Byg, baby, byg! I 2023 skal byer tilskynde til nye boliger

Pundits og prognosticatorer vil forsøge at forudsige, om og hvor længe den amerikanske økonomi vil lide under inflation. Svarene på disse spørgsmål vil også påvirke deres vurdering af recession; vinder vi én, kommer der én, og hvor dybt og længe vil det vare? Når det kommer til boligøkonomien, er tebladene svære at læse. Renterne på realkreditlån er steget, og det samme er huslejen øger den samlede inflation. I mellemtiden steg priserne på enfamiliehuse i vejret i 2021, da fjernarbejdere udnyttede billige penge og fjernarbejde til at sætte gang i et købsvanvid på tidligere søvnige markeder som Boise og Bozeman. Nu falder priserne på disse markeder hurtigt. Hvad betyder det, og hvordan skal de lokale myndigheder, der kontrollerer boligudbuddet gennem regulering, reagere? I alle scenarier er svaret det samme: incitamenter til mere byggeri med færre regler og flere incitamenter.

Husker du den store boligbuste i 2008? Enfamilieboligproduktionen kom sig aldrig, eller i det mindste niveauet for produktion af boliger har ikke nået de samme tal. Et kig på enfamilietilladelser fra 2000 til nu viser det bratte efterår, produktionen tog. Sandt nok viser Federal Reserve Bank of Saint Louis' data, at faldet begynder godt før krakket, men uanset, selv med det store købsboom i 2021, har udbuddet ikke fulgt med efterspørgslen, hvilket betyder højere priser.

Huslejen har været ustabil. Zumper-data for Boston viser et perfekt eksempel på, hvordan huslejen faldt under pandemien og derefter steg tilbage til niveauer før pandemien og derefter fortsatte med at stige.

Så hvad sker der så? Her er nogle scenarier.

Høj inflation fortsætter, Fed reagerer aggressivt, recession følger

Det værst tænkelige scenarie er, at Fed ikke bare fjerner spruttens punch bowl fjols, men dukker op med politiet for at bryde festen. I dette tilfælde falder boligproduktionen til nul med meget få transaktioner, da penge bliver dyrere, og investorer søger andre investeringer. Det bliver måske ikke så slemt som 2008, men resultatet vil blive bremset eller stoppet produktion og flad efterspørgsel.

Inflationen aftager, tilbagestrømmer, en kort og lavvandet recession følger

Selv i dette scenarie vil der være et knæk i boligproduktionsslangen på grund af de seneste rentestigninger. Flerfamilieprojekter vil sandsynligvis også blive langsommere; de er også bygget med lånte penge. Efterhånden som skyerne skilles, og solen begynder at skinne, vil det tage tid, før produktionen stiger, og stigninger i efterspørgslen vil blive mødt med mangel på udbud og højere priser i slutningen af ​​2023.

Efterslæbende indikatorer overvurderer inflationen, tilbagestrømmer, ingen inflation eller recession i 2023

Regeringsindikatorer ligger altid bag de faktiske økonomiske begivenheder. Det er ligesom en meteorolog, der dukker op et par dage efter, at en tornado ødelægger dit hjem og siger: "Det er officielt, dit hus blev væltet af en tornado." I en diskussion på The Ringer's Almindelig engelsk podcast, forklarer Mark Zandi fra Moody's dette fænomen. "Når du får en huslejestigning på markedet, f.eks. tilbage i februar måned, tager det omkring seks måneder, før det omsættes til, hvad det betyder for huslejeinflationen målt ved BLS." Måske er vi okay, vi ved det bare ikke. Men penge bliver stadig dyrere, og når Fed trækker sig tilbage, vil vi stadig se produktionsnedgange i boliger.

Nu er det tid til at forhindre den næste "boligkrise"

I hvert af scenarierne ovenfor vil der være en opbremsning af boligproduktionen på tværs af typologier. Hvis vi kan lære noget af 2008, burde det være, at nedgang i investeringer i nye boliger, opblødning af efterspørgslen efter boliger og bremset eller stoppet produktion af boliger er et signal: Byg, skat, byg! Udviklere hader risiko mere end de elsker profit. Faktisk giver det kun mening, at boliger bliver attraktive, når priserne stiger efter et stort fald. Den ledige grund, der kunne være bolig, vil sandsynligvis sidde stille, indtil efterspørgslen stiger, priserne stiger, og derefter bygge videre på det rationaliserer omkostningerne og risikoen. Normalt, når boligøkonomien genopretter, panikerer regeringen, fordi priserne stiger, og derefter indfører de regler og regler for at "fikse" priserne.

Det kan vi undgå, når boligøkonomien stabiliserer sig og genopretter sig ved at handle nu for at eliminere alle de ting, der bremser produktionen. Dernæst, hvis en bygherre er bekymret for, at det at bygge nu er for risikabelt, kan de lokale myndigheder investere – ja, lægge penge på bordet – for at bygge på den ledige grund og subsidiere potentielt høje tomgangsprocenter og tab. Når økonomien vender, og efterspørgslen efter boliger vender tilbage, vil denne tsunami af efterspørgsel blive mødt med en overflod af boliger. Havde regeringen lavet hø i 2009, 2010 og 2011, da solen lyste ikke, ville vi have haft færre boligprisproblemer, da det endelig gjorde.