At vende huse kan være en lukrativ forretning. Men lad ikke de idealiserede tv-shows, der vender hjem, påvirke dit syn på, hvordan det fungerer. Du skal være erfaren, finansieret og vidende om, hvad du laver. Det gælder især, når det kommer til spejlvende huse og skatter. Denne ejendomsguide oplyser, hvad du kan forvente med boligskatter. EN finansiel rådgiver kan hjælpe dig med at oprette en finansiel plan for dine investeringsmål i fast ejendom og hjælpe med at beskytte din virksomhed mod økonomiske fejl.
Er du ejendomsinvestor eller forhandler?
Det første spørgsmål, du skal besvare, er, om du er en ejendomsinvestor eller forhandler. Årsagen er, at IRS beskatter disse to klasser forskelligt. En investor køber og besidder typisk ejendom i minimum et år. Normalt bruger investorer ejendommen til lejeindtægter, og som et aktiv forventer de at stige langsomt i værdi over mange år.
Forhandlere, på den anden side, er din traditionelle husflipper. Hele deres grund til at købe ejendommen er til videresalg. Her er nogle punkter, som IRS vil kigge efter for at afgøre, om du er en forhandler:
Hyppigheden og mængden af køb og salg af fast ejendom
Om ejendommen nogensinde har været opført som din primær bolig
Hvorfor ejendom blev afholdt, og om det tjente andre formål end videresalg
Hvor meget reklame og promovering gik der med til ejendomssalg
Hvor mange forbedringer blev der foretaget
De generelle aktiviteter for den skatteyder, der sælger ejendommen
Generelt, hvis du vender et hus, køber du det med det ene formål at forbedre det og sælge det videre. Det gør dig til ejendomsmægler. Hvis du har yderligere spørgsmål, bør du kontakte en finansiel rådgiver eller skatteekspert.
Vendehuse og kapitalgevinstskat
Der er to typer af kapitalgevinstskat, kortsigtet og langsigtet. Kortsigtede kapitalgevinstskatter beskattes med samme sats som din indkomstskat og er for overskud på aktiver (som fast ejendom), der blev holdt i mindre end et år. Langsigtet kapitalgevinstskat er for aktiver, der besiddes over et år og opkræves til en mere fordelagtig sats, der spænder fra 0% – 20% afhængig af beslag.
Husflipper vil for det meste falde i lejren af kortsigtede kapitalgevinster. Husk, at når du vender et hus, taber du penge hver dag, du holder fast i ejendommen. Du ønsker at komme ind, lave forbedringer og sælge med fortjeneste hurtigt. Det gælder især, hvis du har finansieret købet med et lån.
Fuld skattebehandling for ejendomsmæglere
På dette tidspunkt har vi konstateret, at aktive husflipper er ejendomshandlere. Det betyder, at der er andre afgifter, de skal være opmærksomme på. Ud over at betale personlig indkomstskat (som kan gå så højt som 37%), skal ejendomshandlere betale yderligere 15.3% selvstændig skat.
Lad os gennemgå et eksempel ved hjælp af SmartAssets skatteberegner. Hvis en ejendomshandler, der ansøger separat, modtager $200,000 i indkomst for året, kan de forvente at betale $40,811 i føderal indkomstskat. Læg dertil $30,600 til selvstændig skat, og du har en samlet skatteregning på $71,411 eller 35.71% af $200,000.
Dette er naturligvis uden hensyntagen til skattefradrag. Lad os tale om nogle skridt til at sænke din skatteregning.
Sænke dit hus vende skattebyrde
Selv med de høje skatter af at være en ejendomshandler, er der måder at sænke dit hus flipping skattebyrden. Her er tre trin, du skal tage for at hjælpe med at sænke din skatteregning, når du begynder at vende huse.
1. Opret en LLC
Før du begynder at vende hjem, er det smart at oprette din virksomhed. En af de mest populære forretningsstrukturer er en aktieselskab eller LLC. LLC'er giver dig mulighed for at foretage fradrag for forretningsudgifter. Oven i købet hjælper de dig med at beskytte dine personlige aktiver mod et retskrav, hvis det går skævt.
