Sådan værdiansættes investeringsejendomme i fast ejendom

Metoderne til at analysere værdien af ​​en ejendomsinvestering er analoge med dem, der bruges i den grundlæggende analyse af aktier. Fordi ejendomsinvestering typisk ikke er en kortsigtet handel, er det afgørende at analysere pengestrømmen og det efterfølgende afkast, for at nå målet om at foretage rentable investeringer.

For at profitere skal investorer vide, hvordan man værdsætter fast ejendom og foretage veluddannede gæt om, hvor meget profit hver enkelt vil tjene, hvad enten det er gennem ejendomsvurdering, lejeindtægter eller begge dele. Nøjagtige ejendomsvurderinger kan hjælpe investorer med at træffe bedre beslutninger, når det kommer til køb og salg af ejendomme.

Aktievurdering udføres typisk gennem to grundlæggende metoder: absolut værdi og relativ værdi. Det samme gælder for vurdering af fast ejendom.

Diskontering af fremtidige nettodriftsindtægter (NOI) med den passende diskonteringsrente for fast ejendom svarer til diskonterede pengestrømme (DCF) værdiansættelser for aktier. I mellemtiden er integration af bruttoindkomstmultiplikatormodellen i fast ejendom sammenlignelig med relative værdiansættelser med aktier. Nedenfor vil vi tage et kig på, hvordan man værdiansætter en fast ejendom ved hjælp af disse metoder.

Kapitaliseringsrenten

En af de vigtigste antagelser, som en ejendomsinvestor gør sig, når de udfører ejendomsvurderinger, er at vælge en passende kapitaliseringsrente, også kendt som cap rate.

Kapitaliseringsrenten er afkastkravet på fast ejendom, med fradrag af værdistigning eller afskrivning. Kort sagt er det den sats, der anvendes på NOI til at bestemme nutidsværdien af ​​en ejendom.

Antag for eksempel, at en ejendom forventes at generere NOI på 1 million dollars over de næste ti år. Hvis den blev diskonteret med en kapitaliseringsrente på 14 %, ville markedsværdien af ​​ejendommen være:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{hvor:}\\&\text{Markedsværdi}=\text{Nettodriftsindtægt}/ {\text{cap rate}}\end{aligned}$â € <$7,142,857(0.14$1,000,000â € <)hvor:Markedsværdi=Netto driftsindtægt/cap rateâ € <

Markedsværdien på 7,142,857 USD er en god handel, hvis ejendommen sælges til 6.5 millioner USD. Men det er en dårlig handel, hvis salgsprisen er 8 millioner dollars.

Fastsættelse af kapitaliseringsrenten er en af ​​de vigtigste målinger, der bruges til at værdiansætte en indkomstgenererende ejendom. Selvom det er noget mere kompliceret end at beregne den vægtede gennemsnitlige kapitalomkostning (WACC) for en virksomhed, er der flere metoder, som investorer kan bruge til at finde en passende kapitaliseringssats, herunder følgende:

• Opbygningsmetode
• Markeds-ekstraktionsmetode
• Band-of-investering metode

Opbygningsmetoden

En almindelig tilgang til beregning af cap rate er opbygningsmetoden. Start med renten og tilføj følgende:

1. Passende likviditetspræmie - opstår på grund af fast ejendoms illikvide karakter
2. Genfangstpræmie - tegner sig for nettoarealtilvækst
3. Risikopræmie – afslører den samlede risikoeksponering på ejendomsmarkedet

Givet en rente på 6 %, en 1.5 % ikke-likviditetsrente, en 1.5 % genindvindingspræmie og en risiko på 2.5 %, er kapitaliseringsrenten for en aktieejendom 11.5 % (6 % + 1.5 % + 1.5 % + 2.5 %). Hvis nettodriftsindkomsten er $200,000, er markedsværdien af ​​ejendommen $1,739,130 ($200,000 / 0.115).

Det er meget ligetil at udføre denne beregning. Kompleksiteten ligger dog i at vurdere præcise estimater for de enkelte komponenter i kapitaliseringsrenten, hvilket kan være en udfordring. Fordelen ved opbygningsmetoden er, at den forsøger at definere og nøjagtigt måle individuelle komponenter i en diskonteringsrente.

Markedsudvindingsmetoden

Markedsudvindingsmetoden forudsætter, at der er aktuelle, let tilgængelige NOI- og salgsprisoplysninger på sammenlignelige indkomstskabende ejendomme. Fordelen ved markedsekstraktionsmetoden er, at kapitaliseringsrenten gør den direkte indkomstkapitalisering mere meningsfuld.

