En REIT med stort samlet afkastpotentiale og et generøst løbende afkast

Macerich (MAC) ejer og driver klasse A (avancerede) indkøbscentre spredt over hele USA. Som alle indkøbscentreejere blev dens forretning ødelagt under de Covid-relaterede, regeringspålagte lukninger i 2020.

Funds from Operations (FFO), den foretrukne metode til værdiansættelse af ejendomsinvesteringsfonde, eller REIT'er, faldt markant. Udbyttet blev reduceret. Aktierne faldt fra omkring $27 i begyndelsen af ​​2020 til et kortvarigt nadir syd for $5.

Modige sjæle, der købte i nærheden af ​​det laveste, fik et kort vindue til at udbetale nær 26 dollars tidligt i 2021, da meme-handelsskaren opfangede det i chatrum.

Det faldt hurtigt tilbage til $10.30 bagefter, før det atter steg. Da det bredere marked toppede i november sidste år, var Macerich tilbage til nord for $22.

Hvilken forskel de sidste syv måneder har bevirket. Macerich trak sig støt tilbage til et nyt lavpunkt for 2021-2022 på $8.42, intradag den 30. juni.

Hvad er så fantastisk ved den ekstreme volatilitet i aktien? Bogført værdi og FFO er begge i fremgang i forhold til 2021. Yderligere gevinster i begge kategorier forventes i 2023 og fremover.

Ledelsen var forsigtig med at skære ned på udbyttesatsen på grund af Covid-perioden. Udbetalingsprocenten varierede fra 67 % til 84.7 % i løbet af de ni år før Covid. I løbet af de seneste to år udgjorde udbytte mindre end 30 % af FFO, hvilket hjalp med at styrke Macerichs balance.

Det bifalder jeg dem for. Value Line tror, ​​at Macerich vil hæve kvartalsvise betalinger igen i løbet af 2023.

Hvad er Macerich egentlig værd?

Hele årtiet fra 2012 til 2021 blev Macerichs gennemsnitlige P/FFO kørt omkring 14.9 gange. Et typisk udbytte var omkring 5.45%.

Fra 1. juli var disse målinger 4.3 gange FFO ledsaget af 6.72 % i udbytte. Projekt en tilbagevenden til kun 10 gange FFO i løbet af det kommende år, og $21 bliver et realistisk, hvis ikke konservativt mål.

Denne beskedne antagelse antyder et potentielt samlet afkast på næsten 142 %. Bemærk også, at Macerich langt oversteg målprisen for bare otte måneder siden.

Reverse engineer den nuværende udbyttesats til en mere typisk 5.45%, og du kommer op på $11. Det er meget lavere, end jeg tror, ​​Macerich er værd, men selv en flytning tilbage dertil i løbet af de kommende 12 måneder ville give et meget acceptabelt samlet afkast på 29.9 %.

Yahoo Finances syn på Macerich falder mellem mine to beregnede mål. De ser det på 14.39 $ på dette tidspunkt næste sommer, hvilket fremskriver et samlet afkast på 67.8%. Yahoo Finances mål ser dog ud til at være lavt, da det antager en endelig P/FFO på mindre end 7 gange deres eget estimat for 2022.

Det uafhængige analysehus Morningstar er ret bullish på Macerich. Den har nu deres højeste 5-stjernede købsvurdering.

Endnu bedre Morningstar ser den nuværende dagsværdi for Macerich som $28.50.

Længere tidsrammer tyder på stadig højere fundamentale forhold, efterhånden som Covid-krisen forsvinder ind i mere normale tider.

Value Line opfordrer Macerich til at nå op på mellem $20 og $35 per aktie senest i 2027. De store samlede afkastforventninger vist nedenfor blev beregnet, da Macerich var $9.04 i stedet for $8.93.

Jeg tænker sjældent selv på at købe købsoptioner. Men i dette tilfælde, hvor Macerich er meget presset i pris og dens 19. januar 2024, udløbsdato-optioner, der sælges relativt billigt, kan det dog være et spil værd.

Faktiske priser på disse LEAP-optioner ved strejke fra $5 til $15, er vist nedenfor, med Macerich til $8.93.

Break-even point varierede fra $9.30 til $15.85 på relativt lave præmier på 85 cent til $4.30 baseret på bud-ask-spændene, ikke de noget uaktuelle sidste-handelspriser for $5s og $10s.

Med 19 måneder til udløbsdagen kan Macerich nemt nå $25 til den tid.

Grafikken ovenfor viser minimumsværdien ved indre værdi, hvis den holdes til udløb. Potentielle gevinster kan være ret store, hvis Macerich gør, hvad jeg forventer.

Opkaldskøb er et farligt spil. Forudindstillede tidshorisonter kan efterlade dig med op til 100 % tab på alle indbetalte opkaldspræmier, hvis de underliggende aktier ikke klarer sig godt. Teknikken er kun for handlende, der er villige til at tage store risici for potentielt store gevinster.

Den mere sikre vej er simpelthen at købe Macerich-aktier, indsamle de generøse udbytter og høste frugterne, når værdiansættelsen vender tilbage til normalen.