Hongkong Land CEO styrer århundredgammelt ejendomsfirma til de største væddemål nogensinde på det kinesiske fastland

Fastlandets ejendomskrise har ikke afskrækket Robert Wong. Chefen for den 133 år gamle virksomhed siger, at det nu er tid til at være modig.

Aen tid, hvor få vover at investere i Kinas belejrede ejendomsmarked, Hongkong land CEO Robert Wong fordobles. I løbet af de sidste to år har udvikleren afgivet sin største investering nogensinde i sin 133-årige historie for at forvandle flodbredden syd for Shanghais bymidte til et nyt finansielt knudepunkt, samtidig med at der tilføjes boligprojekter i udvalgte kinesiske byer.

I februar 2020, da Covid-19 greb Kina og spredte sig globalt, erhvervede virksomheden et 231,300 kvadratmeter stort område i Shanghai for 4.4 milliarder dollars, som det nu udvikler til en samlet pris på 8.4 milliarder dollars som en del af et joint venture. Året efter, selv da flere førende kinesiske udviklere begyndte at udvise økonomisk pres, købte Hongkong Land otte nye boligområder for at bygge hovedsageligt mellem- til high-end boliger, hvilket øgede sin fastlandsportefølje til 35 projekter i syv byer fra december 2021.

"Man skal ikke lade sig afskrække af kortsigtede udsving," siger Wong, 61, i et eksklusivt interview i virksomhedens hovedkvarter i Hong Kong i slutningen af ​​juni. "Når muligheder kommer, bør vi være modige og gribe dem." Mens mange ejendomsmodparter har skrinlagt investeringsplaner efter Beijings undertrykkelse af overdreven låntagning, der har udviklet sig til en gældskrise, har Wong næsten fordoblet Hongkong Lands investeringer i hele Asien til et gennemsnit på 3.3 milliarder USD i løbet af de sidste to år fra det præ-pandemiske niveau på 1.8 USD. milliarder, herunder styrkelse af virksomhedens kerneportefølje i Hong Kong og udvidelse af dets sydøstasiatiske fodaftryk.

Kronjuvelen i det asiatiske konglomerat Jardine Matheson, Hongkong Land har overvundet mange udfordringer gennem sin lange historie. Fra at overleve den japanske besættelse af Hong Kong under Anden Verdenskrig til den asiatiske finanskrise i 1997 og derefter, har virksomheden været med til at forme byens berømte skyline og forvandlet Central til et af verdens mest prestigefyldte forretningsdistrikter.

Det Singapore-børsnoterede selskab har ofte fundet sølvfor i mørke økonomiske tider. Dens Exchange Square, som huser Hong Kong Stock Exchange samt globale banker og advokatfirmaer, åbnede under Hong Kongs aktiemarkeds kollaps i 1980'erne. Efter finanskrisen i 1997 benyttede Hongkong Land sig af lave priser til at opkøbe websteder i Sydøstasien, hvilket gjorde det muligt at blive en stor regional udvikler. Men med fastlandskinas langvarige nedtur på ejendomsmarkedet og en bølge af misligholdelser fra førende lokale udviklere, herunder China Evergrande Group og Sunac China Holdings, kombineret med stigende ledige stillinger i Hong Kong midt i hårde Covid-19-restriktioner, står Hongkong Land igen over for turbulens.

Wong – der kom til virksomheden i 1985 efter sin eksamen fra Hong Kong Polytechnic University som landmåler og steg i graderne for at blive administrerende direktør for seks år siden – har fået et ry for at gribe muligheder og holde kursen midt i en krise. Ved årtusindskiftet, mellem den asiatiske finanskrise og SARS-udbruddet i 2003, begyndte han forfra at genopbygge Hongkong Lands boligejendomsvirksomhed, som den havde frasolgt i 1980'erne.

Hans første projekt, en ombygning af et aldrende Hongkong-lejlighedskompleks kaldet Lai Sing Court, fik en ujævn start. Efter at Wong brugte mere end to og et halvt år på at overtale mindst 90 % af boligejerne til at gå med til et kollektivt salg og overvandt indsigelser fra myndighederne om at lempe dens højdebegrænsning, styrtede SARS Hongkongs ejendomsmarked. Charles Ng, en af ​​Lai Sing Courts husejere, husker, at Wong stadig overholdt sine forpligtelser - selvom han kunne have forsøgt at genforhandle - og pressede på med ombygningen på trods af en økonomisk nedtur på det tidspunkt, der gjorde projektet uøkonomisk. Hongkong Land tjente til sidst et overskud på omkring 300 millioner dollars fra komplekset, som blev omdøbt til Serenade.

Wong er igen overbevist om, at Hongkong Lands investeringer i det kinesiske fastland og foranstaltninger til at øge appellen af ​​dets Hongkong-portefølje midt i den nuværende markedsusikkerhed vil høste udbytte. Selskabets indtjening og aktieudvikling afspejler hans optimisme. I første halvår af 2022 steg omsætningen med 0.9 % fra et år tidligere til 894 millioner dollars på trods af et fald på 69 % i det kontrakterede salg på fastlandet til 419 millioner dollars, og det steg til et nettooverskud på 292 millioner dollars fra et nettotab på 865 millioner dollars. i perioden for et år siden, sagde Hongkong Land i sin seneste indtjeningsrapport.

