Fed-stigninger kan lægge mere pres på amerikanske huspriser

Da Federal Reserve fortsætter med at hæve renterne ind i 2023, er den ene sektor af økonomien, der føler mest smerte fra flytningen, boliger. Boliger er meget rentefølsomme, og da renten steg i 2022, steg boliglånsomkostningerne også, hvilket reducerede boligernes overkommelighed for mange.

Men prisen på et 30-årigt realkreditlån toppede med over 7 % i november sidste år og er faldet en smule siden, nu da Fed overvejer yderligere stigninger, renteudgifterne stiger igen. Markederne havde troet, at Fed var tæt på at være færdig med renteforhøjelser, men nu kunne renteforhøjelser fortsætte ind i juni baseret på, hvad rentemarkederne indebærer.

Det kan skabe problemer for boligmarkedet. For eksempel sagde det seneste Fed-referat fra deres møde i februar, at "aktiviteten på boligmarkedet var fortsat med at svækkes, hvilket stort set afspejler stigningen i realkreditrenterne i løbet af det seneste år."

Faldende huspriser

Så meget som problemer kan være forude for boligmarkedet, er priserne ikke faldet på år-til-år-basis ifølge de seneste estimater. For eksempel, Zillow har vist, at priserne er gået ned siden august 2022, men er stadig steget næsten 9 % år-til-år. Det skyldes stærke husprisstigninger i begyndelsen af ​​2022. RedfinRDFN
data er mindre opmuntrende efter at have set månedlige husprisfald siden maj 2022 og med boligpriser på lidt over 1 % på årsbasis på deres estimater.

Begge markedsvurderinger kan dog vise årlige fald i boligpriserne i de kommende måneder, hvis de nuværende tendenser fortsætter. Det skyldes, at hovedparten af ​​de årlige stigninger i boligpriserne for de seneste 12 måneder er fra første halvdel af 2022, at data vil falde ud af beregningen til sommer, og den nuværende boligprisudvikling ser meget mere træg ud. Både Zillow og Redfin forudser, at huspriserne vil vise lidt ændring i de næste 12 måneder i en skarp afvigelse fra den seneste prisvækst.

Overkommelighedsproblemet

Et nøglespørgsmål for mange regioner, herunder den amerikanske vestkyst, er boligernes overkommelige priser. Da huspriserne stiger hurtigere end indkomsterne, bliver huse mindre overkommelige. Det er, hvad vi har set i USA i de seneste år. Lave renter hjalp dog boligkøbere med at få råd til et realkreditlån, selvom boligens samlede pris var høj i forhold til deres indkomstniveau.

Nu, hvor realkreditrenterne stiger kraftigt, ændrer dette billede sig. Det Atlanta Fed's Housing Affordability Monitor anslår i øjeblikket, at boligoverkommelighed er ved at vende tilbage til lave niveauer, der ikke er set siden 2007. Det skyldes i høj grad, at boliglånsomkostningerne er fordoblet i løbet af det seneste år. Desværre, hvis Fed fortsætter med at hæve renten, er det usandsynligt, at det ændrer sig. Det kan få huspriserne i USA til at falde i 2023.

Feds handlinger med at hæve renten kan begynde at tæmme inflationen, men boligmarkedet kan også blive offer for Feds politik.