Det er relativt enkelt at bestemme kapitaliseringsrenten. Antag, at en investor måske køber en parkeringsplads, der forventes at generere $500,000 i NOI. I området er der tre eksisterende sammenlignelige indkomstgivende parkeringspladser:

• Parkeringsplads 1 har NOI på $250,000 og en salgspris på $3 millioner. Kapitaliseringssatsen er 8.33 % ($250,000 / $3,000,000).
• Parkeringsplads 2 har NOI på $400,000 og en salgspris på $3.95 millioner. Kapitaliseringssatsen er 10.13 % ($400,000 / $3,950,000).
• Parkeringsplads 3 har NOI på $185,000 og en salgspris på $2 millioner. Kapitaliseringssatsen er 9.25 % ($185,000 / $2,000,000).

Tager man de gennemsnitlige cap rates for disse tre sammenlignelige ejendomme, vil en samlet kapitaliseringsrate på 9.24% være en rimelig repræsentation af markedet. Ved at bruge denne kapitaliseringsrate kan en investor bestemme markedsværdien af ​​den ejendom, de overvejer. Værdien af ​​parkeringspladsens investeringsmulighed er $5,411,255 ($500,000 / 0.0924).

Band-of-investeringsmetoden

Med investeringsbåndsmetoden beregnes kapitaliseringsrenten ved hjælp af individuelle rentesatser for ejendomme, der anvender både gælds- og egenkapitalfinansiering. Fordelen ved denne metode er, at den er den mest passende kapitaliseringsrente for finansierede ejendomsinvesteringer.

Det første skridt er at beregne en synkende fondsfaktor. Dette er den procentdel, der skal afsættes hver periode for at have et bestemt beløb på et fremtidigt tidspunkt. Antag, at en ejendom med NOI på $950,000 er 50% finansieret ved at bruge gæld til 7% rente, der skal amortiseres over 15 år. Resten betales med egenkapital med et afkastkrav på 10 %. Den synkende fondsfaktor ville beregnes som:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{hvor:}\\&\text{SFF}=\text{Sinking fund factor}\\ &i=\text{Periodisk rente, ofte udtrykt som en}\\&\phantom{i=}\text{årlig procentsats}\\&n=\text{Antal perioder, ofte udtrykt i år}\end{aligned }$â € <SFF=(1+i)n-1iâ € <hvor:SFF=Synkende fondsfaktori=Periodisk rente, ofte udtrykt som eni=årlig procentsatsâ € <

Indsætter vi tallene, får vi:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Dette er beregnet til 3.98%. Den sats, hvormed en långiver skal betales, svarer til denne synkende fondsfaktor plus renten. I dette eksempel kommer dette ud på 10.98% (0.07 + 0.0398).

Således er den vægtede gennemsnitsrente, eller den samlede kapitaliseringsrente, ved brug af 50 % vægten for gæld og 50 % vægten for egenkapitalen:

• 10.49 % [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Som følge heraf er markedsværdien af ​​ejendommen:

• 9,056,244 USD (950,000 USD / 0.1049)

Værdiansættelsesmetoder

Absolutte værdiansættelsesmodeller bestemmer nutidsværdien af ​​fremtidige indgående pengestrømme for at opnå den iboende værdi af et aktiv. De mest almindelige metoder er udbytterabatmodellen (DDM) og diskonterede pengestrømme (DCF) teknikker.

På den anden side foreslår relative værdimetoder, at to sammenlignelige værdipapirer bør prissættes ens i henhold til deres indtjening. Forhold som pris-til-indtjening (P/E) og pris-til-salg sammenlignes med andre virksomheder inden for samme branche for at afgøre, om en aktie er under eller overvurderet.

Ligesom ved værdiansættelse af værdier bør ejendomsvurderingsanalyse implementere begge procedurer for at bestemme en række mulige værdier.

Discounting Future NOI

Formlen for beregning af ejendomsværdi baseret på tilbagediskonteret nettodriftsindtægt er:

$\begin{aligned}&\text{Markedsværdi}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{hvor:}\\&NOI=\text{Nettodriftsindtægt} \\&r=\text{Påkrævet forrentningsgrad på ejendomsaktiver}\\&g=\text{Vækstrate af }NOI\\&R=\text{Capitalization rate }(rg)\end{aligned}$â € <Markedsværdi=r-gNOI1â € <â € <=RNOI1â € <â € <hvor:NOI=Netto driftsindtægtr=Afkastkrav på ejendomsaktiverg=Vækst på NOIâ € <

NOI afspejler den indtjening, som ejendommen vil generere efter indregning af driftsudgifter - men før fradrag af skatter og rentebetalinger. Inden udgifterne fratrækkes, skal de samlede indtægter opnået ved investeringen dog opgøres.

Forventet lejeindtægt kan i første omgang forudsiges baseret på sammenlignelige ejendomme i nærheden. Med ordentlig markedsundersøgelse kan en investor bestemme, hvilke priser lejere betaler i området og antage, at lignende husleje pr. kvadratmeter kan anvendes på denne ejendom. Forventede stigninger i huslejen tages højde for i vækstraten inden for formlen.

