Faldende priser tillader ikke kontraktbrud

Det er ret tydeligt, at Elon Musk ønsker, at han kunne have en mulligan på sit opkøb af Twitter. Tidligere i år accepterede virksomheden hans tilbud om at købe virksomheden for 54.20 USD pr. aktie (et tal valgt delvist på grund af en marihuana-joke).

Mens denne pris repræsenterede en beskeden præmie i forhold til aktiekursen på det tidspunkt, faldt aktiemarkedet i de efterfølgende måneder, ligesom Twitters aktiekurs. Om sommeren stod det klart, at Musk ville betale meget mere for virksomheden, end det var værd.

Da Musk indså sin fejltagelse, gjorde han et kraftigt forsøg på at komme sig ud af aftalen; han hævdede først, at han havde til hensigt at trække sig tilbage, fordi virksomheden ikke var fuldstændig gennemsigtig med hensyn til tilstedeværelsen af ​​bots, der opererede på hjemmesiden, og derefter så han ud til at tage skridt til at fortryde sin finansieringsordning for handlen, som han - ukorrekt - troede kunne frigøre ham.

Delaware Court of Chancery, hvor Twitter er inkorporeret og transaktionen fandt sted, gjorde det imidlertid helt klart, at den kontrakt, han underskrev, da han indvilligede i at erhverve Twitter, klart afgrænsede prædikaterne for at annullere handlen, og et stejlt fald i aktiekursen var ikke en af ​​dem.

På trods af hans advokaters bedste anstrengelser for at opfylde et af disse prædikater, lykkedes det ikke at gøre det, og handlen gik igennem. I dag er Elon Musk - uden tvivl til hans fortrydelse - ejer af en virksomhed, som han betalte væsentligt mere for end markedsprisen.

Elon Musk er ikke den eneste investor, der har indgået en aftale om at købe et aktiv og set dets værdi falde, før han lukkede handlen.

Omkring samme tid, som Musk arrangerede at erhverve Twitter, indgik en enhed ved navn Java Capital LLC - en datterselskab af et investeringsselskab i New York ved navn Emerald Empire Inc - en aftale om køb af en flerfamiliehusejendom i St. Louis.

Mellem underskrivelsen af ​​en kontrakt og afslutningen af ​​handlen steg renterne markant, hvilket forringede det forventede afkast af EEI fra investeringen. Som et resultat søgte den en vej ud af aftalen. Ligesom Musk greb den ethvert muligt påskud for at annullere kontrakten: I dette tilfælde mente de, at det rapporterede skøn over antallet af enheder i den udvikling, de købte, var forkert, fordi det omfattede et leasingkontor, lager og et fitnesscenter. Som følge heraf stod de tilbage med kun 425 enheder at leje ud i stedet for 429, og de hævder, at denne uoverensstemmelse er nok til at give dem mulighed for at afslutte kontrakten , modtage deres seriøse penge.

Sælgeren, en enhed kaldet Southfield Partnership, modbeviste, at de to modelenheder, lager og fitnesscenter nemt kunne lejes, når transaktionen var gennemført, og bygningen var tæt på fuldt optaget. Det påstod, at Java Capital ønskede at afslutte kontrakten, blot fordi det ikke længere gav økonomisk mening for det.

I henhold til kontraktens vilkår ville det give Java Capital ret til at beholde de seriøse penge; da prisen, den er værd i dag, utvivlsomt er faldet, ville det kompensere Southfield Partnership for det faktum, at den aftale, det underskrev med Java Capital i april, forhindrede det i at forfølge andre potentielle købere i løbet af de næste par måneder, før ejendomsmarkedet i Missouri blev blødt.

Omkring det tidspunkt, hvor Java Capital underskrev denne opkøbskontrakt, underskrev et andet datterselskab af Emerald Empire også en kontrakt om at erhverve en anden ejendom i St. Louis-området, som blev udviklet af en enhed kaldet VA7 Trilogy. Ligesom med Java Capitals afventende køb faldt lønsomheden af ​​handlen med rentestigningen, og det har nu påstået, at sælgeren på en eller anden måde har misrepræsenteret handlen, som den ønsker at bruge til at annullere kontrakten.

EEI er også involveret i en anden retssag, der udspringer af en lignende situation; det lukkede på en flerfamiliehusejendom i St. Louis i maj, og sagsøger også at få denne transaktion annulleret, med sine seriøse penge tilbage.

Ejendomsinvesteringer kan være risikable: Den gearing, de fleste udviklere og bygherrer anvender til at finansiere deres investeringer (og også os boligkøbere) betyder, at en beskeden nedtur i markedet kan udslette en investors egenkapital på kort tid. Det er forståeligt, at en investor, der ser det ske mellem aftale og afslutning vil gerne undslippe det.

Ejendomsmarkedet ville dog blive meget mindre effektivt, hvis aftaler let kunne fortrydes af køber ex post simpelthen fordi markedet ændrede sig. Sælgere ville kræve højere priser for at kompensere dem for den risiko, stille yderligere betingelser for transaktionen for at forsøge at gøre dem ukrænkelige - hvilket øger transaktionsomkostningerne - eller muligvis forsinke salget helt og holde fast i ejendomme længere, hvilket yderligere øger ejendomspriserne.

Delaware Court of Chancery holdt Elon Musk til vilkårene i sin kontrakt, fordi aftalen klart præciserede, at betingelserne for at annullere den ikke var blevet opfyldt, og at gøre noget andet ville have tilført en betydelig grad af usikkerhed i fremtidige transaktioner på markedet.

Samme ræsonnement gælder for disse ejendomshandler. Virksomheder skal overholde deres kontrakter, og domstolene skal opretholde deres vilkår, selvom de måske ikke længere er økonomisk fordelagtige for en af ​​enhederne. Det er en forestilling, der tjener som grundlaget for vores økonomiske system.