'Jeg ved ikke, om det kan betale sig at handle med lejere': Skal jeg lave min bolig om til leje eller sælge den?

Jeg overvejer dog, om jeg skal sælge eller leje det hus, jeg har i øjeblikket. Jeg købte huset for $188,500. Jeg har refinansieret to gange og fik kontanter ud sidste gang. Min rente er 2.75 %, og jeg har stadig 18 år til at betale den af. Jeg kan leje det for $1,800 til $2,000. Men jeg ved ikke, om dette er den bedste mulighed, fordi jeg også kunne sælge det for tæt på $500,000, hvilket er den højeste værdi i øjeblikket.

Det ville være dejligt at få lejerne til at betale mit andet realkreditlån, men jeg ved ikke, om det er værd at beskæftige sig med lejere og reparationer, de måtte bede om hele tiden. Det er jo et gammelt hus. Hvad skal jeg gøre? 

Med venlig hilsen,

Pakker sammen i Portland

'The Big Move' er en MarketWatch-kolonne, der ser på ind og ud af fast ejendom, fra at navigere i søgen efter et nyt hjem til at ansøge om et realkreditlån.

Har du et spørgsmål om at købe eller sælge et hjem? Vil du vide, hvor dit næste træk skal være? E-mail Jacob Passy på [e-mail beskyttet].

Kære emballage,

Det komplette boligmarked har mange boligejere, der overvejer selve det skridt, du overvejer at foretage. Husejere ser stigende lejepriser, og mange drager fordel. I februar var huslejen næsten 18 % højere sammenlignet med for et år siden nationalt, ifølge ejendomswebstedet Apartment List, hvilket repræsenterer rekordvækst.

Til en vis grad fremmer boligejere denne huslejevækst ved at omdanne deres starterboliger til lejemål. Disse boliger ville ellers have givet tiltrængt forsyning til boligkøbsmarkederne. I stedet er der så få boliger til salg, at mange amerikanere bliver tvunget til at leje i længere tid, end de havde håbet, fordi de ikke kan finde en ejendom at købe. Flere lejer betyder mere konkurrence om udlejningsenheder, og dermed stiger huslejerne.

Bare fordi så mange husejere går denne vej, betyder det ikke, at du skal. "Det giver mening at konvertere et hjem til en udlejningsejendom, hvis og kun hvis du forstår alle de potentielle problemer, der eksisterer ved at blive udlejer," sagde Michelle Gessner, grundlægger og ejer af Gessner Wealth Strategies, et finansielt rådgivningsfirma baseret i Houston .

Det er let at forestille sig fordelene ved at være udlejer - at bruge den ekstra indkomst til at betale af på dit andet realkreditlån, og måske når det først er betalt af, at du kan spare penge op til pensionering. Men hvis pandemien har lært os noget, så er det, at det at være en lille mor-og-pop-ejer ikke er for sarte sjæle.

Du har allerede ramt nogle af udfordringerne ved at være udlejer. Du bliver nødt til at interagere med lejere og arbejde med dem for at vedligeholde ejendommen. Og chancerne er, at lejere ikke vil behandle hjemmet så pænt, som du måske har gjort, hvilket tvinger dig til at betale for at reparere det regelmæssigt. Det er kun toppen af ​​isbjerget.

Det lyder som om du er økonomisk stabil, men havde du råd til at betale både realkreditlånet i din første bolig og din nye bolig selv? Mange udlejere stod over for tvangsauktion og konkurs på deres lejeboliger i de senere år, da lejere kæmpede for at betale deres husleje på grund af pandemien. I sidste ende valgte mange af disse ejendomsejere at sælge boligerne for at reducere deres tab.

Hvis du ikke synes, du er til den stress, så vil jeg kraftigt overveje at blive udlejer. Der er andre økonomiske grunde til at tænke sig om. Når nogen sælger deres primære bolig, kan de ekskludere op til 250,000 USD i kapitalgevinster (eller 500,000 USD, hvis de er gift og indgiver i fællesskab). Så hvis du for eksempel solgte boligen for 500,000 USD, men kun betalte 300,000 USD for at købe det oprindeligt, ville ikke stå over for kapitalgevinstskat på de $200,000 i overskud, du tjente.

Hvis du vælger at omdanne ejendommen til en lejebolig og derefter beslutter dig for at sælge, kan du risikere at stå over for en høj skatteregning. For at udnytte udelukkelsen på kursgevinster skal du have boet i boligen i to af de seneste fem år, men det behøver ikke at være de to seneste år. Så i det væsentlige har du lidt af en afdragsfri periode. Og der er skattefradrag, du kan beskatte som udlejer.

Lad os dog sige, at du lejede huset i seks år og derefter besluttede at sælge. Du ville ikke få eksklusionen på $250,000 (eller $500,000), så alle de penge, du tjener fra salget, vil blive betragtet som skattepligtig indkomst. Der er måder, hvorpå du kan undgå det skattehit - især kan du geninvestere pengene i en anden udlejningsejendom gennem en sektion 1031-udveksling. Ellers bliver skatteregningen større.

En anden økonomisk overvejelse er, om dit realkreditinstitut overhovedet vil tillade dig at omdanne ejendommen til et lejemål i første omgang. Realkreditlån indeholder typisk klausuler, der kræver, at låntagere skal bo i boligen i en bestemt periode. Hvis du forsøger at flytte ud og leje ejendommen inden denne tidsramme er udløbet, kan du være involveret i bedrageri med realkreditlån. I betragtning af at du har refinansieret ret for nylig, bør du studere dine realkreditdokumenter omhyggeligt.

Du har en bedre følelse af din tolerance over for risiko og økonomisk kompleksitet end jeg. Hvis du stadig er interesseret i at komme videre med denne plan, skal du helt sikkert rådføre dig med en revisor og en finansiel planlægger, som kan hjælpe dig med at kortlægge den bedste tilgang. Min mavefornemmelse er, at du ikke er solgt på denne idé. Hvis det er tilfældet, så ville jeg overveje andre muligheder. Når alt kommer til alt, vil de penge, du tjener på at sælge boligen, sandsynligvis gå langt i retning af at nedbetale gæld eller andre økonomiske mål.

Plus, at være udlejer er ikke den eneste måde at investere i fast ejendom. "Yderligere provenu kan investeres for at generere indkomst eller vækst eller endda i ejendomsrelaterede værdipapirer," sagde Kashif Ahmed, præsident for American Private Wealth, et finansielt rådgivningsfirma i Bedford, Massachusetts. Investering i en ejendomsinvesteringsfond, for for eksempel kunne udvide din portefølje, men er meget mere likvid end at have alle de penge bundet i et hus.

I sidste ende føler jeg, at du ikke kan gå galt ved at træffe det valg, der føles mest behageligt for dig. Så uanset hvilket valg det er, ønsker jeg dig held og lykke.

Ved at sende dine spørgsmål via e-mail accepterer du at få dem offentliggjort anonymt på MarketWatch. Ved at indsende din historie til Dow Jones & Company, udgiveren af ​​MarketWatch, forstår og accepterer du, at vi må bruge din historie eller versioner af den i alle medier og platforme, herunder via tredjeparter.