Er vi på vej mod endnu et krak på boligmarkedet?

Nøgleforsøg

• Mange industriledere, herunder Goldman Sachs, har ændret deres forudsigelser for boligmarkedet siden det tidlige efterår 2022.
• Mens renterne på realkredit er faldet i løbet af de sidste par uger, er de sandsynligvis ikke lave nok til at påvirke efterspørgslen på boligmarkedet.
• Manglen på billige boliger i USA vil næppe aftage, da boligbyggere bremser nybyggeriet på grund af lav efterspørgsel.

Siden pandemien begyndte, er boligpriserne steget, boligmanglen er steget, og renten er steget. Nogle ændringer har været målrettede, såsom at Fed hævede renten for at bekæmpe inflationspriserne. Andre har været uden for forudsigelighedens område.

Selv eksperter på området har ændret deres forudsigelser om boligmarkedet i løbet af de sidste par måneder. Dette er ikke overraskende, da tallene foran os virker modstridende. Renterne på realkredit er faldet, selvom Fed hæver renten, og boligbyggere sænker tempoet på trods af boligmangel.

Selvom det hele er lidt kaotisk, er der nogle underliggende forklaringer. Den umiddelbare fremtid er måske ikke så rosenrød.

Renterne på realkreditlån falder

Siden begyndelsen af ​​måneden har vi set et mærkeligt fænomen. Mens Federal Reserve fortsætter med at hæve renten, vil renten renterne på realkreditlån er faldet.

Dette kan til dels skyldes efterspørgsel. Boligpriserne er fortsat stædigt høje, og renten steg fra gennemsnitligt omkring 3 % i begyndelsen af ​​året op til over 7 % i oktober.

Disse omstændigheder har ført til færre købere på markedet, da det er blevet mere og mere udfordrende at finde en billig bolig.

Ud over efterspørgslen skal realkreditinstitutterne også bekymre sig om obligationsmarkedet. Realkreditlån pakkes ofte om til pantsikrede værdipapirer på obligationsmarkedet. Investorer ser typisk efter disse værdipapirer for at slå både den 10-årige statsobligationsrente og inflationen.

Renterne på realkredit er generelt omkring 1.8 procentpoint højere end den 10-årige statsobligationsrente. I 2022 er de steget op til tre procentpoint højere på grund af faktorer som inflation og Feds beslutning om ikke længere at købe disse værdipapirer.

Det, vi ser, er sandsynligvis en industrikorrektion for at tage højde for denne forskel.

Mens priserne er faldet, er de ikke blevet afkølet nok til at lokke købere tilbage til markedet. I starten af ​​året kunne du finde et realkreditlån med 3 % rente på et 30-årigt fast realkreditlån. Selv dagens 'lavere' sats er stadig svimlende 6.87 % pr. 23. november 2022.

TryqOm Q.ai's Inflation Kit | Q.ai – en Forbes-virksomhed

Priserne vil sandsynligvis falde, før de udjævnes

I oktober 2022 forudsagde Goldman Sachs en 5% til 10% fald i boligværdier mellem nu og marts 2024. Det forudsiger dette fald, fordi der ikke er nok billige boliger. Det betyder, at ikke så mange mennesker kan købe dem, især med så høje renter.

Dette var dog en brat afvigelse fra dets forudsigelser fra september 2022 boligpriserne ville forblive stabile i løbet af de næste 12 måneder, måske med nogle regionale fald, der ville udjævnes.

Det er vigtigt at huske, at enhver forudsigelse, selv forudsigelser fra industriledere, ikke altid er nøjagtige afbildninger af fremtiden. Så meget kan ske for at ændre resultatet, nogle gange i løbet af en enkelt måned.

Selv hvis prisfaldet på 5% til 10% opstår, ville boligværdierne forblive over præ-pandemiske værdier på de fleste markeder, ifølge Goldman Sachs. Selvom nogle måske fortryder tidspunktet for deres køb, ville disse fremskrivninger ikke nødvendigvis indikere udsættelser, som vi så under 2008-recession.