Det underliggende overskud, dets mål for indtægter fra igangværende virksomheder, steg 8% til 425 millioner dollars, men virksomheden forventer, at det vil falde "betydeligt" for hele året efter pandemi-relaterede byggeforsinkelser. Udvikleraktien er steget omkring 15 % i de seneste 12 måneder pr. 25. august sammenlignet med fald på omkring 26 % og 30 % i henholdsvis rivalerne Henderson Land og New World Development og et fald på over 21 % i benchmark-hang. Seng indeks.

Wong mener, at Shanghai-joint venturet - hvori selskabet ejer 43% af aktierne, og som omfatter en fastlandsbaseret investor og et statsligt drevet specialformål - besidder egenskaberne for at være en succes. Projektet vil levere et bruttoetageareal på 1.1 millioner kvadratmeter, svarende til omkring 110 Manhattan byblokke langs floden West Bund. Det vil tilbyde 650,000 kvadratmeter klasse A-kontorer, 230,000 kvadratmeter luksus butiksareal, 1,700 high-end boliger og servicerede lejligheder, to femstjernede hoteller, et udstillings- og konferencecenter og en 1.4 kilometer lang havnefront med grønne områder, ifølge virksomhedspræsentationer og Wong.

"Hvis vi ikke havde erhvervet den side, ville den sandsynligvis være blevet opdelt i pakker og solgt til forskellige mennesker. Muligheden ville være gået tabt for altid, uanset hvor meget der kunne være blevet betalt i fremtiden,” siger Wong. "Når vi ser tilbage nu, var det den helt rigtige beslutning." Hongkong Lands satsning viser tidlige tegn på at betale sig med nogle virksomheder og detailmærker, der inkorporerer projektet i deres forbrugsplaner for de næste tre til fem år, tilføjer Wong. S&P Global Ratings-analytiker Oscar Chung forventer, at projektet vil begynde at bidrage til Hongkong Lands pengestrøm i 2022 og 2023, med påbegyndelsen af ​​forudsalg af boligdelen. "Selvom pandemien forbliver en usikkerhed på kort sigt, tror vi, at West Bund-projektet er godt placeret i Shanghai," siger Chung.

Shanghais økonomi krympede næsten 14% i andet kvartal, og detailsalget faldt med 21% år-til-år, viser regeringsdata, da Kinas nultolerance-tilgang til Covid-19 tvang det kommercielle knudepunkt til at lukke ned fra slutningen af ​​marts til slutningen af ​​maj. Kinas øverste politiske organ bekræftede i slutningen af ​​juli sin forpligtelse til at standse fremtidige udbrud gennem massetests og bevægelsesrestriktioner, på trods af at landet registrerede sin svageste økonomiske vækst i over to år.

I mellemtiden er fastlandets ejendomskrise blevet dybere med frustrerede boligkøbere af mindst 328 fastlåste boligprojekter i 100 byer, der truer med at tilbageholde afdrag på realkreditlån, ifølge data på softwareudviklingsplatformen GitHub pr. , herunder milliardær Hui Ka Yan's Evergrande og Sun Hongbins Sunac, der har kæmpet for at færdiggøre forudsolgte lejligheder midt i nedlukninger og likviditetsproblemer. S&P har forudsagt, at kinesiske banker i værste fald kan stå over for $350 milliarder i tab på realkreditlån.

Wong siger, at hans strategi med kun at fokusere på syv kinesiske byer – inklusive Chongqing, Shanghai og Nanjing – og bygge kvalitetsboliger, har holdt Hongkong Land ude af problemer. "Markedsdynamikken ændrer sig i Kina. Før i tiden behøvede man kun at have modet til at handle, for derefter ville hurtig urbanisering alligevel have reddet en,” siger han. "Når urbaniseringen aftager, skal du gøre det rigtigt, da folk i dag leder efter en flugt til kvalitet."

Mens Shanghai-projektet har øget udviklerens gæld i de seneste år, er gearingen fortsat relativt lav. Hongkong Lands nettogæld udgjorde 6.1 milliarder dollars pr. 30. juni, op fra 5.1 milliarder dollars ved udgangen af ​​2021 og 4.6 milliarder dollars ved udgangen af ​​2020, da det øgede låntagningen til at købe jord, og kontanter faldt på grund af lavere forudsalg og andel af boliger. tilbagekøb. Selvom nettogearingen steg til 18% fra 15% i slutningen af ​​sidste år, var det en brøkdel af de 177% for Evergrande estimeret af JPMorgan. Både Moody's og S&P har fastholdt Hongkong Lands kreditvurderinger på henholdsvis A3 og A.

Asiens fodaftryk

Hongkong Land ejer mere end 850,000 kvadratmeter kommercielle ejendomme og har omkring 11 millioner kvadratmeter udviklingsareal i 2021.