GSE-lånegrænser nu over $1 million

Federal Housing Finance Agency (FHFA) Annonceret bare GSE's overensstemmende lånegrænser vil for første gang overstige $1 million. På almindeligt engelsk betyder denne meddelelse, at Fannie Mae i 2023FNMA
og Freddie Mac vil for første gang være i stand til at købe boliglån, der overstiger 1 mio.

Denne nye højere grænse på $1,089,300 vil kun gælde for "højpris"-markeder, men GSE-lånegrænserne stiger over hele linjen. De fleste geografiske områder i USA vil have lånegrænser på $726,000 i 2023, op fra $647,200 i 2022. (For ordens skyld FHA har tilsvarende høje lånegrænser.)

Enhver, der tænker "Disse tal virker forfærdeligt høje", er på rette vej.

Selv den "normale" grænse på $726,000 er langt over $455,000, den (aktuelt forhøjede) mediansalgspris for boliger i USA. Så disse høje grænser er et af hullerne i historien fortalt af dem, der insisterer på, at føderal boligpolitik handler om at hjælpe fattige mennesker med at få boliger i stedet for at maksimere antallet af realkreditlån, som finansindustrien kan skrive.

tillade føderal støtte til realkreditlån på sommerhuse, fritidshuse, investeringsejendomme og udbetalingsrefinansiering, samt for "førstegangs"-købere, der har tidligere ejede boliger , for dem, der tjener indkomst over gennemsnittet, er blot et par flere af de huller. Men jeg afviger.

Disse lånegrænser skulle have været reduceret systematisk i de sidste to årtier, sammen med øget g-gebyrer det ville have sat alle geografiske områder på samme fod. Manglende ændring af dette system har betydet, at efterhånden som boligpriserne steg, steg den føderale støtte til realkreditlån med dem, hvilket gav næring til yderligere prisstigninger.

Meget få embedsmænd har endda erkendt dette problem.

Uanset at krydse million-dollar-tærsklen burde i det mindste henlede opmærksomheden på dette politiske problem. Wall Street Journal virker håbefuldt, rapporterer "De højere grænser vil sandsynligvis også forny en debat om, hvor stort et realkreditlån er for stort til at blive støttet af regeringen." Men der har virkelig ikke været meget af en debat i de sidste 15 år.

I bedste fald er der nogle få medlemmer af kongressen fra "højpris"-områderne i landet omkring 100 sådanne amter i mere end et dusin stater - har anerkendte problemet og opfordrede til højere g-gebyrer i stedet for lavere grænser. Hints til dette Nej-debat dukker op i den tidligere FHFA-direktør Ed DeMarcos seneste kommentarer til Wall Street Journal:

Måske vil lånegrænsen, der faktisk overstiger 1 million dollars, få nogens opmærksomhed og i det mindste fremprovokere en tiltrængt politisk diskussion om regeringens fodaftryk på realkreditmarkedet.

DeMarco har ret. Diskussionen is meget tiltrængt. Desværre er der næsten ikke gjort fremskridt på denne front i de sidste par årtier. Uanset hvilket politisk parti der havde kontrol over Kongressen eller Det Hvide Hus, har regeringsembedsmænd støt udvidet det føderale fodaftryk på realkreditmarkedet.

For eksempel har regeringen domineret det sekundære realkreditmarked lige siden finanskrisen i 2008, hvor GSE'erne stadig er under regeringskonservatorium. De færreste husker dog, at situationen ikke var meget anderledes før krisen. Fra 1996 til 2007, Fannie og Freddies årlige andel af det samlede marked for pantesikret sikkerhed (MBS) var i gennemsnit 60 procent, kun omkring 10 procentpoint lavere end andelen efter krisen.

Selvom denne form for markedsandel ikke ser ud til at genere nogen i Washington, er Fannies charter bestemmer, at deres sekundære markedsoperationer "bør udføres på sådanne vilkår, som med rimelighed vil forhindre overdreven brug af selskabets faciliteter." Freddies charter omfatter næsten identisk sprog.

Måske er dette spørgsmål af retsstatstypen for uklart for folkevalgte at bekymre sig om.

Hvis det er tilfældet, kunne de bare stole på nogle let relaterbare fakta om boligfinansiering, der falder sammen med mere føderal involvering. For eksempel er den amerikanske boligejerrate næsten præcis hvor det var før den udvidede afhængighed af Fannie og Freddie; boligprisstigning har konsekvent oversteg indkomsten vækst, og skatteyderne er blevet tvunget til at punge ud hundreder af milliarder af dollars i redningsaktioner.

Fannie og Freddie (sammen med FHA) har hjulpet brændstof mere realkreditgæld, med mindre egenkapital, for dyrere boliger. Disse politikker har været særligt skadeligt for lavindkomstfamilier, og alt den typiske amerikaner skal vise for det eksisterende boligfinansieringssystem er overdreven gæld, høje boligudgifter, volatile boligpriser, overregulering og et spor af føderale redningsaktioner.

Føderale politikker har også fortrængt virksomheder i den private sektor, der kunne have hjulpet med at opbygge et mere bæredygtigt system, måske med flere forskellige låne- og forsikringsmuligheder.

Som jeg påpeger i kapitlet om boligejerskab af Bemyndigelse af den nye amerikanske arbejder, en kommende bog redigeret af min kollega Scott Lincicome, føderale politikker har truet arbejdernes evne til at opbygge rigdom og akkumulere aktiver, især på turbulente arbejdsmarkeder. Langsigtet, lav egenkapitalgæld er et hasardspil, uanset det underliggende aktiv.

Den ideelle løsning ville være at fjerne den føderale regering helt fra boligfinansieringsindustrien. Selvom en sådan ændring har vist sig politisk vanskelig, kunne kongressen implementere et hvilket som helst antal trinvise reformer, der simpelthen skubber boligfinansieringssystemet i en bedre retning.

Ikke længere føderalt at støtte huse på $1 million dollars virker som et fornuftigt sted at starte.