Alle ønsker lavere priser, men et krak på boligmarkedet ville være forfærdeligt

Jeg er i 20'erne og voksede op i Dublin, Irland. Og yikes, det er svært at købe et hjem. 

Boliger er virkelig en af ​​rygraden i samfundet. Ens hjem er en integreret del af ens liv, for at sige det åbenlyse. Stil ind i enhver valgdebat, enhver offentlig diskurs, deltag i ethvert middagsselskab - emnet boliger vil helt sikkert komme op. 

Leder du efter hurtige nyheder, hottips og markedsanalyse?

Tilmeld dig Invezz-nyhedsbrevet i dag.

I storbyerne er historien velkendt. For meget efterspørgsel, for lidt udbud og skyhøje priser. Ser man på UK specifikt opsummerer nedenstående diagram det godt – husprisen i forhold til indkomsten er steget voldsomt, hvilket gør det stadig mere uoverkommeligt at købe en bolig.

Der er nu tale om, at boligpriserne trækker sig tilbage, med alle mulige forudsigelser omkring de potentielle fald, vi kunne se. Mens jeg har skrevet om, hvorfor jeg ikke tror på, at de fleste dommedagsudsigelser er nøjagtige (især i dette stykke november sidste år) er der ingen tvivl om, at markedet er blevet blødere fra dagene med det svimlende pandemiske tyremarked, hvor priserne steg kl. hidtil uset hastighed.  

Men spørgsmålet er så, hvad der sker, hvis boligpriserne falder? 

Det er fristende at konkludere, at dette ville være en god ting, især når man ser på ovenstående diagram om overkommelige priser. Og selvfølgelig, givet min alder og ønske om snart at købe et hjem (et barn kan drømme, ikke?), ville det være rart at leve i en verden, hvor den gennemsnitlige boligpris ikke er i en anden stratosfære end min indkomst. Men spørgsmålet er lidt mere nuanceret. 

Boligejere diversificerer ikke

Det, der gør boliger så spændende, er, at køb af en i én henseende overtræder hovedreglen for investering: diversificering og porteføljestyring, ting jeg har skrevet om masser. 

Det overtræder disse regler, fordi huse er så dyre aktiver, at de ofte repræsenterer hovedparten af ​​ens formue. Dette har faktisk været de ældre generationers manual til at akkumulere rigdom: Arbejd, når du er ung, køb dit hjem, fortsæt med at arbejde for at betale af på realkreditlånet. Og så sidde på det hus og se det værdsætte. Dit hjem er din pension. 

Det er ikke tilfældigt, at vi ser fremkomsten af ​​populistisk politik, ikonoklastiske projekter som f.eks. cryptocurrencyog en generel følelse af splittelse og ulykkelighed. Millennials og Gen Z'ere er klar over, at de for første gang i mange generationer ikke vil være rigere end deres forældre. Det er noget af en generationskrig. 

Og meget af det handler om boliger. 

Selvfølgelig er der én måde, hvorpå millennials bliver rige: arv. Dette gør tingene endnu værre, fordi uligheden i samfundet fortsætter med at svampe (noget som COVID forværret). Den vigtigste beslutning, vi nogensinde tager, er at beslutte, hvilken familie vi bliver født ind i, trods alt. Foretag det rigtige opkald der, og disse boligpriser vil være OK i sidste ende. 

Som den fremragende (irske!) økonom David McWilliams sagde i en nylig podcast, så skaber det et arvekrati. 

Faldende huspriser trækker økonomien ned

Men på trods af at alt dette fristede mig til at tage min højgaffel op og uophørligt juble over et grimt boligstyrt, ville det være at gå glip af det større billede. 

Når boligpriserne kraterer hurtigt, slår en negativ formueeffekt ind. Dette er på grund af det, vi diskuterede tidligere – en persons hus er deres vigtigste aktiv og derfor hovedkilden til rigdom. Derfor fører markant lavere velstand til, at forbruget tørrer ud, hvilket alt sammen fører til det mest beskidte ord inden for økonomi: recession. 

Fald hurtigt nok, og du kan endda finde negativ egenkapital. Det er, når værdien af ​​en bolig bliver mindre, end hvad en forbruger skylder på realkreditlånet. Som irer ved jeg godt, hvad det betyder – vi så 31 % af realkreditlånene i negativ egenkapital ved udgangen af ​​2010. Ouch.

Dette tanker økonomien, ganske enkelt. Det er klart, at 2008 var et ekstremt eksempel, hvor banker gik under, da misligholdelser flød til venstre, højre og centreret om realkreditlån. Banker er langt bedre kapitaliserede i disse dage og i en meget sundere position generelt. 

Men faldende priser afskrækker låntagning, udlån og forbrug i økonomien. Det kvæler aktivitet og er ikke en god ting for nogen. Så selvom det kan være fristende at sidde og bede om et boligkrak, så vær forsigtig med, hvad du ønsker dig. 

*Suk*. Tilbage på arbejde tror jeg, der er husleje at betale.