Her er, hvor meget et 40-årigt realkreditlån ville spare dig hver måned i forhold til et 30-årigt lån. Og den ultimative pris.

Nedenfor er et eksempel på, hvordan lånebetalinger kan se ud for et 40-årigt fastforrentet realkreditlån sammenlignet med typiske 30-årige og 15-årige lån.

Jacob Passy forklarede, at diskussioner blandt offentlige myndigheder om 40-årige realkreditlån hidtil har været centreret omkring låneændringer for låntagere, der kæmper for at bringe deres betalinger løbende. Men dette kunne vise vejen til bred accept og tilgængelighed af 40-årige lån for alle boligkøbere.

Læse: Virkelig et 40-årigt realkreditlån? En Fed-embedsmand synes, det er en god idé. Men andre siger, at det er et risikabelt forslag.

USA har et utroligt likvidt realkreditmarked, ledet af Fannie Mae
FNMA,
-0.73%
og Freddie Mac
FMCC,
-1.10%,
som køber langt de fleste nye lån, pakker dem sammen og sælger pantesikrede værdipapirer til investorer. De to realkreditgiganter, som begge blev taget under statskonservatorium i 2008, fastsatte kreditgarantistandarderne for de lån, de køber. Begge har allerede deltaget i programmer for at ændre eksisterende realkreditlån til 40-årige vilkår for kriseramte låntagere, og begge ville være involveret, hvis 40-årige lån blev bredt tilgængelige for boligkøbere.

Potentielle fordele ved et 40-årigt lån

Den åbenlyse potentielle fordel ved et 40-årigt lån er en lavere månedlig ydelse. Inden vi foretager sammenligninger af lånets løbetid, er her et diagram fra Federal Reserve Bank of St. Louis, der viser bevægelsen i de gennemsnitlige amerikanske boligpriser siden 1970:

St. Louis Feds seneste estimat for medianprisen for boligsalg i USA blev offentliggjort den 26. januar og var $408,100, og vores eksempler er baseret på dette tal. Diagrammet over flere årtier viser masser af tilbagetrækninger for markedet, inklusive det lange og smertefulde fra første kvartal af 2007 til første kvartal af 2009, men ellers er diagrammets retning ret klar, især når man overvejer længden af ​​de fleste realkreditlån lån.

Hvis man ser bort fra særlige programmer for lavindkomstlåntagere, som kan have lave udbetalingskrav, vil vores eksempler antage en 20 % udbetaling på 81 USD for et lånebeløb på 620 USD.

Den nationale medianpris gælder muligvis ikke for et område, hvor du ønsker at købe en bolig, men den bør tjene godt til at illustrere forskellene i lånevilkårene og til at vise, hvordan vægtningen af ​​lånebetalinger til hovedstol og renter flytter sig over tid.

Renter og amortisering af lånebetalinger

Da det nuværende realkreditmarked i USA er domineret af 30-årige og 15-årige fastforrentede realkreditlån, vil vi sammenligne begge disse med et hypotetisk 40-årigt lån. Der er også mulighed for rentetilpasningslån. Disse har dog varierende indledende faste perioder.

Et stort træk: Renter på realkreditlån zoomer forbi 4.5 % - her er, hvad boligkøbere har brug for at vide

Det er også værd at overveje, at på trods af den nylige opadgående rentestigning, er boliglånsrenterne stadig på historisk lave niveauer.

Her er Freddie Macs diagram, der viser bevægelsen af ​​30-årige realkreditlånsrenter siden april 1971, med 15-årige lån tilføjet i 1991 og justerbare lånerenter tilføjet i 2005:

Ifølge Freddies undersøgelse for ugen, der sluttede den 31. marts 2022, var den gennemsnitlige rente for et 30-årigt lån 4.67 %, og gennemsnittet for et 15-årigt lån var 3.83 %.

Følgende betalingseksempler afspejler ikke oprettelsesgebyrer eller point eller andre gebyrer for forskellige tjenester under låneoprettelsesprocessen. Lånebetalingerne omfatter også ejendomsskatter og forsikringspræmier, som typisk deponeres og opkræves af låneudbyderen som en del af den samlede månedlige betaling.

For det 40-årige lån bruger vi samme rente som et 30-årigt lån. En grund til dette er, at der ikke er et gennemsnit tilgængeligt for et 40-årigt boligkøbs- eller refinansieringsmarked, som ikke rigtig eksisterer endnu.

En anden grund er, at et 40-årigt lån ikke nødvendigvis ville have en højere rente end et 30-årigt lån. (Pr. 1. april er renten på 20-årige amerikanske statsobligationer
TMUBMUSD20Y,
2.618 %
var 2.59 %, hvilket var højere end renten på 2.44 % på 30-årige statsobligationer
TMUBMUSD30Y,
2.457 %.
)

En amortiserende lånebetaling er en, der tilbagebetaler et låns hovedstol over lånets løbetid. Så indledende lånebetalinger er stærkt vægtet til renter, og betalinger mod slutningen af ​​lånet vægtes kraftigt til hovedstolen.

Her er en sammenligning af de månedlige afdrag og rentebetalinger for vores hypotetiske 40-årige realkreditlån og 30-årige og 15-årige lån på $326,480, baseret på en 20% udbetaling for et boligkøb på $408,100, den nationale medianpris iflg. de seneste data tilgængelige fra St. Louis Fed:

Alle dollartal er afrundet.

