Federal Reserve standsede til sidst det inflationære løb, der tog fart i 1970'erne, men først efter at centralbankens aggressive renteforhøjelser så realkreditrenterne toppede 18% i 1981 , boligmarkedet glider ind i en kraftig recession. På det tidspunkt, boligbyggere sendte tømmer til Fed som et middel til protest, mens nogle lejere antog de ville aldrig have råd til et hjem.
Spol frem til i dag, og Feds igangværende inflationskamp har igen ansporet et boliglånsrentechok. Denne stigning i realkreditrenterne, som er steget fra 3.22 % til 6.48 % i løbet af de seneste 12 måneder, har skubbet det amerikanske boligmarked ind i en komplet boligkorrektion.
På den ene side er 6% realkreditrenter næppe historisk unormale. På den anden side har det 3.22 procentpoints hop i realkreditrenter i løbet af det seneste år leveret et overkommelighedschok, der svarer til det, der blev behandlet i 1981, hvor realkreditrenterne steg 4.9 procentpoint til 18%.
Se, det handler mindre om den numeriske realkreditrente og mere om den samlede månedlige afdrag på realkreditlån som en procentdel af nye låntageres indkomst. Og når der tages højde for alt (dvs. boligpriser, indkomster og renter på boliglån) prispresset i 2022 er næsten på niveau med prispresset fra 1981.
"Den overkommelige pris er fordampet, og med det boligefterspørgslen," Mark Zandi, cheføkonom hos Moody's Analytics, fortæller rigdom.
Dette sker ikke ved en fejl: Tilbage i juni 2022, Fed-formand Jerome Powell sagde, at boligmarkedet skulle gennemgå en "nulstilling" for at afkøle boliginflationen og bringe boligmarkedet og økonomien som helhed i bedre balance. Det er grunden til, at Fed, som standsede sine køb af realkredit-støttede værdipapirer og hævede Federal Funds-renten, lagde et enormt opadgående pres på realkreditrenterne i 2022. I slutningen af dagen, hvis boligoverkommeligheden bliver alt for overkommelig "trykt"– noget vi ser lige nu – både investorer og førstegangsboligkøbere vil stoppe med at byde priser op (dvs. bremse boliginflationen), og boligbyggere vil derefter trække sig tilbage (dvs. give forsyningskæderne pusterum).
”På længere sigt har vi brug for, at udbud og efterspørgsel bliver bedre afstemt, så boligpriserne stiger i et fornuftigt niveau og i et fornuftigt tempo, og at folk får råd til boliger igen. Vi skal nok på boligmarkedet igennem en [bolig] korrektion for at komme tilbage til det sted,” Powell fortalte journalister i september. "Denne vanskelige [bolig] korrektion burde bringe boligmarkedet tilbage i bedre balance."
Se dette interaktive diagram på Fortune.com
Så længe boligoverkommeligheden forbliver presset på denne måde, mener Zandi, at boligsalget vil forblive svagt, og at de nationale boligpriser vil fortsætte med at falde. På vej fremad siger Zandi, at der er tre løftestænger, der kan mindske trykket på boligoverkommeligheden: Stigende indkomster, faldende boligpriser og faldende realkreditrenter.
Af disse tre løftestænger holder både agenter og bygherrer nøje øje med, om realkreditrenterne vil falde. For det første er det håndtaget, der kan bevæge sig op og ned med den mest lethed. For det andet har de finansielle markeder - som i stigende grad mener, at Fed er på vej til at tæmme inflationen - i de seneste uger lagt et vist nedadgående pres på realkreditrenterne. Det gennemsnitlig 30-årig fast aflæsning af realkreditlån torsdag (6.48 %) er et godt stykke under cyklushøjden i november (7.08 %). Hvis de økonomiske forhold fortsætter med at løsne sig, vil realkreditrenterne fortsætte med at falde.
For at få et bedre overblik over, hvad købere og sælgere måske se i 2023, rigdom sporet prognoser for realkreditlån fra syv førende analysefirmaer (rigdom lavede en lignende roundup i sidste uge for 2023 boligprisprognoser). Husk på, at under en inflationær løbetur er det utroligt udfordrende at forudsige fremtidige udsving i realkreditrenter.
Realkreditforening: Den DC-baserede handelsgruppe projekterer, at den 30-årige faste realkreditrente i gennemsnit vil være 5.2 % i 2023. Ud over dette år forventer den, at den gennemsnitlige realkreditrente vil ligge omkring 4.4 % i 2024 og 2025.
Fannie Mae: Økonomer hos Fannie Mae, som blev chartret af den amerikanske kongres i 1938 for at give overkommelig realkreditfinansiering, projekt, at den 30-årige faste realkreditrente i gennemsnit vil 6.3 % i 2023 og 5.6 % i 2024.
Freddie Mac: Økonom hos Freddie Mac, der ligesom Fannie Mae også blev chartret for at give overkommelig realkreditfinansiering, forudser, at den 30-årige faste realkreditrente vil ligge i gennemsnit 6.4% i 2023.
Goldman Sachs: Investeringsbanken forudser, at den faste 30-årige realkreditrente ligger på 6.2 % i gennemsnit i 2023. (Her er Goldman Sachs boligprisudsigt).
Moody's Analytics: Den finansielle efterretningsarm af Moody's projekterer, at den 30-årige faste realkreditrente i gennemsnit vil være 6.5 % gennem forårets boligmarked i 2023. (Du kan finde Moody's Analytics regionale og nationale boligprisudsigter link.)
Morgan Stanley: Agenturets MBS-strateger hos Morgan Stanley mener, at realkreditrenterne vil falde til 6 % ved udgangen af 2023. (Her er investeringsbankens boligprisudsigt).
Realtor.com: Økonomer på bolignoteringssiden tror på den 30-årige faste realkreditrente vil i gennemsnit være 7.4 % i 2023.
Ønsker at holde dig opdateret på boligkorrektion? Følg mig videre Twitter at @NewsLambert.
Denne historie blev oprindeligt vist på Fortune.com
Mere fra Fortune:
Air India kritiseres for 'systemsvigt' efter uregerlig mandlig passager, der flyver på business class, urinerede på en kvinde, der rejste fra New York
Meghan Markles virkelige synd, som den britiske offentlighed ikke kan tilgive – og amerikanerne kan ikke forstå
'Det virker bare ikke.' Verdens bedste restaurant lukker ned, da dens ejer kalder den moderne fine dining-model 'uholdbar'
Bob Iger satte bare foden ned og bad Disney-medarbejdere om at komme tilbage på kontoret
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/1981-level-mortgage-rate-shock-135603006.html