Hvor slemt kan det blive, når huspriserne begynder at moderate?

Der mangler ikke pessimisme på boligmarkedet i dag. De amerikanske huspriser er faldet siden juni. Priserne stiger dog generelt år-til-år, og markedet er sæsonbestemt med priser og aktivitet typisk højere om sommeren og lavere om vinteren.

Overkommelighed er på et meget lavt niveau, især på vestkysten. Vi har endnu ikke set store husprisfald, men der er frygt for, at det kan komme.

Overkommelige boliger

Der er grund til at bekymre sig om det amerikanske boligmarked. Den dramatiske stigning i amerikanske renter i 2022 gør boligoverkommeligheden dårligere. Sidste år var det muligt at få et 30-årigt realkreditlån til omkring 3%, nu koster det samme realkreditlån næsten 7%. Vi ser de højeste realkreditrenter i mere end et årti.

Selv bortset fra de seneste tendenser er boligpriserne steget meget hurtigere end indkomsterne i de seneste år, og nu stiger boliglånsomkostningerne også. Det betyder, at den gennemsnitlige familie, der køber et hus i dag, bruger meget mere af deres budget på boligudgifter, når du medregner de nuværende realkreditrenter. Denne tendens varierer fra region til region. Huse er meget mindre overkommelige på vestkysten, men overkommelighed er langt mindre et problem i Midtvesten.

sæsonudsving

Når vi går mod vinteren, er det typisk at forvente et blødere boligmarked baseret på sæsonbestemte mønstre. Huspriserne topper typisk i juni for året og falder derefter tilbage over vintermånederne. Det er også det, vi har set i 2022 indtil videre. Måske er det, vi ser i øjeblikket, ikke andet end en sæsonbestemt trend.

Mange branchekommentatorer er dog skeptiske. For eksempel, Fannie Mae sporer boligstemningen, og kun 19 % af folk mener, at det nu er et godt tidspunkt at købe et hus, og et flertal mener, at det nu er et godt tidspunkt at sælge. Det er historisk lave tal. Den meget lille optimisme angående det amerikanske boligmarked.

Hvad er det næste?

Det er vigtigt at bemærke, at vi ikke er i nærheden af ​​nogen form for boligkrise i øjeblikket. For eksempel, Zillow data har boligpriserne steget 13 % år-til-år for september 2022. Boligpriserne er faldet tilbage måned over måned, men er fortsat oppe år-til-år. 2022 er næppe et dårligt år for boliger på nuværende tidspunkt, især i forhold til hvordan aktie- og obligationsmarkederne har handlet.

Et par ting kan ændre boligmarkedets billede.

Lavere priser?

Den første er renterne, som er steget aggressivt i 2022. Hvis renterne faldt tilbage, ville overkommeligheden blive bedre. I øjeblikket forventes Fed ikke at sænke renterne kraftigt, men den kan i det mindste sætte renteforhøjelserne på pause i 2023. En recession kunne få Fed til at sænke renten, især hvis inflationen kom under kontrol. Lavere renter ville forbedre boligoverkommeligheden gennem reducerede boliglånsomkostninger og skabe mindre træk på boligmarkedet.

At lukke The Affordability Gap

Det er klart, at den virkelige bekymring er, at faldende huspriser er nødvendige for at bygge bro over overkommelighedskløften. På den Atlanta Federal Reserves vurdering, overkommeligheden for boliger ligner i øjeblikket før boligkrisen i 2007-8. Det er en bekymring, fordi det tog omkring 20% ​​fald i huspriserne at lukke overkommelighedskløften i den periode, og priserne var stadig bløde i et par år efter det.

Det er let at se, hvorfor der er bekymring for boligmarkedet, især på vestkysten. Boligoverkommelighed er på meget lave niveauer, delvist drevet af den seneste stigning i boliglånsomkostninger.

Det er muligt, at faldende huspriser er nødvendige for at lukke overkommelighedskløften. Men hvis Fed lettede tilbage på renterne, og de amerikanske indkomster fortsatte med at stige i de kommende år, kan det også være en måde at løse de nuværende overkommelighedsproblemer, som USA oplever. Alligevel skal vi bemærke, at boligpriserne for 2022 stadig generelt stiger år-til-år, og at problemer med boligoverkommelighed er langt mere akutte på vestkysten end på landsplan.