Biden følger Warrens Lead Mod Federalizing Regler for Lejeboliger

Over hele landet har der været en kollektiv nedsmeltning fra store og små boligudbydere om den nylige udmelding fra Det Hvide Hus om lejeboliger. Det Hvide Hus' meddelelse ser ud til at være et svar på et brev fra Massachusetts senator Elizabeth Warren og nogle af hendes demokratiske kolleger i Senatet og Huset, der skitserer en række foranstaltninger for at imødegå de "skyhøje huslejepriser, som vores vælgere står over for."

Sandheden er, at huslejen flader ud og falder. Begge Zumper , Moody's analyser pege på, at huslejen flades ud og falder i slutningen af ​​2022 og konstaterede, at huslejen generelt vil falde i hele landet, og tomgangsprocenterne vil stige. Alligevel har Det Hvide Hus opkrævet foranstaltninger, som det siger har til formål at "øge retfærdigheden på lejemarkedet og yderligere principper for fair boliger." Før der er for meget mere panik, lad os se på hvad Biden-administrationen rent faktisk gør.

Først og fremmest skal jeg minde alle, der læser, om, at jeg har advaret om en kommende bølge af interventioner for at føderalisere lejeboligpolitikken i USA. Jeg advarede om dette i 2020, før det tilsyneladende uendelige udsættelsesforbud fremkaldt af Covid-19. Det følgende er endnu et skridt i den retning. Biden-administrationen træffer følgende foranstaltninger. Det Effekt note handler om, hvordan dette kan påvirke private lejeboliger.

• Federal Trade Commission (FTC) og Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) - For at stoppe det, den kalder "uretfærdig praksis på lejemarkedet", har Biden bedt de to bureauer om at "søge information om en bred vifte af praksis, der påvirker lejemarkedet, herunder oprettelse og brug af lejers baggrundstjek, brugen af algoritmer i lejerscreeninger, udlejeres og ejendomsadministrationsselskabers meddelelser om uønskede handlinger, og hvordan en ansøgers indtægtskilde spiller ind i boligbeslutninger."

Effekt: ubestemt. Der er ingen yderligere finansiering identificeret i Det Hvide Hus' meddelelse til at finansiere denne informationssøgning. Mere end sandsynligt vil denne undersøgelse ubønhørligt blive "arbejdet" af lejers advokater. Hvis der var en stærk boligudbyderlobby, ville dette være stedet at påpege virkningen af ​​mere regulering på lejeboliger, og hvordan det i sidste ende ville øge risiko og omkostninger.

• Kredittjek - Biden har pålagt CFPB at "holde baggrundstjekvirksomheder ansvarlige for at have urimelige procedurer."

Effekt: Kritisk. Forbud mod kredittjek er på vej, og jeg har advaret om dette. Handelsorganisationer har ignoreret mig. Hvis denne indsats går, hvor jeg tror, ​​den vil, så forvent at se en indsats fra CFPB for at begrænse eller forbyde brugen af ​​kreditvurderinger til lejeboliger. Dette er unødvendigt.

• Federal Housing Finance Agency (FHFA) - Agenturet har fået til opgave af Biden at se på "uhyre huslejestigninger til fremtidige investeringer." Med andre ord, hvis FHFA ikke kan lide, hvordan en af ​​dets låntagere forvalter sin ejendom, kan den tage affære. Husk, at hvis du tror på udbud og efterspørgsel, er huslejen ikke fastsat af folk i et bestyrelseslokale, men af ​​markedet.

Effekt: ubestemt. Meddelelsen antyder, at de 700,000 enheder kan blive påvirket af dette, men hvordan ville agenturet afgøre, hvad en "uhyggelig huslejestigning" er? Der er ingen anden måde at betale lån tilbage på, undtagen med husleje, og hvis den føderale regering kvæler pengene, er det eneste, de gør, at sætte deres egne lån i risiko for misligholdelse.

• De Forenede Staters Justitsministerium - Biden har pålagt agenturet at "informere potentielle vejledningsopdateringer omkring konkurrencebegrænsende informationsdeling, herunder på lejemarkeder."

Effekt: ubestemt. Det lyder mere skræmmende, at det er. Det er også bizart og uvidende. Den bedste måde at få konkurrence på er at skabe masser af udbud; det betyder, at boligudbydere konkurrerer med hinanden om beboerne, ikke beboere, der konkurrerer med hinanden om knappe lejligheder.

• US Department of Housing and Urban Development - Biden pålægger agenturet at lave regler, der kræver, at offentlige boligmyndigheder "30 dages varsel før opsigelse af en lejekontrakt på grund af manglende lejebetaling."

Effekt: Ingen. Tjek din lokale statistik; almene boligbureauer smider langt flere mennesker ud end private boligudbydere, hovedsagelig fordi de betjener mennesker, der virkelig er fattige og står over for en række forskellige udfordringer. Alligevel smider de ikke folk hurtigt ud, og bestemt ikke på 30 dage. De fleste udsættelser tager måneder, ikke dage eller uger.

• Blueprint for en lejere Bill of Rights - Dette er et løfte om at mødes med fortalere for at diskutere lejers "rettigheder." Beboere i enhver bolig har de rettigheder, som vi alle har, såvel som det ansvar, der er beskrevet i deres lejekontrakter, som er juridiske kontrakter. Forestillingen om, at beboere i enhver bolig har rettigheder ud over det, er i bedste fald illusorisk og i værste fald tilskynder flere bestræbelser på at indføre kostbar regulering og øge risikoen for udbydere; dette gør tingene værre for folk med færre penge.

Effekt: Kritisk. Boligudbydere og folk, der lejer deres private ejendom, har mistet kontrollen over fortællingen for årtier siden. At ændre den fortælling er noget, som boligudbydere indtil nu ikke har vist interesse for at investere i. En friløbende diskussion af en ønskeliste over interventioner vil helt sikkert sætte gang i restriktioner på lejeboliger, der vil gøre det sparsomt, dyrt at producere og dermed sværere for fattige mennesker at have råd.

Jeg siger det bare: Jeg fortalte dig det! Selvom Biden-interventionen ikke er enden på privat udlejning nu, er det endnu et skridt i den retning. Der er stadig tid, men med Realtor.com, The National Apartment Association, The National Association of Realtors, Institute of Real Estate Management og The National Multifamily Housing Council nævnt i bunden af ​​meddelelsen som tilhængere af Biden-indsatsen, don forventer ikke, at store brancheorganisationer løfter en finger for at gøre det. Disse grupper vil formentlig fortsætte med at spille det sikkert. I mellemtiden vil mange tusinde boligudbydere fra dem med porteføljer til lejemål i deres baghaver fortsætte med at se flere og flere regler og bestemmelser, nogle af dem straffende, rettet mod at forsøge at hjælpe lejere.

Men når regeringen pålægger risici og omkostninger, er der kun én måde at opveje det på: højere priser eller salg til større virksomheder. Dette hjælper ikke fattige mennesker; det gør kun tingene værre. Det, der er brug for, er fokus på flere boliger overalt til folk på alle indkomstniveauer.