(Bloomberg) — Nogle af Asien-Stillehavets dyreste boligmarkeder begynder at køle af efter sidste års halsbrækkende vækst.
Mest læst fra Bloomberg
Boligpriserne er begyndt at falde i Sydney og Hong Kong, mens værdierne i Singapore knap steg sidste kvartal, da købere, der er på vagt over for stigende renter og økonomisk modvind, vælger at sidde på sidelinjen.
Omslaget kunne ikke være mere brat, efter at lave låneomkostninger og en frygt for at gå glip af pandemien ansporede til en global ejendomsvanvid, der strakte sig fra Toronto til Auckland. Sydneys priser steg næsten 27 % sidste år, mens værdierne i Singapore steg mest i mere end et årti, og Hong Kong forblev verdens mindst overkommelige sted at købe et hus.
Selvom forholdene varierer på tværs af regionen, er der nogle fællesnævnere bag afmatningen. Bekymringer om overkommelighed fik Singapore til at indføre ejendomsbegrænsninger, mens inflationsrisici får centralbankerne til at overveje renteforhøjelser, der ville gøre det sværere for boligkøbere at betale deres realkreditlån.
I mellemtiden øger Covid-19 modvinden på Kinas ejendomsmarkeder. Hongkong kæmper med en udvandring af indbyggere efter dets mislykkede indsats for at dæmme op for den seneste bølge, mens en nedlukning i Shanghai gør håb om et hurtigt opsving fra en krise udløst af et undertrykkelse af overdreven gæld hos udviklere.
"Lige siden den globale finanskrise er regeringer i regionen blevet mere på vagt over for stigende aktivpriser, mens pandemien også har bragt fokus på at udvide velstandskløften," sagde Victoria Garrett, Asien-Stillehavschef for bolig hos Knight Frank. "Selvom skiftet fra en sælgers marked vil afsløre flere muligheder, vil købere sandsynligvis blive mere selektive og prisfølsomme."
For 2022 forventes boligpriserne i hele regionen at vokse med en mildere og mere bæredygtig hastighed på 3 % til 5 %, vurderer Garrett. Det er lavere end sidste års stigning på 9.1 %.
For at være sikker, kan efterspørgslen holde op på nogle markeder, dels fordi en mangel på boligmasse sandsynligvis ikke vil blive afhjulpet i de næste 12 måneder, sagde Garrett. Og med renteforhøjelsescyklussen stadig i sin indledende fase, er der stadig et vindue af muligheder for købere til at drage fordel af stadig befordrende finansieringssatser, tilføjede hun.
Købere andre steder er ikke blevet afskrækket. I Storbritannien steg boligpriserne med det hurtigste årlige tempo siden 2004 i marts, mens værdierne i 20 byer i USA også stiger.
Nedenfor er en oversigt over de seneste boligtrends i nøglebyer.
Sydney
Boligpriserne i Australiens mest folkerige by viser tegn på træthed nær rekordhøje niveauer, da forventningerne vokser om, at centralbanken snart vil begynde at hæve renten.
Allerede nu tynger overkommeligheden i den øvre del af markedet, og indkomstvæksten er langt bagefter prisstigninger: mellem marts 2020 og december 2021 steg lønningerne 3.3 % sammenlignet med en stigning på 22.6 % i boligværdier. Den gennemsnitlige boligværdi i Sydney er mere end 17 gange medianlønnen i landet.
Derudover er Australiens bruttogæld som andel af den disponible indkomst tæt på berusende 200 %. Alt det har gjort købere på landets største boligmarked forsigtige. Boligpriserne i havnebyen faldt med 0.2 % i sidste måned oven på tabene i februar, hvilket tog en sejrsrække, der begyndte i oktober 2020.
"Meget af det har at gøre med rentesnak, og Sydney, fordi det er så dyrt et marked, er meget følsomt over for at tale om rentestigninger," sagde Nerida Conisbee, cheføkonom hos ejendomsmæglerfirmaet Ray White. Aftagende konkurrence på auktioner "afspejler den følelse, der virkelig har ændret sig i retning af folks villighed til at betale et godt stykke over, hvad reserveprisen er."
Hong Kong
Boligpriserne i Hongkong har været faldende siden august uden nogen hurtig bedring i sigte. Udfordringerne spænder fra en faldende økonomi og stigende renter til den fortsatte afgang af lokale og udlændinge, der er frustrerede over politiske spændinger og strenge foranstaltninger til social distancering.
Byens boligmarked virkede ustoppelig sidste år, og priserne slog rekord i august. Værdierne er siden faldet 7.3 %, ifølge Centaline Property Agency Ltd. UBS Group AG forventer, at priserne vil falde i år på grund af befolkningstilstrømningen og rentestigninger. Goldman Sachs Group Inc. er endnu mere pessimistisk og forudser et fald på 20 % inden 2025.
"Boligpriserne vil forblive under pres i det mindste på kort sigt," sagde Rosanna Tang, forskningschef for Hong Kong og Greater Bay Area hos Colliers International. "Ud over Covid-19 forsinker andre markedsusikkerheder, herunder geopolitiske spændinger og renterisici, også boligkøbernes beslutningstagning."
Singapore
Efter et bannerår, hvor priserne steg mest i mere end et årti, er Singapores boligmarked afkølet på baggrund af ejendomsgrænser og højere skatter. Væksten i priserne på nye private boliger faldt til 0.4 % i sidste kvartal, mens salget i marts faldt til det laveste i 21 måneder.
Myndighederne indførte afkølingsforanstaltninger i december for at afhjælpe manglende overkommelighed sammen med risikoen for, at husholdninger kan kæmpe for at betale deres realkreditlån til højere satser. I februar annoncerede regeringen højere ejendomsskatter rettet mod velhavende beboere, hvilket kan få nogle købere i det segment til at sidde på sidelinjen.
Alligevel har analytikere sagt, at kantstenene kun kan være en kortsigtet løsning, da der er ægte efterspørgsel blandt lokalbefolkningen, såsom dem, der opgraderer til private enheder fra deres offentlige lejligheder, såvel som millennials, der søger at bo på egen hånd.
Stigende forbrugerpriser kan også anspore potentielle købere til at komme ind på markedet før snarere end senere og bevare købekraften, sagde Alan Cheong, executive director of research hos Savills Plc. "Inflation er opioidet, der driver efterspørgslen," sagde han.
Shanghai
Boligpriserne i Shanghai, et af de mest robuste boligmarkeder i Kina, genoptog stigningen i december efter tre måneders fald, efter at embedsmænd tog skridt til at standse en afmatning forårsaget af en likviditetskrise hos udviklere. Nu er opsvinget truet af den finansielle hubs gennemgribende lockdown.
"Vi har nu set Covid tage et stærkere tag i Shanghai, hvilket kan begrænse markedet i andet kvartal som følge heraf," sagde Roddy Allan, forskningschef for Asia Pacific hos Jones Lang LaSalle.
Stadig ser byens langsigtede udsigter bedre ud, takket være lavt varelager og rentenedsættelser. En økonomisk afmatning har skubbet Kina ind i en lempelse, i en skarp politisk divergens med andre store økonomier. Centralbanken sænkede i januar en styringsrente for første gang i næsten to år, mens storbankerne har sænket realkreditrenterne og forkortet lånebevillingstiden.
Salget af boliger i Shanghai vil formentlig stabilisere sig i år og potentielt vende tilbage omkring årets udgang, sagde Yang Hongxu, direktør ved E-House China Enterprise Holdings Ltd.'s forskningsinstitut.
Mest læst fra Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/hong-kong-sydney-home-prices-200000625.html