Føderale boligpolitikker gør det nemmere at få et lån, men ikke at være boligejer

I sidste uge vidnede jeg ved høringen i House Financial Services Committee Boom and Bust: Ulighed, boligejerskab og de langsigtede virkninger af det varme boligmarked. Det var ikke første gang, jeg vidnede...eller skrevet— om disse emner, så jeg var ikke det mindste overrasket over, hvor mange vidner (og medlemmer af kongressen) ønsker at kaste endnu flere af andres penge på den såkaldte boligmangel.

Men givet rep. Ed Perlmutters (D-CO) kommentarer, vil jeg holde sagen ved lige.

Ifølge Perlmutter (ca 2:55-mærket), Jeg ønsker ikke at gøre noget ved boligudbuddet, og jeg vil "skære efterspørgslen ved at sikre, at folk ikke har nogen kontanter." Men det er en unøjagtig beskrivelse af, hvad jeg foreslog.

Jeg har ingen problemer med at bygge flere boliger, uanset om det er enfamiliehuse eller lejligheder. Problemet er, at boliger altid er noget udbudsbegrænset. Mange steder, hvor folk ønsker at bo, er der simpelthen ikke jord nok til at øge udbuddet mærkbart.

Noget af denne knaphed skyldes statslige og lokale zonebegrænsninger, såsom dem, der holder højhuslejligheder ude af de fleste forstæder. Disse kvarterer er domineret af enfamiliehuse, og de vil forblive på den måde. Der er ganske enkelt ikke meget ledigt land tilbage i de mest ønskede by- og forstadsområder, så selv en ophævelse af alle zoneinddelingsrestriktioner vil ikke medføre enorme ændringer på det nærmeste.

Uanset hvad, så tager det tid at bygge nye boliger, og folk kan ikke bare hente en hos Walmart. (Ja, det er muligt at købe et skur eller en lille lade på Home Depot.)

Et andet problem er, at folk generelt skal betale for store udgifter over lange perioder, og evnen til konsekvent at foretage disse betalinger afhænger af en lang række økonomiske og sociale faktorer. Mange af disse faktorer har intet direkte med boligfinansieringspolitikken at gøre.

Så selv om jeg er helt til at bygge flere boliger og lejligheder, er sandheden, at der ikke er meget, som den føderale regering kan gøre andet end at afstå fra at gøre forsyningsbegrænsningerne værre og fra at formindske økonomiske muligheder. Men historisk set, det er præcis det føderale politikker har gjort.

Føderale politikker har konsekvent øget efterspørgslen ved at gøre det nemmere at få lån i alle geografiske områder af landet, med tendensen til stadigt lavere egenkapital og længere løbetid. Alt, hvad denne tilgang nogensinde har gjort, er at presse flere mennesker ind på markedet for at byde op med det samme begrænsede udbud. Og det har den ofte gjort med ren og skær tilsidesættelse af enkeltpersoners evne til at håndtere den høje risiko for langsigtede, lave egenkapitallån, og dermed efterlade folk med mere gæld og mindre overkommelige boliger.

Forbløffende nok forbliver føderale politiske beslutningstagere fikserede på at øge efterspørgslen yderligere ved at skubbe flere mennesker – især dem med lavere indkomst – ind på markedet med enorme realkreditlån.

Pitchet inkluderer ofte en eller anden version af at lukke rigdomskløften, fordi boliger udgør en stor del af amerikanernes formue. Men hvis et medlem af Kongressen foreslog at øge fattiges velstand ved at subsidiere marginkonti for at spille på aktier, ville forslaget blive til grin fra Capitol Hill. Alligevel egenkapital markeder og boligpriser har udstillet lignende volatilitet– dvs. lignende finansiel risiko – i årtier.

Så for at præcisere er jeg ikke tilhænger af at tage folks penge væk.

Jeg går dog ind for at lade dem beholde mere af deres kontanter og selv bestemme, hvornår det er det rigtige tidspunkt at optage gæld. Sagt anderledes siger jeg, at det er langt forbi tiden for den føderale regering at stoppe med at gøre det så nemt at få lav egenkapital, langsigtede realkreditlån. Den tilgang opnår tydeligvis ikke de resultater - at gøre boliger mere overkommelige - så mange medlemmer af House Financial Services Committee hævder at ønske.

Faktisk giver det ingen mening at erkende, at overkommelighed er hovedmålet, mens man gør alt, hvad man ved for at opnå det modsatte. Selv formand for Ejendomsmæglernes Landsforening medgiver (Se 2:55:56-mærket) at "efterspørgslen er meget højere end udbuddet lige nu," så selv fortsættelse af det samme niveau af føderale politikker, der øger efterspørgslen, vil lægge et opadgående pres på priserne.

På lang sigt kan løsningen på høje boligpriser ikke blot være at øge udbuddet, fordi føderal politik stadig ville øge efterspørgslen, noget der er meget nemmere at gøre end at øge udbuddet.

I stedet for at lade enkeltpersoners beslutninger om husly udvikle sig med deres økonomiske forhold, har føderal politik i det væsentlige fortalt folk at glemme disse omstændigheder og tage større lån med færre penge til en udbetaling. Denne tilgang mislykkes ofte for låntageren - bare spørg de millioner, der gik gennem tvangsauktioner efter Fannie og Freddies opståen - såvel som alle, der forsøger at spare for at blive mere sikre, før de optager et kæmpe lån.

Det, der er så forbløffende, er den grufulde track record fra nøjagtig de samme politiske forskrifter, som alle mine høringskolleger og de fleste House Financial Services Democrats efterlyser nu.

New Deal-æraen Federal Housing Administration skabt redlining og adskilte kvarterer, forlængede realkreditlånsbetingelser og pressede nedbetalinger et godt stykke under 20 pct. GSE'erne blev derefter oprettet i slutningen af ​​1960'erne (som en budget-gimmick, for hvad det er værd), men boligejerraten har knap rykket sig. Bill Clintons strategi fra 1994 med at bruge GSE'erne til at få renten op ved at gøre det endnu nemmere at opnå langsigtede realkreditlån var en uforudset katastrofe, og den sorte ejerandel gik endnu lavere efter årtier med disse politikker. Mange demokrater ønsker endda at udvide den mest afgrundsdybe boligpolitik fra 1900-tallet, almene boliger og huslejetilskud.

Bortset fra disse åbenlyse fiaskoer har føderale politikker fortrængt private virksomheder, der kunne have hjulpet med at opbygge et mere bæredygtigt system. Private virksomheder kunne for eksempel tilbyde mere forskelligartede låne- og forsikringsmuligheder, hvis de ikke blev tvunget til at konkurrere med den føderale regering. Men den føderale regering dominerer markedet.

Så nej, jeg vil ikke sikre mig, at folk ikke har kontanter til at købe boliger. Men jeg ønsker, at den føderale regering holder op med at tage folks kontanter væk for at finansiere flere føderale programmer og flere lån, der i sidste ende tager endnu mere af deres kontanter væk.