I to år under covid-19-pandemien skaffede boligsælgere i Quakers Hill, en forstad i det fjerneste af Sydneys vidtstrakte vest, formuer. Omkring 60 eller 70 seere ville gå rundt i hvert hus, der var til salg, husker Josh Tesolin fra Ray White, en ejendomsmægler. Købere stødte på auktioner og bød langt over oddsene. "Vi ville bede om, lad os sige, $1 mio og sælge for $1.4 mio," siger hr. Tesolin. "Markedet dengang var skørt - et meget anderledes billede end nu." I år er priserne i nabolaget faldet med 20 %, vurderer han. Ejere trækker deres hjem, fordi de ikke kan sælge dem for så meget, som de vil. Markedet er ved at buldre op.
De australske huspriser er faldet i fem måneder i træk, hvilket placerer Quakers Hill på forkant med en global trend. Mens centralbankerne ræser for at tæmme inflationen, hæver de renterne i det hurtigste tempo i mindst fire årtier – hvilket nu udmønter sig i et blodbad på boligmarkedet. Priserne falder i ni af de 18 lande, der overvåges af Oxford Economics, et konsulentfirma, og falder hurtigst på de mest overophedede markeder. I Canada og Sverige er de faldet med mere end 8% siden februar; i New Zealand er de faldet med mere end 12 % siden deres højdepunkt sidste år. Priserne er også begyndt at falde i Amerika og Storbritannien. Mange andre lande er på vej i samme retning.
Transaktioner er også faldet. Salget af boliger i Amerika faldt med en femtedel i august sammenlignet med året før, ifølge National Association of Realtors, en lobbygruppe. I New Zealand var det kvartalsvise salg på det svageste siden 2010 i de tre måneder frem til juni. Aktiekurserne for store britiske bygherrer, såsom Barratt og Taylor Wimpey, er halveret i år. De af dr. Horton og Lennar, USAs største, er faldet med mere end 30 %.
Dette repræsenterer afslutningen på en lang boom – en som mange boligejere er kommet til at tage for givet. Renter på realkreditlån og begrænset udbud gav næring til en støt stigning i boligpriserne i den rige verden i tiåret efter den globale finanskrise i 2007-09. Priserne i Amerika steg f.eks. med næsten 60 % fra deres bundfald i 2012 til slutningen af 2019. Så kom pandemien, hvor priserne virkelig steg i vejret. I Amerika, Canada og Holland er de steget med mere end 30 % siden 2020. Nedlukninger og skiftet til fjernarbejde øgede efterspørgslen efter forstadsejendomme med haver eller kontorer. Regeringer, der var bekymrede for en boligkrise, efterhånden som covid spredte sig, lettede midlertidigt eller fjernede boliglånsbestemmelserne, hvilket gjorde det nemmere at købe. Pandemibesparelser hjalp førstegangskøbere med at få store indskud op.
Men rentestigninger har nu bragt realkreditrenterne tilbage til niveauer, som ikke er set i årtier. For et år siden var det 30-årige fastforrentede realkreditlån i Amerika under 3%. I dag er det kun lidt genert på 7%. I New Zealand har realkreditrenterne passeret 7 % for første gang i otte år; i Storbritannien overstiger det gennemsnitlige femårige fastforrentede lån nu 6 % for første gang i et dusin. Dette vil gøre livet vanskeligere for potentielle købere, og vil øge chancen for nød blandt eksisterende boligejere. Det er en forandring, der sandsynligvis vil få ubehagelige politiske og sociale konsekvenser i mange år fremover.
Tre faktorer vil afgøre, hvor smerten er mest akut, og dermed hvor disse konsekvenser er mest sandsynlige. Den første er den seneste prisstigning. Boligmarkeder, hvor priserne er steget siden pandemien, er særligt sårbare over for afkølende efterspørgsel. Mens mange rige lande aftog til årlige vækstrater i enkeltcifrede i begyndelsen af dette år, fastholdt Amerika og Canada tocifrede stigninger, drevet af en enorm efterspørgsel efter boliger i bjergbyerne og solbæltestaterne, der tiltrækker velbeslåede californiere og New York Yorkere, sammen med byer som Toronto.
Låneniveauet er den anden faktor. Jo højere husholdningernes gæld er som andel af indkomsten, jo mere sårbare er ejerne over for højere afdrag på realkreditlån og misligholdelse. Centralbankfolk vil finde trøst i, at husholdningernes gæld i forhold til indkomst er lavere, end den var på tærsklen til den globale finanskrise i lande, herunder Amerika, Storbritannien og Spanien. Alligevel står nogle lande over for et bjerg af gæld. Dette gør dem følsomme over for selv små stigninger i realkreditrenterne. Husholdninger i Australien, Canada og Sverige, som formåede at undslippe den fulde byrde af finanskrisen, har løbet op med svimlende låntagninger i årene siden, hvilket har givet advarsler fra finansielle vagthunde. Som Stefan Ingves, guvernør for Sveriges centralbank, har udtrykt det: "Det er som at sidde på toppen af en vulkan."
