Går lejen ned under en recession? Hvad lejere og ejendomsinvestorer kan forvente

Nøgleforsøg

• Bare fordi der er recession, betyder det ikke nødvendigvis, at lejepriserne falder. Faktisk var det under recessionen i 2008 det stik modsatte.
• På det nuværende lejemarked har vi set stigningstakten i lejepriserne falde, men dette betyder kun lavere lejepriser, hvis du er på udvalgte markeder.
• Hvis du er en ejendomsinvestor, ved du sikkert ikke, at du skal forvente en evig stigning i lejepriserne. Denne afmatning burde have været forudset.

Pandemien har skabt kaos på USAs lejemarkeder. Fra virksomhedslukninger, der forhindrede lejere i at tjene en indkomst, til fraflytningsmoratorier til massemigrationer, der ledsagede fjernarbejdsmuligheder, ser intet ud, som det gjorde i februar 2020.

Der er indikationer på, at vi ser et fald i prisstigninger for lejere i de seneste måneder, men det betyder ikke nødvendigvis lejefald.

Selvom der ikke er så mange indikationer på, at vi lever gennem en recession, afhængigt af din indkomstgruppe, kan det føles, som om vi er det. Men om vi er i en recession eller ej, betyder det måske ikke noget, fordi recessioner ikke nødvendigvis betyder, at lejepriserne falder.

Husleje er en kilde til klæbrig inflation

Stigende huslejer var en del af det, der førte til Fed begynder at hæve renten. Når vi begynder at se markante huslejestigninger, kaldes det 'klæbende inflation'. Sticky inflation opstår, når priserne springer på udgifter, der oplever prisændringer i cyklusser på 4.3 måneder eller mere.

Det betyder, at det tager længere tid for huslejen at falde, når først den stiger. Det er mere almindeligt at se priserne stabilisere sig i et stykke tid i stedet for at se priserne falde i form af rigtige dollars.

Lejeomkostningerne steg med 23.5 % mellem oktober 2019 og oktober 2022, hvilket negerer enhver gevinst, som arbejdere måtte have opnået i form af lønstigninger under pandemien. Chancerne for, at huslejen falder nok til at kompensere for denne historiske stigning, er lave.

Går lejen ned under en recession?

Det er sjældent, at lejepriserne falder på en måde, der ville være meningsfuld for lejeren. Når vi ser på huslejepriserne mellem 1940 og 2000, ser vi et lille fald mellem 1940 og 1950 i median bruttoloje på landsplan. Derefter var der stigninger i årtierne efter.

TryqOm infrastrukturudgiftssættet | Q.ai – en Forbes-virksomhed

Disse data er specifikke for individuelle markeder. Afhængigt af din placering kan tingene ændre sig. For eksempel i stater som Californien, Hawaii og Maryland oplevede lejepriserne et fald i virkelige dollars mellem 1990 og 2000.

Der var en del lavkonjunkturer mellem 1940 og 2000, men vi kan også se på 2008 for at vurdere lejepriserne under en recession. Mellem 2007 og 2011 var de værste år 2008 recession, steg lejepriserne.

Tingene blev ikke bedre efter den store recession. Ifølge Government Accountability Office (GAO) begyndte tre millioner flere husstande mellem 2007 og 2017 at betale mere end 30 % af deres indkomst til husleje. Halvdelen af ​​dem brugte mere end 50 % af deres indkomst på husleje.

I sidste ende siger ingen hård og hurtig regel, at huslejen skal ned under en recession.

Er huslejen faldet i de seneste måneder?

Huslejestigninger gennem hele pandemien har været historisk. Som folk flyttede, efterspørgsel i nogle byer og boble boomtowns eksploderede. Inflation og et ude af kontrol boligmarked drev priserne op i hele landet, men de migrationer, der fulgte med muligheder for fjernarbejde, gjorde prisstigningerne mere dramatiske nogle steder.

Fra sensommeren 2022 faldt prisstigningsraten måned for måned. Nogle af disse fald kan tilskrives sæsonbestemte skift i efterspørgsel og prissætning, men det er første gang, at stigningstakten er aftaget, siden rallyet begyndte.