Tabellen har sammenligninger af de samlede betalte renter i løbet af hvert lån. Det er klart, at rentetotalerne er højere, efterhånden som løbetiden bliver længere. Men der er også sammenligninger for de første fem år og de første 10 år med rentebetalinger for hvert lån, og sammenligninger af mængden af ​​egenkapital opbygget i de første fem og 10 år, inklusive udbetalingen.

I dette eksempel ville rentebeløbet i løbet af det 40-årige lån overstige lånebeløbet. Det kommer tæt på at fordoble boligprisen.

Du kan også se, at du med det 15-årige lån ville opbygge en egenkapital på næsten 70 % af købesummen efter 10 år.

Fordele og ulemper

Det 40-årige lån har den laveste månedlige betaling på $1,504. Men det repræsenterer "besparelser" på kun $183 om måneden fra det 30-årige lån. Når man overvejer boligens samlede pris i dette eksempel, synes det at føje yderligere 10 år til lånets levetid en høj pris for at sænke betalingen med mindre end $200 om måneden.

Det er nemt at sige, at for en, der køber en bolig, ser det 40-årige lån ikke ud til at være så god en forretning. Men for en husejer, der kæmper for at foretage deres månedlige betalinger, og som tilbydes en 40-årig låneændring, kan den lavere betaling gøre hele forskellen.

Sammenligningen af ​​30-årige og 15-årige tal er mere ekstrem. Den månedlige betaling for det 15-årige lån er $700 højere. Nogle boligkøbere har råd til den højere betaling. Fordelene ved det 15-årige lån er, at den samlede rente, der betales for lånet, er $103,218 sammenlignet med $289 for det 970-årige lån. Femten år kan synes at gå hurtigt, og det er en spændende følelse at stoppe med betalingerne.

Du kan selv foretage sammenligninger af 15-årige og 30-årige lån, samt andre perioder og rentetilpasningslån ved hjælp af MarketWatchs realkreditlån kalkulator.

Et modargument til det 15-årige lån kan omfatte tabte muligheder. Det 30-årige lån har en rente på 4.67 %, og man kunne på længere sigt forvente at drage fordel af et langt højere afkast fra en bred investering på aktiemarkedet. Men det rejser spørgsmålet om, hvorvidt de 700 $ i månedlige kontanter, der frigøres af det 30-årige lån, vil blive investeret. Det kan være fristende at bruge de penge på et dyrere køretøj, end du ellers ville købe.

Beslutningen om, hvilken bolig der skal købes, og lånebeslutningen skal tage højde for en families behov, herunder plads, opsparing og investering til pension og uddannelse og utallige husholdningsudgifter.

En boligkøber bør i det mindste forstå, hvordan de forskellige lånetyper fungerer.

Graver dybere ned i amortisering

At se på afdragsfordelingen er en anden måde at illustrere, hvor meget du betaler for at finansiere dit hjem. For eksempel, med det 30-årige lån udgør renter 1,271 USD af din første månedlige betaling 1,687 USD (igen er tallet afrundet). Her er en sammenligning af hoveddelen af ​​den månedlige lånebetaling for de tre lånetyper i løbet af den første måned og længere nede på linjen:

Tilsammen viser tabellerne, hvor meget hurtigere din lånesaldo betales ned (eller din egenkapital opbygges) med de kortere låneperioder.

Sidste tanker og en advarsel

Når du køber en bolig - især dit første hjem - skal alt på bordet. En langsigtet diskussion bør omfatte alle større økonomiske mål og behov, herunder pensionsopsparing, uddannelse, fremtidige lægeudgifter og endda hvilke biler, lastbiler eller SUV'er du planlægger eller skal købe. Du kan også tage et grundigt kig på dit første skøn over, hvor meget plads du har brug for. Hvor meget af det er til opbevaring? Hvad gemmer du? Hvis du opbevarer mindre, betaler du muligvis mindre.

Bilkøb er typisk finansieret, og for mange par kan der være månedlige betalinger, der nærmer sig månedlige boliglånsbetalinger. Så et hårdt kig i spejlet er nødvendigt. Der er så mange forskellige behov, der skal tages i betragtning, når du køber et køretøj, inklusive arbejde - du har måske brug for en dyr lastbil. Eller du skal måske ses køre en flot sen modelbil for at gøre et godt indtryk, hvis du for eksempel sælger fast ejendom.

Men nogle mennesker vil muligvis være i stand til at forsinke købet af et nyt køretøj, hvilket kan lette presset, når de træffer, hvad der kan være en beslutning om boligfinansiering i flere årtier.

Chok advarsel

Ejendomsskatter beregnes på forskellige måder, afhængigt af hvilken stat du bor i. I nogle stater er skatterne baseret på boligsalgsprisen eller ejendomsskatterens aktuelle skøn over boligens værdi, med årlige stigninger muligvis begrænset til lave procenter. Det kan betyde, at en boligkøber vil betale meget højere ejendomsskatter, end sælger betalte.

Tidligt i din boligkøbsbeslutningsproces skal du sørge for at lave dit eget skøn over, hvad dine ejendomsskatter vil være, i stedet for at stole på långiverens eller ejendomsselskabets skøn, som kan være baseret på det foregående års ejendomsskatter. Du kan kontakte amtets ejendomsvurderingsmand for at få hjælp til dette skøn.

En anden faktor at overveje er husejerforsikring, herunder ekstra dækning, der kan være påkrævet, hvis du er i en oversvømmelseszone eller i et område, der er udsat for andre farer, såsom orkaner. Hvis du flytter sydpå fra en stat i det nordøstlige eller Midtvesten, for eksempel, kan du støde på et meget andet - og langt dyrere - forsikringsmarked, end du tidligere har stået overfor.