Den tredje faktor er den hastighed, hvormed højere renter går igennem til boligejerne. Den største risiko er for låntagere på variabelt forrentede realkreditlån, som svinger med ændringer i de politiske renter. De står over for en øjeblikkelig reduktion i deres disponible indkomst. I Canada tegner variabelt forrentede realkreditlån sig for mere end halvdelen af alle lån. I Australien og Sverige tegner de sig for næsten to tredjedele.
I andre lande er tidsbegrænsede lån langt mere almindelige, hvilket betyder, at rentestigninger slår igennem med en betydelig forsinkelse. Langt de fleste realkreditlån i Amerika er på sådanne vilkår. Disse realkreditlån er også mere populære end før i hele Europa. Men ikke alle tidsbegrænsede lån er ens. I Amerika ligger størstedelen af dem fast i to eller tre årtier. I andre lande vil selv fastforrentede låntagere stå over for skyhøje boliglånsomkostninger hurtigt nok. I New Zealand udgør fastforrentede realkreditlån hovedparten af eksisterende lån, men mere end 70 % har en løbetid på mindre end to år. Det samme gør næsten halvdelen af dem, der blev taget ud i Storbritannien sidste år.
Bring dette sammen, og alle ingredienserne til en dyb bolignedgang er på plads. Denne gang vil det dog sandsynligvis ikke blive ledet af Amerika, men af Canada, Holland, Australien, New Zealand og Norge (se tabel). I Australien og Canada kan priserne falde med så meget som 14 % fra deres top, lidt mere end forventet i Amerika eller Storbritannien, ifølge prognoser fra en række ejendomsselskaber. Økonomer ved Royal Bank of Canada forventer, at landets salgsvolumen vil falde med mere end 40 % i 2022-23 – hvilket overstiger faldet på 38 % i 2008-09.
Smertetærskler
Inden for hvert land vil nogle mennesker lide mere end andre. Den gennemsnitlige låntagers kreditkvalitet er forbedret de seneste år, da strammere reguleringer, der er indført efter den globale finanskrise, har gjort det sværere for mere risikable låntagere at optage realkreditlån. Men den giftige kombination af et ratechok og en stigning i leveomkostningerne vil sætte boligejere under alvorlig belastning.
I Australien er tre femtedele af boligkreditten for eksempel på variable vilkår. Ifølge centralbankens seneste rapport om finansiel stabilitet, offentliggjort den 7. oktober, vil halvdelen af disse låntagere se deres overskydende kontanter, eller det, der er tilbage efter realkreditlån og væsentlige leveomkostninger, falde med mindst en femtedel, hvis renten stiger i takt med markedet. forventninger – og 15 % ville se denne foranstaltning blive negativ. I Storbritannien kunne næsten 2 mio. husstande, eller en fjerdedel af dem med realkreditlån, se højere betalinger absorbere yderligere 10 % af deres husstandsindkomst i begyndelsen af 2025. I Holland betaler andelen af boligejere mere end en fjerdedel af deres indkomst til deres realkreditlån. ville stige fra 12 % til 26 %, hvis renten skulle stige med tre procentpoint.
Førstegangskøbere og nyere låntagere er særligt udsatte. Mange strakte deres økonomi til at købe et hjem, og efterlod færre ekstra kontanter til at dække et hop i boliglånsomkostninger. I Amerika talte førstegangskøbere for hvert tredje salg sidste år. Mange har ringe opsparing. Omkring halvdelen af australske købere, der optog lån mellem starten af 2021 og august 2022, havde mindre end tre måneders afdrag på realkreditlån til en regnvejrsdag. Millennials, der omsider har formået at købe en ejendom, får en ubehagelig overraskelse.
Førstegangskøbere har også haft mindre tid til at akkumulere egenkapital. Oxford Economics anslår, at et fald på 15% i huspriserne i Amerika i løbet af et år ville annullere to tredjedele af den boligkapital, de har akkumuleret siden starten af pandemien. Derimod er ældre ejere mere sikre. Mere end halvdelen af amerikanske boligejere på 65 år eller derover flyttede ind før årtusindskiftet. Dette efterlader nye ejere i større risiko for at blive skubbet ind i negativ egenkapital, hvilket gør det svært at flytte bolig eller genlåne. I Storbritannien ville et fald på 20 % i huspriserne efterlade så mange som 5 % af realkreditlånene i negativ egenkapital, ifølge Neal Hudson fra Residential Analysts, et konsulentfirma. Omkring hver tiende pantejer i London ville blive berørt.
Den gode nyhed er, at bankerne burde være i stand til at klare krisen. I 2007-09 skubbede en stigning i ubetalt gæld nogle amerikanske til randen. Banker i Storbritannien har nu næsten fire gange så meget kapital for at dække tab, ifølge Capital Economics, et andet konsulentfirma. Bank of Englands seneste stresstest tyder på, at landets långivere ville være i stand til at absorbere et fald på 33 % i huspriserne og en stigning i arbejdsløsheden fra 3.5 % til 12 %. I Amerika er banker gået tilbage fra realkreditmarkedet, hvor ikke-banker nu yder mere end halvdelen af nye realkreditudlån. Risici er således ikke længere koncentreret hos systemisk vigtige långivere.