Deres fleksibilitet er en anden grund til, at de er så populære. En LLC kan være en enkeltmandsvirksomhed eller partnerskab eller være organiseret som et selskab for at drage fordel af gældende skattefordele. Husk, at LLC'er er statsstyrede enheder, så de nøjagtige regler for dannelse af dem og de fordele, de giver, varierer fra stat til stat.
2. Foretag skattefradrag
Som en LLC kan du afskrive mange af dine forretningsudgifter, der vender hjem. Her er ni almindelige fradrag, du muligvis kan foretage:
Udgifter til boligforbedring på solgte ejendomme
Renter på ejendomslån
Ejendomsskatter på investeringsejendomme
Udgifter til byggetilladelse
Ejendomsprovisioner
Rejseudgifter
Kontorartikler
Alle kontorudgifter uden for stedet, såsom husleje, internet, forsyningsselskaber osv.
Juridiske og regnskabsmæssige gebyrer
3. Træk kurstab fra
Du kan ikke tjene hver gang som husflipper. Resultatet af det er, at du kan fratrække eventuelle kapitaltab, du står over for, og bruge dem til at udligne din kapitalgevinstskat. Tal med din finansielle rådgiver om, hvordan du bedst udligner disse gevinster med tab, og om du er kvalificeret til fremførsel af kurstab.
Skattelettelser, du ikke får som husflipper
På trods af hvad du måske læser på internettet, hvis du er en aktiv husflipper, der vender flere huse om året, er der skattelettelser, som andre får, som du ikke vil. Her er et par af de skattelettelser, du måske vil overveje:
121 udelukkelse: Denne IRS-reglen gælder for din primære bolig. Det lader dig undgå kapitalgevinstskat på fortjenesten ved salget af din primære bolig, op til $250,000 fortjeneste (eller $500,000, hvis du er gift). For at gentage, skal dette hus være opført som din primære bolig for at kvalificere sig. Udelukkelsen kræver, at du har boet i boligen i mindst 24 af de foregående 60 måneder. Det betyder, at huse til hurtig vending ikke kvalificerer sig.
1031 udveksling: Denne skatteudsættelsesprogram giver investorer mulighed for at sælge en investeringsejendom og udskyde skatterne på salget ved at købe en ny investeringsejendom. IRS giver dig 45 dage til at identificere en erstatningsejendom og 180 dage til at foretage transaktionen. Men hvorfor kan husflipperne ikke udnytte dette? IRS er meget opmærksom på, hvem der kan deltage i en 1031 Exchange. De udelukker specifikt ejendom købt til videresalg fra at deltage.
The Bottom Line
Køb og salg af fast ejendom kan være en komplekse proces, især når du inkluderer husflipping-skatter. Det er bedst at gå ind i virksomheden forberedt og vide, hvad du vil være på krogen til. Du skal vide, hvad IRS vil kræve, at du betaler, sammen med hvordan du strukturerer din virksomhed, så du sætter dig selv i den bedste position til at få succes i det lange løb.
Tips til at vende huse
Din virksomhed, der vender hjem, behøver ikke selv at forsøge at styre sin økonomi fra vækstkapital til skatteplanlægning. At have en finansiel rådgiver i dit hjørne kan tage en enorm vægt fra dine skuldre og give dig flere muligheder for at vokse. Hvis du ikke har en finansiel rådgiver, behøver det ikke være svært at finde en. SmartAssets gratis værktøj matcher dig med op til tre kontrollerede finansielle rådgivere, der betjener dit område, og du kan interviewe dine rådgivermatches uden omkostninger for at beslutte, hvilken der er den rigtige for dig. Hvis du er klar til at finde en rådgiver, der kan hjælpe dig med at nå dine økonomiske mål, gå i gang nu.
Ud over at få styr på dine skatter, bør du være opmærksom på, hvor du banker. Nogle banker er bare mere venlige over for små virksomheder. Tjek vores liste over bedste banker for små virksomheder at drage fordel af disse muligheder.
Fotokredit: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Svetlana Malysheva, ©iStock/Aleutie
Stillingen Vende huse og skatter: Ejendomsguide dukkede først på SmartAsset Blog.
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html