Drømmer jeg? Community Land Trust Model kunne være en del af boligløsningen

Overordnet set skal boligpolitikken koncentrere sig om at tillade produktionen af ​​boliger med profit for at imødekomme så stor efterspørgsel som muligt. Så, på de indkomstniveauer, som stadig finder ud af, at de ikke kan styre boligudgifterne sammen med andre leveomkostninger, er den bedste løsning direkte kontante tilskud til forskellen mellem den normative standard for husleje, 30 % af brutto månedlig indkomst og faktiske omkostninger . Hvad med boligejerskab? Findes der en model, der kan løse problemet med folk, der arbejder, men som stadig ikke kan klare en udbetaling eller en månedlig afdrag på realkreditlån? Jeg er forsigtigt optimistisk over, at en omfattende og markedsdrevet boligpolitik kan omfatte samfundsjordfonden (CLT) modellen, en mekanisme til at sikre jord i tillid og derefter subsidiere ejerskab af et hus på trustjord.

Community Land Trust-modellen (CLT). er en innovativ strategi til at fange værdien af ​​jord og boliger og gøre den tilgængelig for arbejdende familier med lav og moderat indkomst. Gennem erhvervelse af jord kan CLT'er give mulighed for at købe boliger under markedsprisen mod at realisere mindre af et afkast for værdistigningen af ​​huset. Husejeren underskriver en langsigtet lejekontrakt med CLT, som fortsætter med at eje jorden med forbedring af huset, der ejes af familien. CLT-modellen har den effekt, at husets værdi fjernes fra markedet, så prisen kan fastsættes for køb af familier med husstandsindkomster på 50 til 80 procent af Area Median Income (AMI). Når huset er solgt, begrænser lejemålet værdifanget af salget, og giver opsparingen videre til den næste familie.

Der er flere fordele ved CLT-boliger til familier og den bredere boligøkonomi.

• Ejerskabsmulighed for folk, der arbejder, men tjener mindre – Folk kan arbejde i årevis for at opbygge økonomisk momentum til at købe et hjem og stadig komme til kort; CLT'er hjælper med at give et ekstra skub til ejerskab.
• Opbygning af kredit – Kredit er stadig et vigtigt mål for finansiel skarphed; CLT'er kan hjælpe en husstand med at opbygge og udvide evnen til at låne klogt.
• Stabilitet – At eje et hjem kan give børn mulighed for at gå på de samme skoler gennem eksamen og tilskynde til engagement og involvering i samfundet.
• Fordelen ved at øge egenkapitalen – Efterhånden som deres boligaktiver stiger over tid, kan familier fange den værdi for fremtiden.
• Forhindrer spekulativt pres på ejere – Når en CLT-bolig er ude af markedet, er der intet pres for at sælge, når aktivværdien stiger.
• Mens afkastet af investeringen er begrænset, skaber de generationsrigdom – Selvom fordelene ved salg er begrænset, er der et incitament for en familie til at forvalte deres investering godt til slutningen af ​​lånet eller salget.
• Giver familier med begrænset indkomst mulighed for at spare – Når boligudgifterne er mindre, kan en familie fange besparelser til andre formål, herunder børnepasning, uddannelse og opbygning af kontante reserver.

Fordelen for den bredere økonomi er, at familier, der ellers ville forblive i billigere flerfamilieenheder, kan flytte til ejerskab, hvilket frigør disse enheder til andre familier. Der er et potentiale for CLT'er til at hjælpe med at bygge en boligstige, måske begyndende med værdikuponer og direkte assistance, til en lejeenhed og til sidst ejerskab. Ejerskab gennem en CLT giver familier mulighed for at blive mere investeret i deres lokale kvarter og lokalsamfund, og for disse lokalsamfund og kvarterer at investere i dem. Mulighed for boligejerskab skabt af CLT-modellen kan give familier mulighed for at slå rødder og blive indflydelsesrige økonomisk og politisk.

