Kære skattefyr: 'Hvad sker der, hvis jeg sælger mit eksisterende hus for at betale lånet på mit nye hjem? Hvor meget skat skal jeg skylde?'

Jeg forstår, at enhver fortjeneste fra et ejendomssalg ikke er skattepligtig, hvis den bruges til at købe et andet hus inden for tre år. Mit spørgsmål er, hvad der sker, hvis jeg køber et andet hus og derefter sælger mit eksisterende hus for at betale lånet på mit nye hjem?

Har rækkefølgen af ​​køb og salg betydning?

Overvejer markedet

Kære Mulling the Market,

Jeg vil svigte dig forsigtigt. Du siger, at ejendomsoverskud får en skattelettelse, hvis de bruges til at købe en bolig inden for tre år, men revisorer fortæller mig, at det faktisk er en gammel regel, og den er ikke længere i bøgerne. Så du er ude af held.

Med hensyn til køb og salg: Du håber at få overskuddet i lommerne, minimere dit skattepligt og beholde alle dine minder. Rækkefølgen af ​​køb og salg er skattemæssigt ligegyldig. Du behøver ikke haste med at købe et andet hus.

»Det gør hovedboligen nu udelukkelse ikke kræve, at en skatteyder anskaffer sig en erstatningsbolig,” sagde Jeffrey Olson, en partner hos Carr, Riggs & Ingram i Atlanta, som har specialiseret sig i ejendomsrelaterede skattespørgsmål.

IRS vil lade dig holde fortjenesten ved salget af din bolig fri for kapitalgevinstskat, med nogle betingelser. Du skal have ejet boligen i mindst to år, og boet i den i to af de sidste fem år (men de behøver ikke at være sammenhængende).

Skattefritagelser

De første $250,000 i overskud er udelukket fra kapitalgevinstskat for enkeltpersoner og ægtepar, der indgiver separat, i henhold til IRS-reglerne. Udelukkelsen af ​​kapitalgevinster stiger til $500,000 for et ægtepar, der ansøger i fællesskab.

For et ægtepar, der ansøger i fællesskab, skal kun den ene ægtefælle eje det. Men hver ægtefælle skal opfylde brugskravet. De to år med ejerskab og brug behøver ikke at være en enkelt sammenhængende periode, bemærkede Olson.

"Efterfølgende køb spiller overhovedet ikke ind i beregningerne," sagde Rob Seltzer, præsident for det Los Angeles-baserede Seltzer Business Management, hvor han arbejder med kunder om deres skattespørgsmål, som inkluderer ejendomstransaktioner.

"Det eneste køb, der betyder noget, er købet af den bolig, du sælger," tilføjede han. Med andre ord, du bekymrer dig ikke om nogen form for geninvesteringskrav, men du skal være opmærksom på andre berettigelsesregler for udelukkelse af kapitalgevinster.

Rynker i skatteloven

Når det er sagt, så er der rynker i skatteloven, hvis du har udlejet din bolig i femårsperioden, omdannet en del af din bolig til hjemmekontor eller lavet renoveringer og krævet værdiforringelsesfradrag på renoveringerne.

At sælge dit hjem er bare blevet mere kompliceret. Huspriserne falder, men de er stadig høje. I mellemtiden er realkreditrenterne går op og det tager længere tid for huse at sælge. Boligkøbernes stemning ramte for nylig en hele tiden lav.

Folk sælger typisk først og køber derefter. Hvis du har råd til det, kan du dog købe et nyt hus, og derefter sælge dit eksisterende hus og anvende salgsprovenuet til pant i det hus, du lige har købt.

Onkel Sams skattelovgivning tvinger dig ikke til at holde dig til en tidslinje for at købe og sælge på et, der er blevet et vanskeligere marked. Bare lad være med at udsætte dig selv for unødvendigt pres i mellemtiden.

Har du et skattespørgsmål? Skriv til mig på: [e-mail beskyttet]

Tak fordi du læste med. Jeg vil gerne hjælpe dig med at tænke bredere over de problemstillinger, der påvirker din skat. Jeg tilbyder ikke skatterådgivning, blot et forsøg på at se på, hvad hvirvelen af ​​skatteregler og økonomiske forhold kan betyde for din pengepung.

Jeg er her for læseren, der møder deres skatter med en følelse af resignation. Du er bare ikke så til skat, jeg forstår det. Jeg var engang den fyr. Under jargonen kan du tænke på dine skatter som en labyrint - med penge til sidst. Eller en fælde, som du skal undgå.