Kære skattefyr: Jeg er lige begyndt at leje mit hus ud på Airbnb. Hvilke indkomstskattefradrag kan jeg kræve på denne ejendom?

Jeg havde min egen marketing research LLC i omkring 25 år, så jeg ved meget - bare ikke med at leje mit hus ud. Kan nogen regne en del af realkreditlånet som et fradrag? Hvad med forsyninger og kabel? Det ville jeg mene.

Rejser & afgifter

Kære rejser og skatter,

Dit spørgsmål om krydsfeltet mellem gæstfrihed og regler har denne linje fra The Eagles' "Hotel California” løber gennem mit hoved: “Du kan tjekke ud når som helst du vil, men du kan aldrig gå.” Man kan aldrig forlade skatteregler, altså.

Der er altid et skattespørgsmål, der skal besvares, og din spirende Airbnb-virksomhed er ingen undtagelse. Du kan foretage fradrag for lejeindtægter under visse omstændigheder, så længe du ved, hvad du skal kræve, hvor meget du skal kræve, og hvornår du ikke skal kræve.

Internal Revenue Service siger lejere kan fratrække realkreditrenter, ejendomsskat, driftsudgifter, afskrivninger og reparationer. Omkostningerne til "forbedringer" er ikke fradragsberettigede - selvom nogle eller alle forbedringerne kan inddrives gennem afskrivning.

"IRS siger, at lejere kan fratrække renter på realkreditlån, ejendomsskat, driftsudgifter, afskrivninger og reparationer. "

En Airbnb
ABNB,
+ 0.15%
talsmand pegede på et link på virksomheden's websted, som omfatter en EY-forklarer om emnet værters skatteforpligtelser. Tæl også forsyningsselskaber (som gas, elektricitet, tv og internet), rengøringstjenester, reklamer som nogle af de andre fradragsberettigede udgifter, hedder det i dokumentet.

Airbnb-linket sagde, at det ville være et godt træk at tjekke med skatteprofessionelle for flere detaljer, fordi der er "mange særlige regler på dette område."

June Toth, administrerende medlem af zbt Certified Public Accounting & Consulting i Edison, NJ, er baseret tæt på bjerge og strande og modtager derfor regelmæssigt kundespørgsmål om lejeindtægter. Dine skattefradrag kan falde afhængigt af dine egne boformer.

Hvis du lejer et sted, hvor du også bor - en tørt betegnet "bolig enhed" - vil der være grænser for de fradragsberettigede lejeudgifter, siger IRS. Skattestyrelsen siger, at det vil overveje, at du bruger ejendommen som en personlig bolig frem for en leje, hvis du bruger den i 14 dage eller "10 % af de samlede dage, du lejer den ud til andre til en rimelig lejepris."

"Hvis personlig brug ikke overstiger disse tærskler, så betragtes ejendommen som udlejningsejendom", og fradrag kan følge, sagde Toth.

Sagt på en anden måde: Hvis du lejer din ejendom ud i 14 dage og derunder, behøver du ikke indberette lejeindtægten, sagde Toth. Men det betyder, at man heller ikke kan trække udgifter i forbindelse med udlejningen fra, tilføjede hun.

Lad os antage, at du lejer dette sted ud i 15 dage eller mere. Du lyder seriøs. Du har allerede oprettet en LLC. Du skal indberette lejeindtægten på Skema E og fordel dine fradrag mellem de personlige boligrelaterede udgifter og de lejerelaterede udgifter.

Så hvordan deler man? IRS siger, "Du skal generelt dele dine samlede udgifter mellem lejebrug og personlig brug baseret på antallet af dage brugt til hvert formål."

Det betyder at opgøre de støtteberettigede udgifter, sagde Toth. Tæl de dage, hvor stedet rent faktisk blev lejet ud, plus de dage, du havde det til personligt brug.

Lejesiden af ​​disse udgifter er fradragsberettiget i din lejeindtægt. Renter på realkreditlån og ejendomsskatter er de første, der skal anvendes, sagde Toth. Driftsudgifterne og lejeafskrivningen anvendes dernæst, sagde hun. Ethvert nettotab overføres til fremtidige år, bemærkede hun.

Endelig skal understøttende poster ikke medtages i en selvangivelse, forklarer EY sagde. Men folk bør holde fast i deres optegnelser - også dem, der ikke skal indberette lejeindtægter på grund af 14-dages undtagelsen - hvis skattemanden kommer og banker på.

Disse omfatter kvitteringer for fradragsberettigede udgifter og reparationer, logs over dage, hvor ejendommen er lejet eller personligt brugt, bevis for annoncering og mere.

IRS vil lede efter poster hvis du bliver udvalgt til revision. Hvis du har dine dokumenter klar til at bevise dine udgifter og fradrag, jo hurtigere vil du være færdig med revisionen.

For at citere The Eagles igen, tæller det at være færdig med den proces som en "fredelig let følelse." Det ønsker jeg dig.

Har du et skattespørgsmål? Skriv til mig på: [e-mail beskyttet]

Tak fordi du læste med. Jeg vil gerne hjælpe dig med at tænke bredere over de problemstillinger, der påvirker din skat. Jeg tilbyder ikke skatterådgivning, blot et forsøg på at se på, hvad hvirvelen af ​​skatteregler og økonomiske forhold kan betyde for din pengepung.

Jeg er her for læseren, der møder deres skatter med en følelse af resignation. Du er bare ikke så til skat, jeg forstår det. Jeg var engang den fyr. Under jargonen kan du tænke på dine skatter som en labyrint - med penge til sidst. Eller en fælde, som du skal undgå.