Vil du sælge dit hus og købe et pensionisthus? Her er 3 muligheder

Boligformue er et stort økonomisk aktiv for boligejere, der er på vej til pension, men hvis du planlægger at tjene penge ved at sælge en større bolig for at reducere pensionsalderen, skal du måske tænke om igen. Stigende renter og faldende boligværdier midt i et stadig stramt boligmarked betyder, at du kan få mindre end forventet for din nuværende ejendom, men stadig betale væsentligt mere for dit alderdomshjem. Overvej at arbejde med en finansiel rådgiver når du planlægger din overgang til pension.

Stigende realkreditrenter tynger boligpriserne

Nu, hvor Federal Reserve har hævet renten, 30 år realkreditlån var i gennemsnit 6.29 % ved udgangen af ​​september, en stigning på 118 % fra september 2021 på 2.88 %; de er siden steget til 6.7 %. Denne stigning er begyndt at presse boligpriserne ned. Ifølge data- og analysefirmaet Black Knight Inc. faldt den gennemsnitlige boligpris med 0.77 % mellem juni og juli – det største fald på en enkelt måned siden januar 2011. Mens værdierne forbliver højere end et år siden fandt Black Knight, at værdierne faldt på mere end 85 % af de 50 største amerikanske markeder, hvor mere end én ud af 10 så priserne falde med 4 % eller mere.

De lavere værdier efterlader nuværende boligejere med mindre ledig egenkapital – det beløb, en boligejer kan låne mod, mens de beholder en aktiepost på 20 %, de kan bruge til et nyt hjem. Mens boligejere havde akkumuleret rekordhøje 11.5 billioner USD i ledig egenkapital i maj, faldt den tilgængelige egenkapital med 5 % i de sidste to måneder, og tredje kvartal kunne bringe det første kvartalsvise fald i tilgængelig egenkapital siden 2019.

Det efterlader pensionerende boligejere i en klemme: De har mindre egenkapital til at sætte i et nyt hjem, men boligpriserne er stadig meget højere, end da de købte deres nuværende bolig – en stigning på 14 % inden for de seneste 12 måneder. Plus stigende renter har presset de månedlige afdrag på realkreditlån højere.

Et eksempel, tre muligheder

Overvej en boligejer, der i september 2021 indkasserer 200,000 dollars i egenkapital og låner 100,000 dollars til 2.88 % for at købe et 300,000 dollars alderdomshjem. Den månedlige hovedstol og interesse betaling vil være $415. Overvej nu den samme flytning et år senere, i september 2022. Husejeren netto $190,000 fra salget af den nuværende bolig. Men alderdomshjemmet, der kostede 300,000 dollars i september 2011, koster nu 342,000 dollars. Så pensionisten skal låne $152,000 ($190,000 + $152,000 = $342,000) til 6.26% for at have råd til alderdomshjemmet. Den månedlige hovedstol og rentebetaling vil være $937, mere end det dobbelte af, hvad der ville have været forfaldent i september 2021.

Historien fortsætter

Eksisterende boligejere har et afskrækkende incitament til at sælge, fordi hver lånt dollar koster mere. De bør nøje overveje deres muligheder.

• Sælger simpelthen slet ikke og venter bare på at se, om et eventuelt fald i inflation sænker renten for at gøre flytning mere overkommelig.

• Boligkøbere kan godt rådes til at overveje at fastlåse en realkreditrente nu for at undgå højere renter, efterhånden som Fed-forhøjelserne fortsætter.

• En tredje tilgang er at købe nu med planer om at refinansiere til en lavere realkreditrente i fremtiden. En måde at gøre det på er med en rentetilpasningslån (ARM), hvor kursen er låst mod en stigning i de første år af lånet og derefter justeres hvert år derefter. Nogle ARM'er tillader låntagere at konvertere til et fastforrentet lån senere. I løbet af den tredje uge af september var den gennemsnitlige rente på en femårig ARM 4.97% sammenlignet med 5.44% for et 15-årigt fast lån og 6.29% for et 30-årigt fast realkreditlån.

The Bottom Line

Stigende realkreditrenter kombineret med boligpriser, der falder, men stadig over de seneste niveauer, kan efterlade pensionister eller håbefulde pensionister over for en gåde. Mulige svar kan være at bare vente markedet ud, få en ARM eller gå videre og købe det alderdomshjem, så du kan låse en fast rente, før Fed hæver renten endnu mere.

Tips om køb og salg af boliger

• Det kan være en udfordring, hvordan man kan tråde den ordsprogede nål mellem stigende priser og stadig høje boligpriser. Det er her, indsigt og vejledning fra en finansiel rådgiver kan være værdifuld. Det behøver ikke være svært at finde en finansiel rådgiver. SmartAssets gratis værktøj matcher dig med op til tre finansielle rådgivere, der betjener dit område, og du kan interviewe dine rådgivermatches uden omkostninger for at beslutte, hvilken der er den rigtige for dig. Hvis du er klar til at finde en rådgiver, der kan hjælpe dig med at nå dine økonomiske mål, gå i gang nu.

• Brug vores gratis lommeregner for at få et skøn over, hvor meget hus du har råd til.

Fotokredit: ©iStock.com/shapecharge, ©iStock.com/xavierarnau, ©iStock.com/Fly View Productions

Stillingen Vil du sælge dit hus og købe et pensionisthus? Her er 3 muligheder dukkede først på SmartAsset Blog.