Da høje tomgangsprocenter er en potentiel trussel mod ejendomsinvesteringsafkast, bør enten en følsomhedsanalyse eller realistiske konservative skøn bruges til at bestemme den mistede indkomst, hvis aktivet ikke udnyttes fuldt ud.

Driftsudgifter omfatter dem, der er direkte afholdt gennem den daglige drift af bygningen, såsom ejendomsforsikring, administrationsgebyrer, vedligeholdelsesgebyrer og forsyningsomkostninger. Bemærk, at afskrivninger ikke indgår i den samlede udgiftsberegning. Nettodriftsindtægten for en fast ejendom svarer til indtjeningen før renter, skat, afskrivninger og amortiseringer (EBITDA).

At diskontere NOI fra en ejendomsinvestering med cap rate er analog med diskontering af en fremtidig udbyttestrøm med det passende afkastkrav, korrigeret for udbyttevækst. Aktieinvestorer, der er bekendt med modeller for udbyttevækst, bør straks se ligheden.

Bruttoindkomstmultiplikator

Bruttoindkomstmultiplikatormetoden er en relativ værdiansættelsesmetode, der er baseret på den underliggende antagelse, at ejendomme i samme område vil blive værdiansat proportionalt med den bruttoindkomst, som de er med til at generere.

Som navnet antyder, er bruttoindkomsten den samlede indkomst før fradrag af eventuelle driftsudgifter. Der skal dog forudsiges ledighedsprocenter for at opnå et nøjagtigt bruttoindkomstestimat.

For eksempel, hvis en ejendomsinvestor køber en 100,000 kvadratmeter stor bygning, kan de ud fra sammenlignelige ejendomsdata bestemme, at den gennemsnitlige brutto månedlige indkomst pr. kvadratmeter i nabolaget er $10. Selvom investoren i første omgang kan antage, at den årlige bruttoindkomst er $12 millioner ($10 x 12 måneder x 100,000 sq. fod), vil der sandsynligvis være nogle ledige enheder i bygningen på et givet tidspunkt.

Hvis det antages, at der er en ledig stilling på 10 %, er bruttoårsindkomsten 10.8 millioner dollars (12 millioner dollars x 90 %). En lignende tilgang anvendes også til metoden med nettodriftsindtægter.

Det næste skridt til at vurdere værdien af ​​ejendomsejendommen er at bestemme bruttoindkomstmultiplikatoren og gange den med bruttoårsindkomsten. Bruttoindkomstmultiplikatoren kan findes ved hjælp af historiske salgsdata. Hvis man ser på salgspriserne for sammenlignelige ejendomme og dividerer denne værdi med den genererede årlige bruttoindkomst, fremkommer den gennemsnitlige multiplikator for regionen.

Denne type værdiansættelsesmetode svarer til at bruge sammenlignelige transaktioner eller multipla til at værdiansætte en aktie. Mange analytikere vil forudsige en virksomheds indtjening og gange dens indtjening pr. aktie (EPS) med branchens P/E-forhold. Ejendomsvurdering kan foretages gennem lignende foranstaltninger.

Vejspærringer for ejendomsvurdering

Begge disse ejendomsvurderingsmetoder virker relativt enkle. Men i praksis er det ret kompliceret at fastsætte værdien af ​​en indtægtsgivende ejendom med disse beregninger. Først og fremmest kan det være tidskrævende og udfordrende at få de nødvendige oplysninger om alle formelinput, såsom nettodriftsindtægter, præmier inkluderet i kapitaliseringssatsen og sammenlignelige salgsdata.

For det andet tager disse værdiansættelsesmodeller ikke ordentligt højde for mulige større ændringer på ejendomsmarkedet, såsom en kreditkrise eller et ejendomsboom. Som følge heraf skal der udføres yderligere analyser for at forudsige og tage højde for den mulige effekt af ændrede økonomiske variabler.

Fordi ejendomsmarkederne er mindre likvide og gennemsigtige end aktiemarkedet, er det nogle gange svært at få de nødvendige oplysninger til at træffe en fuldt informeret investeringsbeslutning.

Når det er sagt, på grund af den store kapitalinvestering, der typisk kræves for at købe en stor udvikling, kan denne komplicerede analyse give et stort udbytte, hvis det fører til opdagelsen af ​​en undervurderet ejendom (svarende til aktieinvestering). Det er derfor tiden og energien værd at tage sig tid til at undersøge de nødvendige inputs.

The Bottom Line

Ejendomsvurdering er ofte baseret på strategier, der ligner aktieanalyse. Andre metoder, ud over den diskonterede NOI og bruttoindkomstmultiplikatormetoden, bruges også ofte. Nogle brancheeksperter har for eksempel et aktivt arbejdskendskab til byvandring og udviklingsmønstre.

Som et resultat kan de bestemme, hvilke lokalområder der med størst sandsynlighed vil opleve den hurtigste påskønnelse. Uanset hvilken tilgang der bruges, er den vigtigste forudsigelse for en strategis succes, hvor godt den er undersøgt.