Et boligstyrt? Hvad lavere priser betyder for boligejere og håbefulde købere.

Uanset om det glæder potentielle købere eller ej, er det usandsynligt, at vi får en gentagelse af et nedbrud, som landet oplevede fra 2008 til 2014, hvor huspriserne faldt med tocifrede procenter fra deres højdepunkt i 2007.

Priserne "kan falde en smule, men et nedbrud anser jeg for at være et mere end 10% fald i boligværdierne, og det virker langt ude lige nu," siger Daryl Fairweather, cheføkonom for ejendomsmæglerfirmaet Redfin.
RDFN,
+ 0.17%.

Nogle prognoseeksperter forventer, at boligpriserne vil falde nationalt med et par procentpoint i løbet af de næste år eller to og falde markant i nogle få byområder. Men der er ringe konsensus om, hvilke byer der vil have de største fald.

Uanset om du længes efter at købe din første bolig, eller du ejer en og har overvejet at sælge, er her, hvad faldende priser kan betyde for dig.

Hvis priserne falder, kan køberne gå i stå

Lad os sige, at du vil købe et hus, og at priserne falder i din by. Du vil blive fristet til at vente. Når alt kommer til alt, hvorfor købe et hus i dag, hvis du tror, ​​du vil være i stand til at betale mindre for et lignende hus om et par måneder?

Problemet med denne jernbeklædte logik er, at du ikke kan forudsige, hvornår priserne når bunden. Vent for længe, ​​og du ender med at prøve at købe, når priserne stiger og konkurrencen øges. Denne strategi, kaldet market timing, er urådelig, siger Odeta Kushi, vicecheføkonom for First American Financial Corp.

"Hvis du kan finde et hus, der lever op til dine økonomiske forventninger til en månedlig betaling, og det er et godt tidspunkt for dig at købe, så gør det," siger hun.

Og hvis du venter på, at priserne falder, men det gør de aldrig, opdager du måske på den hårde måde, at "huset, du fandt for et år siden, som du virkelig elskede, som du havde råd til, men som du gik forbi, er dyrere næste år, " siger Kushi.

Når den menneskelige natur er, hvad den er, vil du sikkert prøve at time markedet alligevel. Men hey, du er blevet advaret.

Læs mere: Hvorfor boliger har 'meget slingreplads' i en recession, selvom priserne falder 15 %

Sælgers betænkeligheder sætter en bund under priserne

Ventetiden på, at boligpriserne falder, kan blive forpurret af boligejernes manglende vilje til at opgive det, de har opnået - og under pandemiens boligboom fik husejere et par ting, de gerne vil beholde.

Den første er oppustede boligværdier. Kushi kalder boligpriserne "nedadgående klæbrige", hvilket betyder, at sælgere er tilbageholdende med at acceptere reduktioner, medmindre de er desperate efter at sælge. "Hvis du ikke skal sælge, sidder du bare fast, ikke?" hun siger.

Den anden ting, som boligejere holder fast i: lave renter på realkreditlån. Gennem refinansiering eller veltimede køb har 92 % af boligejere med realkreditlån rater under 5 %, og halvdelen har satser under 3.5 %, sagde boliganalytiker Ivy Zelman i et Macro Hive-podcast-interview i juli.

Mange af disse husejere vil putte deres lavt realkreditrenter og love aldrig at forlade.

"Hvis du er en boligejer i dag, der er låst fast i en 2.6 % eller 2.7 % realkreditrente, hvad er dit incitament til at sælge dit hjem og købe en bolig til en højere realkreditrente i dag?” sagde First Americans cheføkonom, Mark Fleming, i REconomy-podcasten. "Ikke meget. Du er sats fastlåst".

Der er allerede tegn på en "sælgerstrejke", som økonomiblogger Bill McBride kalder dette fænomen i sit Calculated Risk-nyhedsbrev. I en undersøgelse af 25 boligmarkeder noterede McBride et fald på 10.6 % i nye annoncer i august sammenlignet med et år før.

Boligejeres stædighed påvirker potentielle boligkøbere på en grundlæggende måde: Når ejere holder deres boliger væk fra markedet, reducerer de antallet, der er tilgængelige for køb. Et begrænset udbud kunne begrænse et fald i priserne, da købere konkurrerer om sparsomme tilbud.

Læse: De fleste økonomer ser, at USA bliver til købers boligmarked i 2023. Her vil du se de største fald i værdi.

Når du skylder mere, end boligen er værd

Næsten 10 millioner eksisterende boliger er blevet solgt siden begyndelsen af ​​2021 i en æra med hurtig prisvækst. Et fald i boligværdier ville betyde, at de seneste købere - dem, der lavede små udbetalinger og startede uden megen egenkapital - kunne ende med at skylde mere, end deres huse er værd. Det er kendt som at være på hovedet. Hvis du ender i denne situation, har du et par muligheder.

• Behold huset, foretag alle afdrag på realkreditlån, og vent på, at boligpriserne vender tilbage. Dette vil være den mest populære mulighed, selv for familier, der vokser fra deres hjem.

• Hvis du sælger huset på hovedet, bliver du nødt til at bruge opsparing for at betale hele lånesaldoen samt ejendomsprovisioner og andre omkostninger.

• Hvad hvis du ikke har penge nok til at tilbagebetale boliglånets saldo? Du kan søge långivers tilladelse til at sælge huset ved et kort salg. Långiveren kan dog nægte tilladelse, hvis du har råd til de månedlige husbetalinger. Det ville låse dig ind i mulighed 1, beholde huset og vente, indtil det er mere værd, end du skylder det.

Se også: Boligkøbere trækker sig ud af kontrakter i Sun Belt, især i Las Vegas, Phoenix, Tampa og Texas

Mindre egenkapital at låne imod

Endelig er der spørgsmålet om boliglån og egenkapitalkreditlinjer, eller HELOCs. Disse er sekundære realkreditlån, der giver dig mulighed for at låne mod dit hjems egenkapital. For at kvalificere dig til begge skal du have tilstrækkelig egenkapital: mindst 20 % eller i nogle tilfælde 15 %.

Det er muligt, at faldende boligværdier kan slette nok egenkapital til at bringe dig under tærsklen på 15 % eller 20 %, hvilket gør dig ude af stand til at få et boliglån eller HELOC. Selvom du får en HELOC før det sker, kan långiveren reducere din kreditgrænse senere for at bringe den tilbage i overensstemmelse med dit hjems værdi.

I den varmeste periode af boligboomet i pandemien, hvor priserne steg mere end 15 % om året, var få købere bekymrede for, at boligværdierne til sidst faldt. Den sprudlende, konkurrencemæssige hensynsløshed bliver nu erstattet af forsigtighed - hvad boligøkonom Ali Wolf kalder FOBATT eller frygt for at købe på toppen.

Mere fra NerdWallet

Holden Lewis skriver for NerdWallet. E-mail: [e-mail beskyttet]. Twitter: @HoldenL.