Tingene ser ikke så varme ud, når vi zoomer ud til år-til-år-priser. Fra november 2022 var priserne steget med 7.4 % på landsplan sammenlignet med november 2021. Tidligt i 2022 var disse år-til-år-stigninger tocifrede, så det er godt, at de ikke er så intense længere.

Ikke desto mindre betyder dette ikke nødvendigvis lavere priser for lejere.

I nogle områder har faldet været betydeligt nok til at resultere i små reduktioner i lejepriserne. Dette sker primært i bobleboombyer, hvor den lokale økonomi ikke kunne opretholde stigningerne i den høje efterspørgselsperiode med pandemiske migrationer.

Vil leje gå ned i 2023?

Meget af det, der sker på boligmarkedet, er regionalt. Mens nogle områder kan opleve fald i huslejepriser i reale dollars, hælder det overordnede billede i retning af en stabiliseringstilstand, hvor huslejen holder op med at stige med alarmerende hastigheder, men ikke nødvendigvis falder.

En del af grunden til, at stabilisering kan ske, er, at bygherrer har fokuseret på multi-familieejendomme. For lejere, der er villige til at bo i lejligheder i stedet for enfamiliehuse, øger lagerbeholdningen i nogle regioner udbuddet for at imødekomme efterspørgslen.

En anden grund til, at tingene kan blive langsommere, er, at folk ikke bevæger sig så meget. Færre mennesker har været køb af boliger siden Fed startede renteforhøjelser i marts 2022, så færre mennesker forlader lejemarkedet. Dette har bidraget til efterspørgslen i de seneste måneder, hvilket har drevet lejepriserne op.

I dette miljø er det mindre sandsynligt, at lejere flytter. Hvis de sikrede en lejekontrakt tidligere i pandemien, er den sats, de betaler nu, sandsynligvis langt mindre end noget, de kunne finde nu.

Når det er sagt, hvis du fik en ny lejekontrakt i det forløbne år, og priserne faldt væsentligt, kan det få dig til at finde billigere boliger, når nye lejemål er faldet i rigtige dollars.

Hvad betyder faldende husleje for ejendomsinvestorer?

Hvis huslejen skulle falde i form af reelle dollars, vil tabene sandsynligvis ikke være så betydelige som gevinsterne i de seneste år. Selvom det kan føles som et kortsigtet tab, tjener du sandsynligvis stadig flere penge, end du ville have haft i 2020. Dette gælder sandsynligvis for dem, der købte deres ejendomsinvesteringer før pandemien.

Hvis du overvejer at gå ind i ejendomsspillet, bør faldende husleje indregnes i din ligning, når du køber et hjem eller en ejendom med flere enheder. Men deres potentielle faldhastighed vil sandsynligvis ikke eliminere en passende ejendoms rentabilitet på lang sigt.

Når det er sagt, vil faldet påvirke forskellige markeder uforholdsmæssigt. Du vil gerne holde et særligt øje med tingene, hvis du har ejendomme på steder, der oplevede store udsving i efterspørgslen i løbet af de første to år plus af pandemien.

At have en veldiversificeret portefølje er især vigtigt, når et af dine aktiver kan bremse eller falde med hensyn til rentabilitet. Du kan tjekke Q.ai's Investeringssæt der spænder over mange brancher for at indbygge mere robusthed i din portefølje. Q.ai tilbyder en meget unik mulighed kaldet Porteføljebeskyttelse der beskytter dine gevinster og reducerer dine tab, uanset hvilken branche du investerer i.

Bottom Line

National Bureau of Economic Research (NBER) har ikke erklæret en recession endnu. Uanset om vi lever gennem en recession eller ej, oplever vi helt sikkert nogle ejendommelige økonomiske tider.

Det er lige meget, om dette er en recession, da denne form for nedtur ikke nødvendigvis betyder et fald i lejepriserne. De økonomiske omstændigheder omkring hver recession er forskellige, hvilket betyder, at resultatet vil variere.

Download Q.ai i dag for adgang til AI-drevne investeringsstrategier.