Har fast ejendom eller aktiemarkedet klaret sig bedre historisk?

I størstedelen af ​​USA's historie – eller i det mindste så langt tilbage som pålidelige oplysninger går – er boligpriserne kun steget lidt mere end inflationsniveauet i økonomien. Kun i perioden mellem 1990 og 2006, kendt som den store mådehold, konkurrerede boligafkastet med aktiemarkedets. Aktiemarkedet har konsekvent produceret flere højkonjunkturer end boligmarkedet, men det har også haft bedre samlet afkast.

Eventuelle resultater afledt af sammenligning af den relative præstation af aktier og ejendomspriser afhænger af den undersøgte periode. At undersøge afkastene fra netop det 21. århundrede ser meget anderledes ud end afkast, der omfatter det meste eller hele det 20. århundrede.

Historisk bevis

Pålidelige data om værdien af ​​fast ejendom i USA er relativt skumle før 1920'erne. Ifølge Case-Shiller Housing Index steg den gennemsnitlige årlige afkast for boliger med 3.7 % mellem 1928 og 2013. Aktier returnerede 9.5 % på årsbasis i samme tid.

Den inflationskorrigerede appreciering på Dow Jones Industrial Average (DJIA) over den samme 84-årige periode var 1.9 % om året. Sammensat over tid resulterede denne forskel i en fem gange større præstation for aktiemarkedet.

Der er dog ikke mange investorer med en investeringshorisont på 84 år. Tag en anden tidsperiode: de 38 år mellem 1975 og 2013. En investering på 100 USD i det gennemsnitlige hjem (som sporet af Home Price Index fra Federal Housing Finance Agency (FHFA)) i 1975 ville være vokset til omkring 500 USD i 2013. En tilsvarende investering på $100 i S&P 500 i løbet af den tidsramme ville være vokset til omkring $2,000.

Æbler og appelsiner

Mens aktiepriser og boligpriser begge afspejler markedsværdien af ​​et aktiv, bør man ikke sammenligne huse og aktier kun for markedsafkast.

Aktier repræsenterer en ejerandel i en børsnoteret virksomhed. De er ikke materielle, fysiske aktiver og tjener ingen anden nytte end et værdilager og et likvidt sikkerhedsinstrument. Selvom der er nogen grund til at tro, at det samlede aktiemarked vil vinde i reel (i modsætning til nominel) værdi over tid, er der ringe grund til at tro, at en enkelt aktie bør vokse i evighed.

Fast ejendom er ikke som aktier. Nogle mennesker spekulerer med ejendomspriser, men erhvervsejendomme og boligejendomme tjener håndgribelige funktioner. Folk bor i huse og ejerlejligheder. Virksomheder opererer ud af erhvervsejendomme. Fysisk ejendom har værdi i sig selv.

Dette introducerer to modstridende fænomener. På den ene side bør eksisterende ejendomsstrukturer naturligt miste værdi over tid gennem slitage og afskrivninger. Et uændret hjem har ingen grund til at vokse i værdi over tid; alle gulve, lofter, apparater og isolering ældes og bliver mindre værd.

På den anden side var de gennemsnitlige boliger bygget i 2015 uden tvivl bedre end de gennemsnitlige boliger bygget i 1915. Mens eksisterende strukturer ikke burde få værdi, skulle nye strukturer være mere værdifulde på grundlag af deres strukturelle og funktionelle forbedringer.