Ejendomslån vs. HELOC: Hvad er forskellen?

Boliglån vs. HELOC: En oversigt

Boliglån , home equity -kreditlinjer (HELOC'er) er lån, der er sikret i en låntagers bolig. En låntager kan optage et egenkapitallån eller kreditgrænse, hvis de har egenkapital i deres hjem. Egenkapital er forskellen mellem, hvad der skylder på realkreditlån lån og boligens aktuelle markedsværdi. Med andre ord, hvis en låntager har nedbetalt sit realkreditlån til det punkt, at boligens værdi overstiger den udestående lånesaldo, kan låntageren låne en procentdel af denne forskel eller egenkapital, generelt op til 85 % af en låntagers egenkapital.

Fordi både boliglån og HELOC'er bruger dit hjem som sikkerhedsstillelse, de har normalt meget bedre rentevilkår end personlige lån, kreditkort, og andet usikret gæld. Dette gør begge muligheder yderst attraktive. Forbrugerne bør dog være forsigtige med at bruge enten. At samle kreditkortgæld kan koste dig tusindvis i renter, hvis du ikke kan betale det af, men at blive ude af stand til at betale af på dit HELOC- eller boliglån kan resultere i at du mister dit hjem.

Ejendomslån giver låntageren et engangsbeløb på forhånd, og til gengæld skal de foretage faste betalinger i løbet af lånet. Boliglån har også faste renter. Omvendt giver HELOC'er en låntager mulighed for at udnytte deres egenkapital efter behov op til en vis forudindstillet kreditgrænse. HELOC'er har en variabel rente, og betalingerne er normalt ikke faste.

Både boliglån og HELOC'er giver forbrugerne mulighed for at få adgang til midler, som de kan bruge til forskellige formål, herunder konsolidering af gæld og forbedring af hjemmet. Der er dog tydelige forskelle mellem boliglån og HELOC'er.

Hjemlån

Et boliglån er et tidsbegrænset lån ydet af a långiver til en låntager baseret på egenkapitalen i deres bolig. Ejendomslån omtales ofte som sekundære realkreditlån. Låntagere ansøger om et fast beløb, som de har brug for, og hvis de bliver godkendt, modtager de dette beløb i et engangsbeløb på forhånd. Boliglånet har en fast rente og en tidsplan for faste betalinger i lånets løbetid. EN boliglån kaldes også et friværdilån eller et friværdilån.

Lånesikkerhed og vilkår

Egenkapitalen i dit hjem tjener som sikkerhed, og det er derfor, det kaldes et andet realkreditlån og fungerer på samme måde som et konventionelt fastforrentet realkreditlån. Der skal dog være egenkapital nok i boligen, hvilket betyder, at det første realkreditlån skal betales ned med nok til at kvalificere låntageren til et friværdilån.

Lånebeløbet er baseret på flere faktorer, herunder kombineret belåningsgrad (CLTV).. Typisk kan lånebeløbet være 80% til 90% af boligens vurderet værdi. Andre faktorer, der går ind i långivers kreditbeslutning omfatter, om låntager har et gode kredit historie, hvilket betyder, at de ikke har været forfaldne på deres betalinger for andre kreditprodukter, herunder det første realkreditlån. Långivere kan tjekke en låntagers kredit score, som er en numerisk fremstilling af en låntagers kreditværdighed.

Betalinger og renter

Renten på et boliglån er fast, hvilket betyder, at renten ikke ændrer sig over årene. Også betalingerne er faste, lige store beløb i løbet af lånets løbetid. En del af hver betaling går til renter og hovedstolen på lånet. Typisk kan løbetiden på et aktielån være alt fra fem til 30 år, men længden af ​​løbetiden skal godkendes af långiveren. Uanset perioden vil låntagere have stabile, forudsigelige månedlige betalinger at foretage i aktielånets levetid.

Hjemmekapital kredit (HELOC)

En HELOC er en revolverende kreditgrænse. Det giver låntageren mulighed for at udtage penge mod kreditgrænsen op til en forudbestemt grænse, foretage betalinger og derefter udtage penge igen.

Med et egenkapitallån modtager låntageren låneprovenuet på én gang, mens en HELOC giver en låntager mulighed for at trykke på linjen efter behov. Kreditlinjen forbliver åben, indtil dens løbetid udløber. Fordi det lånte beløb kan ændre sig, kan låntagerens minimumsbetalinger også ændre sig afhængigt af kreditgrænsens brug.

Lånesikkerhed og vilkår

Ligesom et egenkapitallån er HELOC'er sikret af egenkapitalen i dit hjem. Selvom en HELOC deler lignende egenskaber med en kreditkort fordi begge dele er revolverende kredit linjer, er en HELOC sikret af et aktiv (dit hus), mens kreditkort er usikrede. Med andre ord, hvis du stopper med at foretage dine betalinger på HELOC, sender du dig ind standard, kan du miste dit hjem.

En HELOC har en variabel rente, hvilket betyder, at satsen kan stige eller falde over årene. Som følge heraf kan minimumsbetalingen stige, efterhånden som satserne stiger. Nogle långivere tilbyder dog en fast rente for boligkreditlinjer. Også den sats, som långiveren tilbyder - ligesom med et boliglån - afhænger af din kreditværdighed og hvor meget du låner.

