrencefordel ikke vise sig at være holdbar.

Safehold nyder i øjeblikket et stærkt forretningsmomentum. I tredje kvartal voksede den sin omsætning med 52 % i forhold til det foregående års kvartal takket være adskillige nystarter og næsten tredoblede sin FFO pr. enhed, delvist takket være en engangsfortjeneste fra salg af en grundlejekontrakt. REIT købte grundlejemålet i december 2020 for $76.7 millioner og solgte det i tredje kvartal for $136 millioner. Takket være dets vedvarende forretningsmomentum er REIT på vej til at vokse sin FFO per enhed med næsten 30% i år, til et nyt rekordniveau.

Safehold er førende på et massivt, samlet adresserbart marked, der anslås til at være $7 billioner. Stigende renter lægger dog pres på REIT'ens nettoaktivværdi (NAV). Derfor antager vi en gennemsnitlig årlig vækst på 2.7 % af REIT'ens NAV over de næste fem år.

Desuden tilbyder fonden i øjeblikket et udbytte på 2.4 %. Selvom dette udbytte er meget lavere end udbyttet af Medical Properties og Office Properties, er udbyttet fra Safehold meget sikrere end udbyttet fra de to andre REIT'er, primært takket være et solidt udbetalingsforhold på 35 %.

Safehold handler i øjeblikket til et næsten fem års lavt pris/NAV-forhold på 0.62, hvilket er meget lavere end vores forudsatte fair værdiansættelsesniveau på 1.0. Så snart renten begynder at aftage, forventer vi, at REIT vender tilbage mod sit fair værdiansættelsesniveau. Hvis aktien handles til dets fair værdiansættelsesniveau om fem år, vil den nyde en årlig gevinst på 12.6 % i afkastet. Givet også 2.4 % udbytte og 2.7 % vækst i NAV pr. enhed, kan Safehold tilbyde et samlet årligt afkast på 17.0 % over de næste fem år.

Afsluttende tanker

Ovenstående tre REIT'er er blevet usædvanligt billige på grund af deres frasalg, hvilket primært er et resultat af virkningen af ​​40-årig høj inflation på deres resultater og på deres værdiansættelse.

Vi forventer, at inflationen begynder at aftage næste år takket være den aggressive politik fra Fed, som har prioriteret at genoprette inflationen til sit langsigtede mål på 2 %. Når inflationen aftager, kan de tre ovennævnte REIT'er belønne investorer.