(Bloomberg) — Salget af kommercielle realkreditobligationer er faldet fra en klippe og styrtdykkede omkring 85 % år-til-år, da stigende renter skar ned i udlånsvolumen og misligholdelser skræmmer investorer.
Mest læst fra Bloomberg
Kun omkring $4.27 milliarder af obligationerne er blevet udstedt indtil videre i år, et fald fra $29.38 milliarder på samme tidspunkt sidste år, ifølge data indsamlet af Bloomberg baseret på handler uden statsstøtte. Investorer giver Federal Reserves aggressive rentekampagne skylden, som har gjort det dyrere for låntagere at refinansiere. Højere rater har også skåret ned i salget af ejendomme ved effektivt at hæve priserne for købere.
Tilføjelse af pres er en nylig række misligholdelser i kontor- og detailejendommesektorerne, hvilket gør obligationskøbere endnu mere forsigtige. I denne uge rapporterede Bloomberg, at Brookfield Corp., forælder til den største kontorudlejer i Los Angeles centrum, misligholdt lån knyttet til to bygninger i stedet for at refinansiere gælden, da efterspørgslen efter plads falder. I mellemtiden blev et lån knyttet til tidligere præsident Donald Trumps tårn på 40 Wall St. på Manhattan sat på en långivers observationsliste. Og investorer forsøger at afskærme et af landets største indkøbscentre - Palisades Center i West Nyack, New York.
"Standardrisikoen er steget og kan være mere problematisk, hvis renterne stiger, og økonomien aftager," sagde Chris Sullivan, investeringschef hos United Nations Federal Credit Union. "Så jeg tror, at en forsigtig og særlig omhyggelig tilgang er passende."
Faldet i udlånsvolumen følger en opbremsning i aktiviteten på ejendomsmarkedet, der startede i sidste halvdel af 2022, da Fed for alvor begyndte at skrue op for renterne.
Sidste år oplevede et fald på 10 % i lån til kommercielle ejendomsmæglere - den underliggende gæld, der typisk bliver pakket om til kommercielle realkreditobligationer - sammenlignet med året før, til 804 millioner dollars fra 891 millioner dollars ifølge data fra Mortgage Bankers Association. Handelsgruppen forventer et yderligere fald på 15 % i CRE-lån i 2023 til 684 millioner dollars, hvilket igen reducerer mængden af lån, der kan securitiseres og sælges.
"Alt er frosset, så der er intet råmateriale til at foretage CMBS-transaktioner," sagde Paul Norris, leder af strukturerede produkter hos Asset Manager Conning & Co., i et telefoninterview.
Kun en håndfuld aftaler har krydset målstregen i de sidste par uger. Banker bliver endda kreative med aftalestrukturer for at forsøge at lokke investorer. I sidste uge prissatte en långivergruppe ledet af Deutsche Bank AG en kanal CMBS til i alt 765.5 millioner dollars med en femårig løbetid - en anomali på et marked, der har tendens til at sælge længere dateret gæld.
"Det er meget svært at bringe nye tilbud på markedet nu, fordi der ikke sker noget på ejendomsmarkedet," sagde Norris. "Ingen ønsker at refinansiere deres bygninger, og der er et enormt forventningsgab mellem købere og sælgere på grund af usikkerheden."
Og hovedparten af investorernes efterspørgsel vil sandsynligvis blive skævt mod aftaler med fremragende sikkerhed og sponsorering, ifølge Sullivan. "Trofæejendomme vil stadig blive favoriseret."
Ganske vist har CMBS-indekset klaret sig bedre end det bredere obligationsmarked med investeringsgrad og steget 1.14 % hidtil i år sammenlignet med sidstnævntes 0.85 % gevinst, ifølge Bloomberg-indeksdata.
Cap Priser
Feds stigningscyklus har også ført til højere cap rates, eller kapitaliseringsrenter, et mål svarende til renten på en obligation. På det seneste har disse tal været stigende, da ejendomsværdierne har været faldende, hvilket har dæmpet transaktionsvolumen.
"Ingen ønsker at tage et tab, hvis de kan hjælpe det," sagde Lea Overby, CMBS-strateg hos Barclays Plc. USAs kommercielle ejendomspriser faldt 13% i 2022, ifølge Green Street, rapporterede Bloomberg.
Men med en vedvarende høj inflation og lav arbejdsløshed, kan Fed blive nødt til at hæve renterne i længere tid. "Hvis risikoen for recession bliver mere alvorlig, vil det være hårdt på det kommercielle ejendomsmarked," tilføjede hun.
I resten af året vurderer Barclays, at CMBS-udstedelsen vil forblive lav. For 2023 forudser banken 25 milliarder dollars i ledningsgæld - eller obligationer støttet af flere ejendomme. Den forventer 45 milliarder dollars i single-aktiv, enkeltlånerobligationer eller værdipapirer med pant i en enkelt ejendom.
"Markedet er nødt til at lære, hvordan det fungerer i denne nye satsordning og nå en konsensus om, hvor tingene skal prise," sagde Overby. "Jo hurtigere markedet indser, at dette er den nye virkelighed, jo bedre."
Mest læst fra Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/commercial-property-market-freezes-bond-180729652.html