Nedtur i boligmarkedet – er en recession på vej?

Anden halvdel af 2022 har oplevet faldende boligpriser. Priserne forbliver dog oppe år-til-år baseret på stabile prisstigninger i første halvdel af året. Faldet i prisfastsættelsen er til dels drevet af højere realkreditrenter, der rammer boligernes overkommelighed. De fleste markeder har dog endnu ikke oplevet fald i huspriserne fra år til år, og regionale tendenser betyder, at vestkysten bliver hårdere ramt end andre markeder.

Stigende boliglånsomkostninger

Et centralt spørgsmål er stigningen i boliglånsomkostningerne. 30-årige boliglånsomkostninger nåede 7 % i begyndelsen af ​​november, boliglånsomkostningerne forbliver på niveauer, vi ikke har set siden 2007. Dette er drevet af høj inflation, der får Fed til at hæve renten kraftigt, hvilket tilsvarende øger boliglånsomkostningerne.

Lavere boligoverkommelighed

Højere boliglånsomkostninger har reduceret boligoverkommeligheden. Det er fordi, for mange mennesker er det hus, de har råd til, ikke bestemt af boligprisen, men af ​​boliglånsomkostningerne, som de komfortabelt kan betjene fra deres lønseddel.

I store træk har vi i 2022 set boliglånsomkostningerne fordoblet, og så er boligoverkommeligheden faldet kraftigt. Atlanta Fed sporer dette og ser boligoverkommelighed på meget lave niveauer sammenlignet med nyere historie. Faktisk er boligoverkommelighed på det laveste niveau, siden Atlanta Fed begyndte at spore det i 2006.

Priser glidende

Huspriserne er faldende, men er ikke kollapset. Redfin husprisdata tyder på, at huspriserne har været faldende siden maj 2022, selvom priserne forbliver op 5 % år-til-år, ned fra 15 % årlige prisstigninger hen over sommeren.

Vi har ikke set absolutte husprisfald på årsbasis på de fleste markeder, men det kan komme i løbet af de næste par måneder. Efterårs- og vinterperioden kan være en langsom tid for boligmarkedet, så vi kan muligvis også se nogle sæsonbestemte tendenser. Foråret er typisk starten på en mere robust periode for boligmarkedet, så tendenserne i begyndelsen af ​​2023 vil være sigende for boligprisernes retning.

Regionale tendenser

Regionale tendenser betyder også noget. Vestkysten oplever i øjeblikket et relativt svagere boligmarked, men den sydøstlige del holder sig bedre. På trods af regionale variationer oplever de fleste regioner stadig, at priserne falder måned-til-måned.

Hvad er næste?

Et nøglespørgsmål for boligmarkedet i løbet af 2023 vil være, hvor de lange renter bevæger sig. Renterne er steget i 2022 på grund af inflationsbekymringer, og efterhånden som Fed hæver de korte renter.

Siden begyndelsen af ​​november er de længere renter dog skubbet lidt ned. Hvis det fortsætter, kan det tilsvarende bringe de langsigtede boliglånsomkostninger ned fra det nuværende høje niveau. Fed er dog relativt høgeagtig på renter, og hvis Fed er mere aggressiv med rentebevægelser i 2023 end forventet på nuværende tidspunkt, kan det betyde yderligere smerter for boliglånsomkostningerne.

Uanset hvad, hvis rentestigningen ikke falder væsentligt i 2023, hvilket markederne ikke forudser, vil boliglånsomkostningerne forblive høje i forhold til nyere historie, hvilket vil lægge et fortsat pres på boligoverkommelighed og potentielt huspriser.