Alligevel vil boligklemmen få dybe konsekvenser. "Boligcyklussen ER konjunkturcyklussen", skrev Edward Leamer fra University of California, Los Angeles, i et papir udgivet i 2007. Det bemærkede, at bolignedgangen var gået forud for otte af de seneste ti recessioner i Amerika. Efter finanskrisen fulgte hr. Leamer op med et papir med titlen "Bolig er virkelig konjunkturcyklussen", i tilfælde af at læserne ikke havde fået beskeden. Sammenhængen mellem de to cyklusser opstår, fordi boliger giver "formueeffekter" til ejerne. Når boligpriserne stiger, har folk det godt med deres økonomiske situation, så lån og brug mere. Når de falder, strammer folk selen. I 2019 viste undersøgelser fra Bank of England, at en stigning på 10 % i boligpriserne øger forbruget med 0.35-0.5 %.
En anden vigtig kanal mellem boligmarkedet og resten af økonomien er investeringer. Kapitaludgifter forbundet med boliger, især husbygning, kan være ekstremt ustabile - og er ofte forskellen mellem en voksende eller krympende økonomi. Faktisk tegnede faldende boliginvesteringer sig for en tredjedel af faldet i USA's BNP i 2007-09. Forskning i Storbritannien har fundet lignende resultater. Husbyggere jagter højkonjunkturer og skraber efter dårlige økonomiske nyheder. Efterhånden som bekymringerne er steget denne gang, er antallet af private boligstarter i USA faldet med 20 % siden april. Denne gang vil anstrengte låntagere, der allerede er trange penge på grund af inflation og store energiregninger, også bruge mindre på andre varer og tjenester, når de forsøger at opfylde deres højere afdrag på realkreditlån.
Nogle mennesker ser en fordel ved et boligkrak. De håber, at lavere priser vil give unge mennesker mulighed for at købe deres første huse. Disse forhåbninger er næsten sikre på at blive knust. Ved boligkorrektioner, og nogle gange i årevis efter, har boligejerraterne en tendens til at falde i stedet for at stige. I Storbritannien, for eksempel, ejer omkring 65 % af befolkningen deres eget hjem, ned fra 70 % ved starten af den globale finanskrise. I Irland, som oplevede et almægtigt nedbrud i slutningen af 2000'erne, er boligejerandelen stadig mere end ti procentpoint under sit højeste. Økonomiske forhold, der får huspriserne til at falde, bringer samtidig chancerne for potentielle boligejere i fare. Arbejdsløsheden stiger og lønningerne falder. Hvis renten springer, er folk i stand til at låne mindre, og realkreditinstitutterne har en tendens til at blive mere skæve med hensyn til udlån. I Canada vil øgede låneomkostninger "oversvømme" enhver besparelse fra en lavere købspris, forudser Tsur Somerville fra University of British Columbia.
Boligen er politisk
Den største effekt af en bolignedtur kan være i politik. I lande, hvor boligejerskab ses som en overgangsritual, vil lavere priser uden nogen stigning i overkommelighed gnide salt i allerede ømme sår. "At falde til hvad? At falde til absurd groteske priser i stedet for bare utænkelige?” spørger Robin Black, en samfundsarbejder og cykelmekaniker i Montreal. "Dybest set har jeg accepteret, at drømmen er forbi. Jeg savnede vinduet." Et par millennials har knoklet for at få råd til et depositum; nu bliver de nødt til at kæmpe for at foretage meget højere afdrag på realkreditlån. Truslen om tilbagetagelse lurer. At miste sit hus er en mulighed på en måde, som det ikke var før.
I årevis trøstede mere etablerede husejere sig ved tanken om, at selvom reallønsvæksten var forfærdelig, var prisen på deres hus i det mindste stigende. De tider er forbi. Selv babyboomere, de store vindere fra et årti med prisvækst, står nu over for udsigten til at leve af et mindre rede-æg på pension, da nedskæringer bliver mindre lukrative. Alt dette betyder, at stigende renter vil have uforudsigelige politiske konsekvenser, efterhånden som folk, der engang har nydt godt af status quo, opdager, hvordan det føles at tabe.
Bliv ikke overrasket, hvis politiske beslutningstagere iværksætter enorme redningsaktioner. Ungarns regering har allerede tilbudt sine borgere beskyttelse mod stigende realkreditrenter. I sin analyse af New Zealands boliger bekymrer imf, at "politisk støtte kan være nødvendig for at undgå anden runde-effekter og en udtalt nedtur". I Spanien overvejer bankerne angiveligt at begrænse betalingsstigninger på realkreditlån med variabel rente. Martin Lewis, en britisk finansekspert, der har mere indflydelse end alle landets aviser tilsammen, er begyndt at føre kampagne for statsstøtte til realkreditindehavere. Efterhånden som boligpriserne falder til jorden, vil sådanne krav kun vokse.
For mere ekspertanalyse af de største historier inden for økonomi, finans og markeder, tilmeld dig Money Talks, vores ugentlige nyhedsbrev for abonnenter.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Alle rettigheder forbeholdes.
Fra The Economist, udgivet på licens. Det originale indhold kan findes på https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html