Undgå en stor skatteregning på ejendomsgevinster

At eje fast ejendom er en stor drøm for mange investorer. Men det er en enorm investering - en, der kan være ret lukrativ. At sælge en lejebolig med stor fortjeneste kan være en drøm, der går i opfyldelse. Alligevel, for at maksimere fortjenesten fra et sådant salg, skal du minimere skatterne på det. Et afbetalingssalg er én strategi. Bare rolig: Dette er Internal Revenue Service (IRS) godkendt.

Stor udbetaling er lig med stor skatteregning

Lad os tage et kig på en almindelig situation:

Hal Bookman kiggede på købers tilbud på sin lejebolig, og han kunne ikke tro det nummer, han så. Hans ejendomsværdi steg markant på kun fem år. Men da Hal glad fortalte sit skatterådgiver om salget var rådgiveren forsigtig: At tage indtægten som en engangsbetaling ikke ville være i Hals bedste interesse ud fra et skattemæssigt perspektiv.

Hvis Hal angiver hele salgsprovenuet samme år, han sælger ejendommen, betaler han 25 % af den del af gevinsten, der svarer til evt. afskrivningsfradrag han har tidligere overtaget udlejningsejendommen.

Enhver gevinst ud over genindvindingen af ​​afskrivningen beskattes med 15 % for skatteydere med skattepligtig indkomst mellem $41,676 og $459,750, hvis de er single, eller $83,351 og $517,200, hvis de er gift i fællesskab i 2022. Disse beløb stiger til $44,625 og $492,300 for enlige filer, samt $89,250 og $553,850 for ægtepar, der indgiver fælles ansøgning i 2023. Skatteydere med indkomst over disse tærskler beskattes med 20 %

Hal spørger sin skatterådgiver, om der er noget, han kan gøre for at reducere sit skattepligtig indkomst for året. Rådgiveren kender netop det værktøj, der skal bruges: en afbetalingsaftale.

Hvad er et afbetalingssalg?

An ratesalg defineres som salg af ejendom, hvor mindst én betaling først sker efter skatteåret for salget.

IRS giver skatteyderne mulighed for at udskyde en del af gevinsten ved salg af en investeringsejendom med en aftale om afdragssalg. Denne ordning tillader sælgere at erklære en forholdsmæssigt del af deres kapitalgevinster over flere år.

En sælger må ikke anvende afdragssalgsmetoden ved indberetning af tab.

Sådan fungerer metoden med afbetalingssalg

Det er teoretisk simpelt at angive gevinster under et afbetalingssalg. Beskatningen af ​​ratesalg afspejler den af livrenter, hvor en forholdsmæssig del af hver betaling betragtes som en tilbagebetaling af hovedstol.

De eneste krav er, at den ejendom, der sælges, ikke kan handles offentligt sikkerhed eller en del af en virksomheds almindelige varelager, og skatteyderen kan ikke være en forhandler af den solgte ejendom (med undtagelse af visse timeshare-forhandlere, der vælger en særlig renteafgift efter afdragssalgsmetoden).

Indberetning af ratesalgsindtægt

Afdragssalgsindkomst kan opdeles i tre separate kategorier: kursgevinst, interesseog main. Hver af disse behandles separat på Form 1040.

bruttoresultat procent bruges derefter til at beregne ratesalgsindkomst for et givet skatteår.

Kapitalgevinst

I ovenstående eksempel skal Hal erklære gevinsten hvert år som værende enten langsigtet eller kortsigtet, afhængig af hvilken gevinst den var i salgsåret. Langsigtede gevinster beskattes med en lavere sats, mens gevinster på kort sigt beskattes som almindelig indkomst.

Fordi Hal holdt huset i fem år, ville gevinsten, i dette tilfælde, være langsigtet.

Hvis gevinsten havde været kortvarig, kan Hal stadig blive beskattet af rateindkomsten med en lavere sats, end han ville have haft, hvis han skulle angive engangsgevinsten. Det skyldes, at kortsigtede gevinster beskattes som almindelig indkomst, i skatteyderens top marginalskat.

