"Når vi ser tilbage i løbet af det seneste årti eller deromkring, har mulighederne for at købe aktier i REIT-aktier i blue-chip lejligheder været få og langt imellem," siger Brad Thomas, CEO og senioranalytiker hos Wide Moat Research og forfatter til Den intelligente REIT-investor. "Der er et sjældent salg i gang lige nu."
Lejlighed REIT'er handler i øjeblikket med en rabat på 21 % i forhold til værdien af deres underliggende aktiver, beregner Green Street, et analytisk firma for kommerciel ejendomsmægler. Så sent som for et år siden handlede de med 3 % rabat.
Det er ikke overraskende, at REIT'er i lejligheder er faldet sammen med aktier og obligationer i år i et bredt markedssalg. Ejendomsinvesteringer er følsomme over for renter, som øger låneomkostningerne.
Det oplyste Arbejdsministeriet onsdag forbrugerpriserne steg med 9.1 pct. årligt tempo i juni, hvilket baner vejen for endnu en stejl rentestigning fra Federal Reserve senere på måneden.
Men høje priser er faktisk gode nyheder for REIT'er i lejligheder, da de gør det sværere at købe et hjem. Efter en periode med rekordlave realkreditrenter er den 30-årige faste rente næsten fordoblet til 5.51 %. I maj toppede den gennemsnitlige salgspris for eksisterende boliger $400,000 for første gang, hvilket yderligere belastede overkommeligheden.
"Der er nogle potentielle købere, som nu er skubbet ind i lejemålspuljen," siger Haendel St. Juste, administrerende direktør og REITs analytiker hos Mizuho Securities. "Det dramatiske skift i omkostningerne ved boligejerskab er en nettofordel for lejesiden."
Tilmelding til nyhedsbrev
Barrons forhåndsvisning
Få et smugkig på de mest populære historier fra weekenden Barrons magasin. Fredag aften ET.
Analytikere siger, at salget i REIT'er til lejligheder ser ud til at være overdrevet, da virksomhederne har sunde balancer, og udsigterne for lejeefterspørgsel ser stærke ud. Den seneste rapport om forbrugerprisindekset viste, at huslejepriserne var steget mest siden 1986 - en stigning på 5.8 % fra året før.
John Pawlowski, administrerende direktør hos Green Street, er enig i, at priserne på REIT-lejligheder er faldet for kraftigt. Der er tidspunkter, hvor lejeboliger "bliver smidt ud med badevandet af en negativ makroboligfortælling," siger han. De fleste af de REIT'er, han dækker, har kun 20 cent til 25 cents gæld for hver dollar af aktivværdi og masser af pengestrømme til at betjene gæld.
For at være sikker er fast ejendom i høj grad korreleret til økonomien. Man skal kun se tilbage til 2020, hvor millioner af amerikanere mistede deres job under Covid-nedturen, og den indflydelse det havde på husleje og belægning.
Byer ved kystbyer, herunder San Francisco, New York, Los Angeles centrum og Seattle, "så det skarpeste fald i lejlighedsleje og fald i belægning," siger Pawlowski. Men i Sunbelt-områderne, herunder Atlanta, Carolinas, Texas, Phoenix og Las Vegas, faldt huslejen en smule, mens belægningen forblev robust.
Forskellige lejligheds-REIT'er giver investorer mulighed for at satse på forskellige dele af landet, siger St. Juste.
Camden Property Trust
(ticker: CPT) og
Lejlighedssamfund i Mellemamerika
(MAA) har primært Sunbelt-beholdninger.
Egenkapitalboliger
(EQR) og
AvalonBay-samfund
(AVB) er stærkt bikystnære.
Lejlighedsindkomst REIT
(AIRC) og
UDR
(UDR) har eksponering til både kyst- og Sunbelt-markeder, mens
Essex Property Trust
(ESS) er et vestkyststykke.
| Virksomhed / Ticker | Seneste pris | YTD-prisændring | Samlet afkast i 2021 | Markedsværdi (bil) | Pris / 2023E FFO* | Udbytteprocent |
|---|
| BICOASTAL | | | | | | |
| AvalonBay Fællesskaber / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1 % | $26.7 | 18.2 | 3.3 % |
| Equity Residential / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| SOLSEL | | | | | | |
| Camden Property Trust / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1 % | $14.1 | 18.6 | 2.8 % |
| Mid-America Apartment Communities / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| BALANCERET EKSPONERING TIL BEGGE MARKEDER | | | | | | |
| Lejlighedsindkomst REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7 % | $6.5 | 16.6 | 4.4 % |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E = skøn. FFO=midler fra driften. *Pris/midler fra driften er et standardmål for værdi for REIT'er. Branchegennemsnittet er nu 19.2.
Kilde: Bloomberg
Pawlowski siger, at UDR og Equity Residential har handlet i samme størrelsesorden som deres jævnaldrende i år, men har haft et hårdt 2020 og 2021. "De har allerede haft en masse smerte, og så de var ikke så dyre på vej ind i dette år. , og nu er værdiansættelserne nulstillet, og de fundamentale forhold forbedres, og derfor er UDR og Equity Residential to særligt billige REIT'er lige nu." Han sagde, at de handler med et højere udbytte af 2022-indtjening end jævnaldrende REIT-lejligheder, og deres forventede interne afkast er i den øverste halvdel af alle ejendomssektorer.
En af de faktorer, der lover godt for REIT'er i lejligheder, er, at boliger er en ikke-diskretionær post, så selv hvis folk mister deres job i en recession eller får en lønnedgang, falder efterspørgslen efter lejeboliger ikke så brat som efterspørgslen efter skønsmæssige varer, såsom rejser eller luksusvarer. "I en recession kan huslejen stadig falde," siger Pawlowski. "Men fordi efterspørgslen er mindre diskretionær, vil efterspørgslen holde sig bedre end andre områder."
Gina Szymanski, en porteføljeforvalter i REIT-værdipapirgruppen hos AEW Capital Management, siger, at bolig-REIT'er er "en af vores yndlingskategorier", givet deres prissætningskraft og fundamentale forhold. Hun bemærker, at de "ikke er immune over for en tilbagetrækning, fordi rentemodvind påvirker alle virksomheder."
Men, tilføjer hun, "balancerne for bolignavnene er i noget af den bedste form af alle virksomheder i vores univers. Vi har det rigtig godt, at de vender tilbage.”
Skriv til Lauren Foster kl [e-mail beskyttet]
