Historisk set har kun institutioner været i stand til at være en del af REITs (real estate investment trust), som består af virksomheder, der ejer eller finansierer indkomstproducerende fast ejendom på tværs af en række ejendomssektorer.
En startup kaldet Flokkehjem ønsker at give udlejere en lignende mulighed for at eje andele af en portefølje, der består af flere ejendomme, og det er netop rejst en $26 millioner Serie A-finansieringsrunde til denne indsats.
Andreessen Horowitz (a16z) ledede finansieringen, som også omfattede deltagelse fra 1Sharpe Ventures (som ledes af Roofstock medstifter og formand Gregor Watson) og Human Capital samt eksisterende backers Susa Ventures, Primary Venture Partners og BoxGroup.
Grundlæggeren Ari Rubin droppede ud af handelsskolen for at forfølge sit koncept bag opstarten, som gik i luften i maj 2021 med fire hjem i Denver, Colorado. Dens typiske bruger er en udlejer af enfamiliehuse med en til fire enheder, som ikke nødvendigvis ønsker at slippe af med deres investering, men heller ikke ønsker at beskæftige sig med at administrere den længere.
"Flock køber ejendommen fra udlejeren, som derefter får andele i dette partnerskab, som ejer en masse huse," forklarede Rubin til TechCrunch. "De får beholde alle fordelene ved at eje fast ejendom uden nogen af de byrder, såsom at betale skat eller vedligeholdelse."
Når ejendommene kommer ind i Flock, ejer og driver virksomheden aktiverne. I mellemtiden får udlejerne så aktier i en diversificeret portefølje, der ligner en REIT, sagde Rubin.
Så en person, der ejer et hus på $500,000, kan sælge det til Flock og få aktier til en værdi af $500,000 tilbage i fonden. I takt med at porteføljen stiger i værdi, stiger aktierne også.
"De får også deres del af alle lejeindtægterne, som vi indsamler og holder en del tilbage til vedligeholdelse, ejendomsskatter og forsikring," sagde Rubin. "Så udbetaler vi resten i en fordeling."
Nogle mennesker beslutter at geninvestere deres provenu, mens andre vælger pengestrømme, med mulighed for at indløse aktier over tid.
"De fleste mennesker ønsker dog at holde på dem for evigt, leve af indkomsten og give dem videre til arvinger," sagde Rubin. "Så det kan også tjene som et ejendomsplanlægningsværktøj. Men uanset hvad, så kan de sætte deres ejerskab på autopilot og leve af den diversificerede indkomst."
Virksomheden tjener penge ved at fungere som kapitalforvalter af fonden og opkræve administrationsgebyrer, som er 1 % af værdien af en persons konto. Det hævder at spare udlejer penge i skat og andre "gnidninger", hvis de havde solgt boligen traditionelt.
I dag har Flock 110 boliger i sin portefølje på tværs af Denver, Austin, Texas og Kansas City. Virksomheden planlægger at lancere i Seattle og "en håndfuld flere markeder" i år.
"Institutioner har gjort dette i lang tid via en mekanisme kaldet en 721 Exchange, og det kræver en hær af advokater og skatteprofessionelle og komplicerede stykker papir for at få det til at fungere. Vi bygger teknologi for at strømline den proces,” sagde Rubin. "Vi tager noget, der har eksisteret i et antal årtier og bruger teknologi til at gøre det mere tilgængeligt for flere mennesker."
Virksomheden sigter mod at bygge en standardiseret portefølje af boliger, så det vil for eksempel ikke inkludere et palæ på $25 millioner uden for Palo Alto. Det bruger tredjeparts værdiansættelsesmodeller til at finde frem til fair markedsværdi af et hjem.
Måden det fungerer på er, at en udlejer indsender oplysningerne om et hus gennem Flocks hjemmeside. Flock-teamet bruger derefter et proprietært værdiansættelsessystem til at udlede en overordnet værdiansættelse og foretager derefter justeringer til den endelige pris baseret på mængden af reparationer og udskudt vedligeholdelse fundet i huset. I modsætning til en iBuyer sagde Rubin, at virksomheden "aldrig profiterer" på en husværdi.
"Vi er fokuseret på at sikre, at systemet er retfærdigt og gennemsigtigt for enhver ejer, der sætter ind i deres hus," sagde han.
Men hvad nu hvis boliger falder i værdi? Rubin sagde, at målet på forhånd kun er at inkludere boliger med større potentiale for opadgående.
"Vi leder efter boliger, der vil tilføje værdi til andre udlejere og ejere, der har sat huse i Flock," sagde Rubin. "Vi har ingen idé om, hvad markedet kommer til at gøre på længere sigt. Måske bliver det ved med at gå op og ned. Men vi tager kun hjem, som vi føler os sikre på, at vi kan drive effektivt og give rigtigt godt afkast til ejerne og gode oplevelser til de beboere, der bor der.”
Billedkreditter: Flokkehjem
Primary Ventures, Susa Ventures og BoxGroup ledede Flocks $6.5 millioner seed-runde i marts sidste år, så denne seneste finansiering bringer dens samlede egenkapital op på $32.5 millioner. Med 17 ansatte har det dobbelte hovedkvarterer i Denver og San Francisco.
Det planlægger at bruge kapitalen fra denne forhøjelse til at fortsætte med at udbygge sin teknologi og til at ansætte. Virksomheden opererer med en aktiv-lys-model, sagde Rubin, idet det ikke behøver kontanter for at købe boliger og snarere bruger penge fra når folk ruller deres egenkapital ind fra deres hjem.
A16z General Partner Alex Rampell mener, at et problem ved at være udlejer er, at det kan være meget svært bare at gå på pension.
"At eje aktier og obligationer kan give dig passiv indkomst og værdistigning, men at være udlejer betyder, at du skal ordne toiletter, bekymre dig om ledige stillinger, finde lejere og mere," sagde han. "Græsset er altid grønnere på den anden side, undtagen når du forsøger at nyde pensionisttilværelsen og bogstaveligt talt har brug for at vande græsset for at finde en ny lejer."
Han blev tiltrukket af Flocks evne til at tillade enhver udlejer at rulle deres ejendomme ind i den portefølje, den har skabt, og samtidig give den tidligere udlejer den samme indkomststrøm uden umiddelbare skattemæssige konsekvenser.
"I processen samler den en kraftfuld maskine til at samle mange ejendomme, demokratiserer investoradgang og forbedrer beboernes oplevelser med teknologi," tilføjede Rampell.
Mit ugentlige fintech-nyhedsbrev lanceres snart! Tilmelde link. for at få det i din indbakke.
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/flock-homes-closes-26m-landlords-120056184.html