Hvis den forholdsmæssige gevinst ikke presser ham ind i den næste skatteramme, kan denne sats være lavere. Gevinsten fra et ratesalg indberettes på IRS Form 6252 og bar derefter til Tidsplan D på formular 1040.

Renter

Skatteydere med ratesalgsindkomst skal endvidere indberette renter til køber, som beskattes med almindelige indkomsttakster.

Renter angivet i salgskontrakten betegnes som angivet renter. Hvis den angivne interesse er utilstrækkelig (eller nul), er en del af main del af salget skal genkarakteriseres som uoplyst rente.

Main

En del af hvert ratesalg anses af IRS for at være en skattefri tilbagebetaling af hovedstolen. Dette beløb kan bestemmes ved at udfylde arbejdsark A på publikation 537.

Hovedstolen (justeret grundlag) for afbetalingssalgsformål er summen af ​​dit faktiske regulerede grundlag i ejendommen plus eventuelle salgsomkostninger og genindvinding af afskrivninger.

I dette eksempel har Hal $200,000 som et justeret grundlag i sit hjem. Han skal tilføje $100,000 tilbage for at genvinde sin afskrivning og $10,000 for salgsomkostninger for at beregne sit justerede grundlag for afdragssalg. Dette tal er $310,000.

Bruttoavanceprocent

For at beregne bruttoavanceprocenten skal du trække det justerede grundlag for afbetalingsformål – 310,000 USD i dette eksempel – fra salgsprisen for at beregne den samlede gevinst. I dette eksempel er den samlede gevinst $90,000 ($400,000 - $310,000).

Dernæst divider du den samlede gevinst med salgsprisen, som i dette tilfælde er 22.5% ($90,000 ÷ $400,000), og du har bruttoavanceprocenten.

Til sidst, for at beregne den skattepligtige gevinst hvert år, ganges denne procentdel med afdragsbeløbet. Således anses Hals skattepligtige gevinst hvert år for at være $11,250 ($50,000 x 22.5%).

Pant og kontraktpris

Hvis køberen af ​​ejendommen antager en realkreditlån eller noget andet lovbrev ved købet skal ejendommens omkostningsgrundlag nedsættes med pantet eller sedlens størrelse. For at vende tilbage til vores eksempel, lad os sige, at Hal har et pant på $100,000 i den ejendom, han solgte.

Hvis lejebolig at Hal solgt for $400,000 har et realkreditlån på $100,000, er kontraktprisen reduceret til $300,000 ($400,000 – $100,000).

Hvis pantets størrelse overstiger ejendommens samlede regulerede grundlag, skal forskellen indberettes som betaling det første år, og entrepriseprisen forhøjes med dette beløb.

Sig for eksempel, at Hals ejendom har et realkreditlån på $250,000. Ud over ratebetalingen skal Hal rapportere en overskydende betaling på $50,000 ($250,000 – $200,000) i løbet af det første år.

Eksempel på et ratesalg

Lad os ved at bruge eksemplet fra oven se, hvordan Hal kunne strukturere sit afbetalingssalg, hvis han ville udsætte sit kapitalgevinstskatter til et kommende år.

Hal modtager et tilbud på $400,000 for sit lejehus. Han købte ejendommen for $300,000. Gennem årene har han modtaget 100,000 dollars afskrivninger fradrag, gør hans justeret grundlag $ 200,000.

Derfor har Hal $200,000 ($400,000 - $200,000) skattepligtige gevinster at erklære.

Hals rådgiver anbefaler, at han deler sit salgsprovenu op i otte årlige rater på $50,000 hver i stedet for at erklære $400,000 på et år. Så længe raterne modtages konstruktivt hvert år, vil denne metode give Hal mulighed for at registrere overskuddet, og derfor en forholdsmæssig del af gevinsten, over de otte år.