Og denne model kan også lette flerfamilieboliger. I Seattle, Homestead Community Land Trust bygger 38 ejerlejligheder på to forskellige steder, den ene doneret og den anden på overskydende byjord. Modellen for ejerskab er den samme som enfamiliehuse. På nogle måder er ejerlejligheder den mest logiske brug af modellen, da markedsrentelejligheder er indlejret i et almindeligt aktiv. Donationen af ​​overskydende byjord er særlig vigtig, da dette er almindeligt over hele landet; byer og andre lokale myndigheder har ofte stykker jord, der ikke kan bruges til deres oprindelige formål, men som kan aktiveres som boliger.

Der er andre muligheder for at anvende CLT-modellen. Mange lokalsamfund tillader sommerhuse i baghaven, underopdeling og "manglende midterste" boliger og muligheder for at udvide udbuddet af lejeboliger med yderligere tæthed. Problemet med denne liberalisering af zoneinddeling er mangel på finansiering for de fleste familier til at drage fordel af øget tæthed i enfamiliekvarterer. En CLT kunne købe en opdelt grund, bygge to boliger på den og sælge boligerne til en lavere pris. Dette ville gavne den oprindelige husejer og skabe to nye husejere på, hvad der engang var en enkelt parcel. Californien vedtog for nylig lovgivning det vil ikke resultere i meget tæthed i enfamiliezoner, men CLT-modellen kan måske hjælpe med at nå dette mål.

De fleste familier, især familier, der måske ejer et hjem, men stadig betaler et realkreditlån, har simpelthen ikke penge til denne form for byggeprojekt. Banker har været skrøbelige med at finansiere disse projekter og kun tilbyde Home Equity Lines of Credit (HELOC), et instrument, der er skræmmende og ofte umuligt for familier. Fællesskabets jordfonde kunne bryde dette dødvande med en afprøvet finansieringsmodel.

Nogle fortalere har opfordret politikker til at støtte lejers erhvervelse af lejebolig. Igen er problemet her finansieringen. For eksempel, hvor får lejere i en ejendom, der har behov for vedligeholdelse og står over for et afventende salg, pengene til at købe deres bygning eller lejehus? CLT-modellen ses positivt af de fleste politiske beslutningstagere, og at bruge fordelene ved denne model til at løse nogle af disse udfordringer er en interessant mulighed.

En ide kunne være at købe en lille, down-market ejendom og derefter bruge CLT-modellen til at skabe ejerlejligheder til en reduceret pris, som kunne købes af de eksisterende lejere med favorabel finansiering, mens CLT ejer jorden og udlejer til en husejerforening . Dette ville gøre det muligt for lejere at blive på plads og samtidig give dem en vej til ejerskab.

Hvad er fangsten med CLT'er? Jeg tænker stadig på det. Men landet ville være langt bedre stillet, hvis tilskudsdollar gik til at købe jord til CLT'er end dyre Low Income Housing Tax Credit-projekter (LIHTC), der nu stiger i omkostninger til 1 million dollars per lejeenhed. Forestil dig, at alle de penge får folk på en bæredygtig vej mod ejerskab. Er der problemer med ejerskab? Ja og Det har jeg diskuteret.

Men CLT er anderledes. Modellen giver folk, der arbejder og kæmper, en chance for at købe sig ind på det eksisterende boligmarked på en økonomisk bæredygtig måde. Måske kunne ideen bruges til at overføre lejere i non-profit LIHTC-udlejningsenheder til ejerskab. Vi får at se. Det, jeg godt kan lide, er ideen om, at CLT løber mod virkeligheden af ​​udbud og efterspørgsel, ikke fra det; modellen anerkender jordspekulation og brokker sig ikke over det, men skaber i stedet en tryg havn fra det og skaber en vej ind for folk med færre penge. Jeg er sikker på, at jeg vil finde en fatal fejl, men indtil jeg gør det, vil jeg fejre modellen som endnu et positivt skridt på boligområdet.