Boligbyggere siger, at der kommer en stejlere nedtur, efterhånden som købere trækker sig tilbage

Det engang så varme boligmarked køler af med en alarmerende hastighed, og nogle boligbyggere siger, at det kun vil blive værre i det nye år, efterhånden som nye ordrer tørrer ud.

Hurtigt stigende realkreditrenter har fået engang vanvittige boligkøbere til at vende om i hælene og blive bekymrede for deres potentielle investering og sundheden i den samlede økonomi.

"Der er denne klippe, der sker i januar," sagde Gene Myers, administrerende direktør for Thrive Homebuilders i Denver-området, som var et af de hotteste markeder i årene op til og gennem pandemien.

Amerikanske boligbyggere var en stor fordel af Covid-økonomien. Rekordlave renter, kombineret med stigende efterspørgsel fra forbrugere på udkig efter mere boligareal, forårsagede et løb på boliger i modsætning til de fleste nogensinde havde set før. Boligpriserne steg med over 40 % på kun to år, og boligbyggere kunne ikke opfylde ordrerne hurtigt nok. De bremsede endda salget bare for at holde trit. Alt det er forbi.

Igangsættelse af boliger for enfamiliehuse faldt næsten 19% år over år i september, ifølge US Census. Byggetilladelser, som er en indikator for fremtidigt byggeri, faldt 17%. Pultegruppe, en af ​​landets største boligbyggere, rapporterede, at dens annulleringsrate sprang fra 15 % i andet kvartal i år til 24 % i tredje.

De offentlige boligbyggere, der har rapporteret indtjening indtil videre, viste overraskende stærke resultater, men det skyldes, at meget af det er baseret på et efterslæb af boliger, der gik under kontrakt sidste forår. Det var før realkreditrenterne krydsede 6% og derefter 7%.

Nu er bygherrer ved at forberede sig på, hvad der kommer næste gang. Myers sagde, at hans virksomheds balance er utrolig stærk lige nu, takket være et efterslæb af boliger solgt til høje priser, men han forudsagde, at markedet vil være "grimt" i starten af ​​næste år.  

"Det er bestemt en hård landing for boliger," sagde han. "Ethvert håb om en blød landing forsvandt for alvor sidste forår, da det blev så klart, at vores kunder, der er vant til så lave renter på realkreditlån, bare skulle gå i strejke."

Myers var med under det sidste boligkrak, som blev forårsaget af et defekt realkreditmarked, hvor næsten enhver, kvalificeret eller ej, kunne få et boliglån. Det forårsagede et massivt løb på boliger, næsten udelukkende baseret på spekulative køb og salg af investorer. Igangsættelse af enfamiliehuse faldt med forbløffende 80 % fra januar 2006 til marts 2009, men Myers bemærker, at det var en langsommere drejning sammenlignet med, hvad der sker nu.

"Jeg tror, ​​vi ser den mest pludselige ændring på markedet i min karriere, og jeg har eksisteret et stykke tid," sagde han. "Jeg har aldrig set salg bare slå fra, hvilket for os skete i maj."

For knap et halvt år siden var påbegyndelsen af ​​enfamilieboliger stadig steget med 10 % år over år. Det var lige før realkreditrenterne for alvor begyndte at springe hurtigt. At gå fra en årlig gevinst på 10 % i byggeriet til et fald på 19 % i den tidsramme er en historisk skarp drejning.

Mens salget af nybyggede boliger falder, er priserne stadig højere sammenlignet med for et år siden. Meget af det har at gøre med stadig høje priser på arbejdskraft og materialer. En del af prisstyrken kan blot være vejledende for, hvilke boliger der sælges, nemlig de dyrere. Men det kan også snart ændre sig.

Sheryl Palmer, administrerende direktør for den Arizona-baserede homebuilder Taylor Morrison, som netop har rapporteret en stærk indtjening for sit tredje kvartal, sagde entry-level købere tydeligvis kæmper. Men hun indrømmede også, at højere ende købere heller ikke strømmer ind af døren længere.

"Når vi ser på vores opflytning og købere af vores resortlivsstil, har de absolut stadig råd til at købe, men følelsesmæssigt skal du have tilliden," sagde Palmer på CNBC's "Mad Money" på fredag. "Selv med dagens priser har både vores FHA og konventionelle købere meget plads, men at have råd til det betyder ikke, at de har tilliden i betragtning af alt, hvad der foregår i økonomien i dag."

Palmer fortalte analytikere på virksomhedens indtjeningsopkald, at nye ordrer faldt "skarpt" i september, og at afmatningen har kunnet mærkes på tværs af en lang række prispunkter, geografiske områder og forbrugergrupper. Som et resultat trækker Taylor Morrison tilbage på jordinvesteringer, sænker tempoet for nybyggeri og tilbyder købere yderligere incitamenter.

Salget af nybyggede boliger faldt til under niveauet før pandemi i september, og aflysninger er nu det dobbelte af, hvad de var for et år siden, ifølge National Association of Home Builders.

"Dette vil være det første år siden 2011 at se et fald for enfamiliestarter," sagde NAHBs cheføkonom Robert Dietz i en meddelelse. "Mens nogle analytikere har foreslået, at boligmarkedet nu er mere 'afbalanceret', er sandheden, at boligejerraten vil falde i de kommende kvartaler, efterhånden som højere renter og løbende forhøjede byggeomkostninger fortsætter med at prissætte et stort antal potentielle købere. ”

Udbuddet af nybyggede boliger er fortsat højt, i modsætning til på markedet for eksisterende boliger, hvor der stadig er få boliger. NAHB rapporterede, at en fjerdedel af bygherrerne nu sænker priserne.

Og det er det store ukendte. Priserne er ved at køle ned for både nye og eksisterende boliger, men analytikere er uenige om, hvorvidt de rent faktisk vil vise fald fra år til år, og hvor omfattende disse fald kan være. Myers sagde, at han har hørt tale om et fald på 20% i priserne på nybyggeri.

"Og det lyder virkelig hårdt, men da vi så tilbage, fordi vores byggeomkostninger er steget så hurtigt, skal vi kun ringe lidt over et år tilbage for at være 20 % mindre, end vi er nu," sagde Myers. "Så for at tænke over, jamen, vi skal bare tilbage til 2020, lyder ikke nær så tosset som en priskorrektion på 20%. Men jeg tror bestemt, det skal ske, hvis vi skal få farten tilbage.”