Boligpriserne er næsten fordoblet inden for de sidste 10 år – og det kan betyde, at du skal betale nogle alvorlige skat, hvis du sælger din bolig. Efter at have nået bunden på omkring $259,000 i 2011, er den gennemsnitlige salgspris på et hus marcheret støt opad til mere end $453,000 i skrivende stund. Som mange andre tendenser kan pandemien have fremskyndet dette, men boligpriserne havde allerede været stigende i årevis. Dette er kommet som gode nyheder for boligejere, der ønsker at sælge. De står til at tjene nogle rigtige penge.
Desværre kommer rigtige skatter med rigtige penge. Hvis du sælger fast ejendom med fortjeneste, skylder du kapitalgevinstskat af pengene. Desværre, i modsætning til de skatter, der afholdes fra løn, tager IRS ikke disse penge på forhånd. Du bliver nødt til at beregne det og skære en check. Der er dog måder at gøre det mindre ondt på. Hvis du vil have hjælp til at minimere din skatteregning fra et boligsalg, kan du overveje at samarbejde med en finansiel rådgiver.
Hvad er kapitalgevinstskatter på fast ejendom?
Kapitalgevinstskatten opkræves af enhver fortjeneste, du får ved at sælge en investering. Dette gælder for de fleste penge, som du tjener ved at købe og sælge aktiver såsom aktier, obligationer og endda fast ejendom (såsom dit hus). I tilfælde af fast ejendom beregner du dit skattepligtige overskud som:
Pris du solgte ejendommen for – Pris du betalte for at købe ejendommen = Skattepligtig fortjeneste
Sig for eksempel, at du købte dit hjem for 260,000 $ for ti år siden. Du sælger det i dag for $450,000. Du skylder kapitalgevinstskat på $190,000 (forskellen mellem din købspris og din salgspris).
Langsigtede kapitalgevinster - det vil sige gevinster på aktiver, der besiddes i mindst et år - beskattes generelt med en meget lavere sats end arbejdsindkomst (penge, du får ved at arbejde). I 2021 er kapitalgevinstskattesatserne for enlige/gifte indgivere blevet fastsat til:
0 procent – $0-$40,400 Single/$0-$80,800 Gift
15 procent – $40,401-$445,850 Single/$80,801-$501,600 Gift
20 procent – $445,851+ Single/$501,601 Gift
Fra 2022 er intervallerne som følger:
0 procent – $0-$41,675 Enkelt/$0-$83,350 Gift
15 procent – $41,676-$459,750 Single/$83,351-$517,200 Gift
20 procent – $459,751+ Single/$517,201 Gift
Så fra vores eksempel ovenfor skal du sige, at du solgte dit hus og opnåede en fortjeneste på 190,000 USD i 2021. Hvis du antager, at du er single, vil du beregne kapitalgevinstskat på dette salg som følger:
40,400 USD * 0 procent = 0 USD
($190,000 – $40,401) = $149,599
149,599 USD * 15 procent = 22,439 USD
$ 0 + $ 22,429 = $ 22,429
Dette er en forenklet version af at finde din kapitalgevinstskattebyrde, men det grundlæggende er der. Du kan skylde $22,429 i skat på dette salg. Dette er meget, selv når du husker, at du tjente $190,000 i overskud, som du kunne betale det med. (Det er endnu mere, når du husker, at efter at have solgt dit hjem, bliver du nødt til at finde et nyt på et hvidt varmt marked...) Heldigvis har IRS udskåret en undtagelse for at hjælpe husejere med det problem.
Udelukkelsen af kursgevinster
Hvis du tjener på salget af dit hjem, kan du udelukke de første 250,000 USD af denne fortjeneste fra skat. For ægtepar, der ansøger i fællesskab, stiger dette tal til $500,000.
Kritisk set gælder denne udelukkelse for dine gevinster, ikke det samlede salg. Så fra vores eksempel ovenfor, lad os sige, at du solgte dit hjem for $450,000 som en enkelt person. Din fortjeneste fra salget kom til $190,000. Du kunne udelukke hele den fortjeneste fra dine skatter og ville ikke skylde noget.
På den anden side, lad os sige, at du fik en fortjeneste på 280,000 USD på salget. Efter udelukkelsen af kapitalgevinster skylder du skat af de resterende $30,000. (Hvilket, da alt dette ville falde inden for 0 procent kapitalgevinstbeskatningsramme, igen kommer til $0 i skat.)