Træk- og tilbagebetalingsperioder

HELOC-udtryk har to dele. Den første er en uafgjort periode, mens den anden er en tilbagebetalingsperiode. Det lodtrækningsperiode, hvor du kan hæve penge, kan vare 10 år, og tilbagebetalingsperioden kan vare yderligere 20 år, hvilket gør HELOC til et 30-årigt lån. Når trækningsperioden slutter, kan du ikke låne flere penge.

I HELOC's trækningsperiode skal du stadig foretage betalinger, som typisk er afdragsfrie. Som et resultat har betalingerne i løbet af trækningsperioden en tendens til at være små. Betalingerne bliver dog væsentligt højere i løbet af tilbagebetalingsperioden, fordi det lånte hovedbeløb nu indgår i betalingsplanen sammen med renterne.

Det er vigtigt at bemærke, at overgangen fra afdragsfrie betalinger til fulde afdrags- og rentebetalinger kan være noget af et chok, og låntagere skal budgettere med disse øgede månedlige betalinger.

Nøgleforskelle

HELOC'er kan være nyttige som et boligforbedringslån, fordi de giver dig fleksibiliteten til at låne så meget eller så lidt, som du har brug for. Hvis det viser sig, at du har brug for flere penge, kan du få dem fra din kreditlinje – forudsat at der stadig er ledige penge – uden at skulle ansøge om et nyt realkreditlån igen.

Du bør stille dig selv et spørgsmål: Hvad er det formålet med lånet? Et boliglån er et godt valg, hvis du præcis ved, hvor meget du skal låne, og hvordan du vil bruge pengene. Når du er godkendt, er du garanteret et bestemt beløb, som du modtager fuldt ud, når lånet er forskudt. Som et resultat kan boliglån hjælpe med store udgifter såsom betaling for en børneskolefond, ombygning eller gældskonsolidering.

Omvendt er en HELOC et godt valg, hvis du ikke er sikker på, hvor meget du skal låne, eller hvornår du får brug for det. Generelt giver det dig løbende adgang til kontanter i en bestemt periode - nogle gange op til 10 år. Du kan låne mod din linje, tilbagebetale det hele eller delvist og derefter låne pengene igen senere, så længe du stadig er i HELOC's trækningsperiode.

En egenkapitalkredit kan dog tilbagekaldes - ligesom et kreditkort. Hvis din økonomiske situation forværres eller dit hjems markedsværdi falder, så kan din långiver beslutte at sænke eller lukke din kreditgrænse. Så selvom ideen bag en HELOC er, at du kan trække på midlerne, efterhånden som du har brug for dem, er din mulighed for at få adgang til disse penge ikke en sikker ting.

Særlige overvejelser

Det er vigtigt at bemærke, at det kan være sværere at få en HELOC i 2021: I 2020 satte to store banker - Wells Fargo og JPMorgan Chase - en fastfrysning af nye HELOC'er som en konsekvens af coronavirus-pandemien. Andre banker kan sætte en lås på kredit i fremtiden.

Der var i starten en vis forvirring om, hvorvidt boligejere ville være i stand til det trække renterne fra deres boliglån og HELOC'er på deres selvangivelser efter vedtagelsen af ​​den Tax Cuts and Jobs Act (TCJA). I modsætning til før loven kan boligejere ikke fratrække renter for boliglån og HELOC'er, medmindre midlerne bruges til at "købe, bygge eller forbedre dit hjem væsentligt, og de penge, du bruger på sådanne forbedringer, skal bruges på den ejendom, der tjener som egenkapital for lånet.

Du kan med andre ord ikke længere trække renter fra disse lån, hvis du bruger pengene til at betale for dit barns college eller til at fjerne gæld. Loven gælder for skatteår frem til 2025. Fradrag er begrænset til renter på kvalificerede lån på $750,000 eller mindre ($375,000 for en, der er gift, der ansøger separat). Der er yderligere regler, især hvis du også har et XNUMX. realkreditlån, så sørg for at tjekke med en skatteekspert, inden du bruger dette fradrag.

The Bottom Line

Husk det bare fordi du kan låne mod dit hjems egenkapital betyder ikke, at du skal. Men hvis du har brug for det, er der mange faktorer, du skal overveje, når du skal beslutte dig for, hvilken der er den bedste måde at låne på: hvordan du vil bruge pengene, hvad der kan ske med renten, dine langsigtede økonomiske planer og dine tolerance for risiko og svingende kurser.

Nogle mennesker er ikke komfortable med HELOC's variable rente og foretrækker boliglånet for stabiliteten og forudsigeligheden af ​​faste betalinger og at vide, hvor meget de skylder.

Men hvis du er usikker på det nødvendige beløb, og du er tryg ved den variable rente, så er en HELOC måske det bedste bud. Som med ethvert kreditprodukt er det vigtigt ikke at blive overdrevet og låne mere, end du kan betale tilbage, fordi dit hjem er sikkerheden for lånet.