Kinas ejendomsaktier steg på grund af advarsler om svag virkelighed, høje forventninger

BEIJING - Kinas ejendomssektor er endnu ikke klar til et hurtigt opsving, på trods af et rally i denne måned i lagre af store ejendomsudviklere.

Det skyldes, at den seneste støtte fra Beijing ikke direkte løser hovedproblemet med faldende boligsalg og priser, siger analytikere.

I sidste uge steg ejendomsudvikleraktier efter nyheder, at centralbanken og banktilsynsmyndigheden udstedte foranstaltninger, der tilskyndede banker til at hjælpe ejendomsbranchen. Det kommer sammen med andre støtteforanstaltninger tidligere på måneden.

Aktier af Country Garden, den største kinesiske udvikler efter salg, er mere end fordoblet i november, og de af Længes efter er steget med omkring 90 %. Aktierne har allerede givet nogle af denne måneds stigninger tilbage.

I mellemtiden jernmalm futures steget med omkring 16% i denne måned — Morgan Stanley analytikere siger, at omkring 40% af Kinas stålforbrug bruges i ejendomsbyggeri.

Situationen er en af ​​"stærke forventninger, men svag virkelighed", og markedspriserne har afveget fra de grundlæggende faktorer, sagde Sheng Mingxing, jernmetallanalytiker ved Nanhua Research Institute, på kinesisk oversat af CNBC.

Sheng sagde, at det er vigtigt at se, om lejligheder kan færdiggøres og leveres i løbet af den høje byggeperiode i marts og april.

De nye foranstaltninger, der er bredt rapporteret i Kina, men ikke officielt frigivet, fastsætter låneforlængelser, opfordrer til at behandle udviklere på samme måde, uanset om de er statsejede eller ej, og understøtter obligationsudstedelse. Ingen af ​​tilsynsmyndighederne reagerede på CNBC's anmodning om kommentarer.

"Dette er virkelig en midlertidig lettelse i forhold til, at udviklerne skal imødekomme mindre behov for tilbagebetaling af gæld i den nærmeste fremtid - en midlertidig likviditetslettelse snarere end en fundamental vending," siger den Hongkong-baserede analytiker Samuel Hui, direktør for Asien-Stillehavsvirksomheder. Fitch Ratings, sagde onsdag.

"Nøglen er, at vi stadig har brug for, at det grundlæggende underliggende boligsalgsmarked forbedres," sagde han og bemærkede, at boligkøbernes tillid afhænger af, om udviklerne kan færdiggøre at bygge og levere lejligheder.

Tidligere i år mange boligkøbere nægtede fortsat at betale realkreditlån i lejligheder da byggeriet blev forsinket. Huse i Kina sælges typisk før færdiggørelsen, hvilket genererer en stor kilde til pengestrømme for udviklere.

Analytikere er uenige om, hvornår Kinas ejendomsmarked kan komme sig.

Fitch sagde, at en tidslinje "forbliver meget usikker", mens S&P Global Ratings' seniordirektør Lawrence Lu forventer, at et opsving kan ske i anden halvdel af næste år.

"Hvis denne politik implementeres omgående, vil dette stoppe den nedadgående spiral til udviklerne, dette vil hjælpe med at genoprette investorernes tillid [til] udviklerne," sagde han.

Salget af boliger for de første 10 måneder af året faldt med 28.2% fra et år siden, sagde National Bureau of Statistics i sidste uge. S&P Global Ratings sagde i juli, at de forventer et fald på 30% i salget for 2022, værre end i 2008, hvor salget faldt med omkring 20 %.

En opbremsning i den økonomiske vækst, usikkerhed om igangværende Covid-kontroller og bekymringer om fremtidige indtægter har dæmpet appetitten på at købe boliger.

Til disse bekymringer er faldende priser.

Boligpriserne i 70 byer faldt med 1.4 % i oktober i forhold til et år siden, ifølge Goldman Sachs analyse af data, der blev offentliggjort onsdag.

"På trods af flere lokale lempelser af boliger i de seneste måneder," sagde analytikerne, "tror vi, at ejendomsmarkederne i lavere byer stadig står over for stærk modvind fra svagere vækstfundamentale forhold end store byer, herunder nettobefolkningstilstrømning og potentielle problemer med overudbud."

Rapporten sagde, at boligpriserne i de største tier-1-byer steg med 3.1 % i oktober fra september, mens Tier-3-byer oplevede et fald på 3.9 % i den periode.

For omkring to år siden begyndte Beijing at slå ned på udvikleres høje afhængighed af gæld for vækst. landets mest forgældede udvikler, Evergrande, misligholdt sidst sidste år i en højprofileret gældskrise, der raslede investortilliden.

Bekymringer om andre ejendomsselskabers evne til at betale deres gæld tilbage har siden spredes til engang raske udviklere.

Handel med aktier i Evergrande, Kaisa og Shimao er stadig suspenderet.

Mens Covid-kontrollen har trukket Kinas vækst ned i år, er den Ejendomsmarkedets kampe har også bidraget væsentligt.

Ejendomssektoren, herunder relaterede industrier, tegner sig for omkring en fjerdedel af Kinas BNP ifølge analytikerestimater.

"Jeg tror, ​​at ejendomssektoren vil blive mindre af et træk for økonomien i 2023," sagde Tommy Wu, senior Kina-økonom hos Commerzbank AG, onsdag.

"Det er for tidligt at sige, om de hidtidige foranstaltninger vil være nok til at redde ejendomssektoren," sagde han. "Men det føles mere betryggende nu, fordi det virker mere sandsynligt, at mere kraftfulde foranstaltninger vil blive udrullet, hvis nedturen i fast ejendom stadig ikke bliver meningsfuld i de kommende måneder."

I sidste ende gennemgår Kinas ejendomsindustri en statsstyret transformation - til en mindre del af økonomien og en forretningsmodel, der er langt mindre afhængig af at sælge lejligheder, før de står færdige.

Ejendomsmarkedet er skrumpet med omkring en tredjedel i forhold til sidste år, og vil sandsynligvis forblive på samme størrelse næste år, sagde S&P's Lu.

Statsejede udviklere har klaret sig bedre under nedturen, påpegede han.

I årets første tre kvartaler sagde Lu, at salget af statsejede udviklere faldt med 25 % sammenlignet med et salgsfald på 58 % for udviklere, der ikke ejes af staten.

Og på trods af de seneste politiske tiltag, er Beijings holdning fortsat fast med hensyn til at fraråde boligkøb i stor skala.

Uanset om det er beskeder fra National Bureau of Statistics eller People's Bank of China, gentog officielle meddelelser i denne måned, at huse er til at leve i, ikke spekulation - mantraet, der markerede den tidlige begyndelse af krisen på ejendomsmarkedet.