Efter marts 2024 har Goldman Sachs-modellen fået boligpriserne til at stige igen i et mere afmålt tempo frem til januar 2026. Der er et par faktorer på det amerikanske boligmarked, der holder et dystre udsigter på afstand.

Boligmanglen vil sandsynligvis spille en stor rolle for boligpriserne

Amerika har og har haft et boligmangelproblem. Selv i 2019 var der mangel på 3.8 millioner boliger til salg eller leje. Pandemien forværrede disse problemer.

For det første, med manglende indkomst i begyndelsen af ​​pandemien, mistede mange mennesker deres hjem. Mens der var et fraflytningsmoratorium, var ikke alle ejendomme kvalificerede.

Plus, da moratoriet varede så længe, ​​havde mange mor-og-pop-udlejere ikke længere råd til deres egne realkreditlån. Disse udlejere kunne heller ikke smide dem ud, så mange valgte at sælge deres ejendomme til bedre finansierede virksomhedsejere. Når lejeren er solgt, kan den blive tvunget ud.

På trods af at de har bedre ressourcer, er udlejere mindre tilbøjelige til at være tilgivende, når det kommer til udsættelser eller forsinket huslejehistorie. De er også mere tilbøjelige til at øge huslejen for at maksimere profitten under alle markedsforhold, hvilket gør boliger endnu mindre overkommelige.

Desværre betyder det, at mange mennesker, der mistede deres hjem under pandemien, stadig ikke kan finde et overkommeligt sted at bo.

Da boligpriserne steg under pandemien, blev flere potentielle boligejere, der var i en bedre økonomisk situation, prissat ud af markedet og besluttede at fortsætte med at leje. Dette forværrer yderligere boligmanglen, da færre mennesker roterer ud af lejemarkedet.

Ud over disse problemer forårsagede forsyningskædeproblemer en massiv opbremsning i nybyggeri under pandemien. Manglen på arbejdskraft forværrede problemet yderligere. Plus, vi startede ikke fra et godt sted i 2019.

Løsningerne på boligmangelproblemet er varierede og regionalt specifikke. Der er ingen ensartet løsning. Da det sandsynligvis vil fortsætte med at være et problem, vil der sandsynligvis fortsat være mere efterspørgsel end udbud. Dette kan hjælpe med at støde mod ethvert potentielt frit fald for boligværdier.

Nybyggeri er langsommere, hvilket påvirker det fremtidige udbud

I oktober 2022 faldt nye byggetilladelser med 2.4% fra september og 10.1% år-over-år. Andre opbremsninger i boligbyggeriet omfattede:

• Påbegyndelsen af ​​nye boliger faldt 4.2 % måned-over-måned.
• Igangsættelsen af ​​nye boliger faldt med 8.8 % år-til-år.
• Færdiggørelser af boliger faldt 6.4 % måned-over-måned.

Færdiggørelser af nye boliger steg med 6.6 % år-til-år, måske delvist fordi en strøm af byggematerialeformænd havde ventet på, endelig arbejdede sig ud af den sikkerhedskopierede forsyningskæde nær slutningen af ​​sommeren.

Da boligsalget er faldet siden foråret, har mange boligbyggere ikke planer om at holde tempoet oppe. Det betyder, at vi med rimelighed kan forvente, at boligmanglen vil forværre sig yderligere i fremtiden.

Bottom Line

Det, vi ser på boligmarkedet, er ikke normalt. Vi kan ikke forudsige fremtiden med sikkerhed, men vi kan overvåge tendenserne og alle tilgængelige data. Hvad der kommer kunne blive endnu en recession, igangværende geopolitisk konflikt tilføjer forsyningskædeproblemer. Eller det kan være et smertefrit opsving fra denne inflationsperiode. Begge udfald vil påvirke boligmarkedet og din portefølje.

For at afdække dine indsatser i disse usikre tider, især for alle de potentielle boligkøbere, der venter på markedet, og som har brug for at forblive likvide, har Q.ai en Inflationssæt der beskytter din portefølje med strategisk finansiel afdækning. Du kan yderligere beskytte dine investeringer ved at bruge vores Porteføljebeskyttelse funktion.