Boligejere har rekordstor egenkapital. Hvad skal du vide, hvis du vil låne

Rekordstigninger i boligpriserne presser også mængden af ​​egenkapital op, som folk har i deres boliger.

For mange amerikanere betyder det, at de kan låne mere mod det, der ofte er deres største aktiv.

Finanseksperter advarer dog om, at du bør tænke dig grundigt om, før du foretager et sådant skridt.

Den gennemsnitlige realkreditindehaver har i øjeblikket omkring $185,000 i egenkapital til at udnytte, hvilket er det beløb, de kan få adgang til, mens de stadig beholder en andel på 20%, ifølge realkreditundersøgelser fra Black Knight.

Mere fra Personlig Finans:
Hvad det kræver at købe en første bolig på dagens marked
65 % af kvinderne ville købe et hus uden at være gift først
Huslejen er steget med 30 % i nogle byer

Husejernes egenkapital er nu i alt 9.9 billioner dollars ifølge Black Knight. Det kommer efter en stigning på 35 % i 2021 til en værdi af 2.6 billioner USD, den største årlige stigning nogensinde, og slog et bump på 1.1 billioner USD i 2020.

For nogle boligejere har det varme marked gjort det til et attraktivt tidspunkt at sælge på. Selvfølgelig kan de samme stigende priser, såvel som høje huslejer, gøre det svært for folk at flytte.

Mange boligejere har i stedet valgt at trække penge på deres boliger, hvilket de traditionelt kan gøre på tre måder. Det inkluderer såkaldt cash out refinansiering; home equity lines of credit eller HELOCs; og omvendte realkreditlån, der ofte tilbydes gennem det, der kaldes home equity konverteringslån eller HECM'er.

Flere boligejere, især dem på 62 år og derover, har været ivrige efter at udvinde egenkapital fra deres hjem midt i de nuværende markedsforhold, fandt forskning fra Urban Institute. Det samlede antal af disse lån til seniorer steg til 759,000 i 2020 fra 647,000 i 2018.

Denne stigning var hovedsageligt drevet af udbetalingsrefinansieringer, hvor et nyt, større realkreditlån erstatter det tidligere. Medianlånet for disse transaktioner steg til $205,000 i 2020, fra $180,000 i 2018, ifølge Urban Institute.

Med låneomkostninger, der forventes at stige, når Federal Reserve hæver renten, kan det øge incitamentet for boligejere til at foretage disse transaktioner nu.

"Efterhånden som renterne stiger i det kommende år, kan du se folk bruge flere andre pantprodukter ... til at udnytte noget af den egenkapital, når de har brug for det," sagde Karan Kaul, ledende forskningsassistent ved Housing Finance Policy Center ved Urban Institute.

"Folk har allerede en meget lav rente, og efterhånden som kurserne stiger, vil det ikke være økonomisk for de fleste af dem at refinansiere," sagde Kaul.

Efterhånden som satserne stiger, kan markedet skifte fra at være overvejende cash-out-refinansieringstransaktioner til flere HELOC'er og boliglån i de kommende år, sagde han.

Udbetalingsrefinansieringer kræver, at du refinansierer hele dit realkreditlån, hvilket måske ikke er økonomisk for mange forbrugere, da deres betalinger sandsynligvis vil stige. En HELOC kan være en bedre mulighed for en, der for eksempel er ved at ombygge deres badeværelse og kun skal låne 25,000 $. Selvom det kan have en højere rente, er den underliggende hovedstol på det lån meget lavere, sagde Kaul.

"Det er en individualiseret, personlig beregning, der skal ske på husstandsniveau," sagde Kaul.

Når du beslutter dig for, om du vil låne fra dit hjem, er det vigtigt at huske, at långivere typisk vil have, at du bevarer en aktiepost på 20 %, sagde Greg McBride, finanschef hos Bankrate.com.

"I det store og hele er dette ikke 2005, hvor du kan trække hver sidste nikkel af egenkapital, du har," sagde McBride.

"Bare fordi du har boligkapital, betyder det ikke, at du kan låne fra det," sagde han.

For folk, der ønsker at trække penge til at betale ned på kreditkort eller finansiere boligforbedringsprojekter, kan fristelsen stadig være stor.

De nuværende kreditkortrenter ligger på omkring 16 % ifølge Bankrate, mens realkreditrenterne er omkring 4 %.

McBride advarer mod at konsolidere din kreditkortgæld med et boliglån som en permanent løsning. Hvis gælden var resultatet af en engangsbegivenhed, som en lægeregning eller arbejdsløshedsperiode, kan det være nyttigt. Men hvis det er vejledende for din livsstil, er chancerne for, at du stadig vil løbe op i en balance under et boliglån.

"Hvis du ikke har løst problemet, der skabte kreditkortgæld i første omgang, bevæger du dig bare rundt på liggestole på Titanic," sagde McBride.

Boligforbedringsprojekter kan også være en grund til at udnytte din boligkapital.

"Hvis jeg tilføjer endnu et soveværelse og et badeværelse og en pool, er værdien af ​​det øjeblikkeligt højere, end hvad du kan købe for, for ikke at nævne den fornøjelse, du vil få undervejs," sagde Charles Sachs, en certificeret finansiel planlægger og investeringschef hos Kaufman Rossin Wealth i Miami.

Mens nogle af Sachs' kunder med høj nettoværdi har forfulgt disse transaktioner med henblik på boligforbedringer eller endda investerer i investeringer med højere afkast, er disse strategier ikke for alle, advarer han.

Du bør være økonomisk kyndig og have evnen til at påtage dig risiko, sagde han.

Desuden er det umuligt at vide, hvornår den absolutte bund at låne vil være. Alligevel kan vi se tilbage om fem år og være misundelige på de nuværende renter, sagde han.