Efterhånden som huspriserne falder, er vestkysten mest udsat, Sydøst ser bedre tendenser

Huspriserne faldt 0.8 % måned-til-måned for september på sæsonkorrigeret basis ifølge Case-Shillers husprisindeks. Dette markerer den tredje måned i træk med fald i boligpriserne, da realkreditlån stiger kraftigt i 2022, hvilket reducerer boligernes overkommelighed i forhold til de seneste år og øger risikoen for en bolignedgang.

På trods af konstante prisfald viser det regionale billede dog betydelige variationer. San Francisco kan være den første større by i USA, der ser årlige husprisfald i løbet af de kommende måneder på Case-Shiller-data, men i modsætning hertil, selvom de ikke er immune over for faldende priser, oplever Miami og Tampa stadig årlige prisstigninger på over 20 %.

Højere priser

En drivkraft bag det seneste fald i huspriserne er den amerikanske centralbanks kraftige rentestigning, som er steget fra nul til næsten 4 % i 2022, med endnu en stigning forventet når Fed mødes i december.

Denne rentestigning har tilsvarende presset boliglånsomkostningerne op med et 30-årigt realkreditlån, der nu løber lidt under 7 %, mod omkring 3 % tidligere på året. Da mange købere finansierer deres huskøb med et realkreditlån, har disse øgede omkostninger reduceret boligoverkommeligheden. Det er usædvanligt, historisk set, at boliglånsomkostninger reelt fordobles på under et år. Skarpe stigninger i realkreditrenterne er ofte et dårligt varsel for boligmarkedet.

For mange er den afgørende faktor, når de køber et hus, ikke dens absolutte pris, men størrelsen af ​​realkreditlånet, de komfortabelt kan administrere. Efterhånden som renterne på realkreditlån stiger, er den gennemsnitlige køber tvunget til at købe en billigere bolig med samme realkreditlån i dollar.

Regionale forskelle

Der er klare regionale forskelle i dataene. Den sydøstlige del, inklusive Tampa, Charlotte, Atlanta og Miami, forbliver relativt robust med priser op omkring 20 % år-til-år på trods af de seneste fald.

I modsætning hertil er vestkysten mere træg. San Francisco kan være det første marked, der ser et år-til-år fald i priserne, hvis tendenserne fortsætter, med dens år-til-år stigning nu kun 2.3%. Derudover er Portland, Seattle og San Diego og Los Angeles ikke langt bagud med år-til-år gevinster konsekvent under 10% på hvert af disse vestlige omkostningsmarkeder.

Overkommelige boliger

En årsag til disse regionale forskelle kan være boligoverkommelighed. Atlanta Federal Reserve sporer tilgængelighed af boliger på nationalt og regionalt niveau. San Francisco, som er det største marked tættest på at se absolutte fald i værdi, er også et af de mindst overkommelige metroområder i Atlanta Feds analyse. Det gælder også meget af vestkysten. Her er overkommeligheden meget lav, både sammenlignet med andre regioner i landet og historiske data.

I modsætning hertil scorer de metroer, der stadig oplever en rimelig stærk prisvækst fra år til år, også højere på Feds overkommelighedsindeks. Disse metroer omfatter store dele af Florida og Charlotte.

Det er områder, der stadig oplever relativt stærke år-til-år prisstigninger, selvom det seneste marked har været blødt. Disse områder betragtes stadig som stadig noget dyre på Atlanta Feds analyse. Ikke desto mindre er overkommelighed her bedre end på store dele af vestkysten.

Så da boligmarkedet viser svaghedstegn, kan det være vestkysten, der kan blive mest påvirket. Det er vi begyndt at se i dataene, og overkommeligheden er særlig lav på vestkysten. I modsætning hertil kan andre områder af landet, såsom den sydøstlige del, selvom de ikke er immune over for det blødere boligmarked, klare sig bedre, hvis boligoverkommelighed er nogen guide.