For at kvalificere dig til denne udelukkelse skal du opfylde ejerskabs- og brugstesten. Det betyder, at du skal have ejet huset og brugt det som din hovedbolig i mindst to år ud af de fem år forud for dets salg. Dette behøver ikke at være kontinuerligt. Du kan bo i huset med jævne mellemrum, så længe det kommer til mindst to år samlet. (Se IRS Publication 523 for en komplet beskrivelse af udelukkelsestestkravene.) Medlemmer af det amerikanske militær, udenrigstjenesten, Peace Corps og den aktive efterretningstjeneste kan beregne deres kontinuerlige brug forskelligt baseret på deres udsendelsesplaner.
Beregn din kapitalgevinstskat korrekt
Som vi nævnte ovenfor, er kursgevinster ved salg af et hus lidt mere komplicerede end almindelige investeringsoverskud. Udover boligens oprindelige købspris kan du også trække nogle lukkeomkostninger, salgsomkostninger og ejendommens skattegrundlag fra i din skattepligtige kursgevinst.
Lukkeomkostninger kan omfatte boliglånsrelaterede udgifter (f.eks. hvis du havde forudbetalt renter, da du købte huset) og skatterelaterede udgifter.
Salgsomkostninger gælder generelt for alle penge, du brugte på at sælge huset. Dette inkluderer mæglerhonorarer, noteringsudgifter, advokatsalærer, reklamegebyrer, penge du brugte på at få huset til at se mere præsentabelt ud til salg og andre relaterede omkostninger.
Husets beskatningsgrundlag er omkostningerne ved eventuelle større forbedringer, du har foretaget på ejendommen gennem årene. Dette er i det væsentlige ethvert beløb, du brugte på den fysiske struktur, der tilføjede værdien til hjemmet. Den reduceres med enhver afskrivning i den struktur (f.eks. hvis du tilføjede et dæk, men derefter lader det dæk falde fra hinanden), selvom afskrivning er et usædvanligt problem for aktivt beboede huse.
Så sig for eksempel, at du er single og har købt et hus for 250,000 kroner. Du sælger den for $750,000. Du har følgende tilknyttede omkostninger:
$40,000 i renoveringer af køkken og badeværelse;
$35,000 i mæglerhonorarer;
2,500 USD brugt på rengøring og iscenesættelse til åbent hus;
5,000 USD på advokatsalærer og andre tilhørende afsluttende omkostninger.
Du vil beregne dine skattepligtige kapitalgevinster som:
750,000 USD – (250,000 USD + 40,000 USD + 35,000 USD + 2,500 USD + 5,000 USD) = 417,500 USD
417,500 USD – 250,000 USD (eksklusionen af kapitalgevinster) = 167,500 USD
Du skylder skat på $167,500.
Sælg ikke hurtigt
Hvis det overhovedet er muligt, så lad være med at sælge din bolig på under et år. Du skal vente mindst to år med at sælge dit hus for at kvalificere dig til udelukkelsen af kapitalgevinster. Men selvom du ikke er berettiget til udelukkelsen, kan du stadig normalt betale den reducerede skattesats på investeringsaktiver.
Denne reducerede sats er det, der er kendt som den langsigtede investeringssats. Det gælder kun for aktiver, som du har haft i mere end et år. Hvis du ejer din ejendom i mindre end 12 måneder, skal du betale skat af eventuelt overskud til den almindelige indkomstsats (det vil sige den sats, hvormed IRS-skatterne arbejder og arbejdsindkomst). Dette er væsentligt højere end kapitalgevinstskatten.
The Bottom Line
Den vigtigste måde at reducere din kapitalgevinstskat på er ved at sørge for, at du medregner alle de reduktioner, som IRS tillader for dit samlede overskud. Derefter vil udelukkelsen af kapitalgevinster eliminere mange af de penge, som de fleste boligejere vil tjene på deres salg.
Tips til boligkøb
Det er dejligt, hvis du kan tjene penge på din bolig, men først og fremmest skal det her være et sted at bo. Med SmartAssets realkreditberegner kan du finde ud af præcis, hvad det nye hus vil koste dig, så du kan foretage det rigtige kald for dit budget og din fremtid.
En finansiel rådgiver kan hjælpe dig med skatteplanlægning, så du ikke betaler for meget. Det behøver ikke være svært at finde en kvalificeret finansiel rådgiver. SmartAssets gratis værktøj matcher dig med op til tre finansielle rådgivere, der betjener dit område, og du kan interviewe dine rådgivermatches uden omkostninger for at beslutte, hvilken der er den rigtige for dig. Hvis du er klar til at finde en rådgiver, der kan hjælpe dig med at nå dine økonomiske mål, så kom i gang nu.
Fotokredit: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks
Indlægget Sådan undgår du kapitalgevinstskat på fast ejendom dukkede først op på SmartAsset Blog.
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html