Jeg vil refinansiere mit realkreditlån, men jeg er ved at fylde 70. Er det klogt at refinansiere på mit tidspunkt af livet?

Normalt gætter jeg på, at ens arvinger skulle forholde sig til det ud fra testamentet, men jeg har ingen arvinger efter min mening. Jeg er single, har aldrig været gift og har ingen børn. Min mor er død, og min far er 97 år. Han bor sammen med en kvinde, men de valgte ikke at gifte sig.

Min bror og jeg har været fremmedgjort siden 1990. Jeg har ikke til hensigt at testamentere ham noget af værdi - han flåede mig af på det store tidspunkt, da vores mor døde, udover det faktum, at jeg faktisk ikke har noget af stor værdi. Jeg ønsker ikke at efterlade ham noget rod. Han er 67 år gammel, og hvem ved, om han lever, når jeg dør. Så er der min niece, hans eneste barn, som jeg knap kender. Hun har aldrig forsøgt at rette op på det, siden hun blev voksen. Hun er 38 år gammel, er single og har ingen børn. Jeg har 33 eller flere næstfætre, men intet forhold i næsten 30 år med de få, jeg nogensinde har mødt.

Min såret og vrede over min bror og niece bør ikke ophæve min forpligtelse til at efterlade et testamente. De er trods alt mit blod, og jeg er ikke følelsesmæssigt knyttet til nogen nonprofitorganisation. Jeg har nære venner, jeg mødte så tidligt som fra 1954 til 1966, men ingen væsentlig anden.

I mellemtiden skylder jeg omkring $33,000 på mit nuværende realkreditlån. Jeg beder om en udbetaling på $30,000, som jeg agter at bruge til forbedring af hjemmet. Vurderingen frafaldes, men enheder i samme størrelse i min lejlighed er blevet solgt for mellem $285,000 og $315,000. Jeg bor i en forstad til Los Angeles. Den nuværende månedlige betaling er $458, inklusive ejendomsskatter, med en rente på 5.25%. Den nye betaling er $531 på 3.28%. Ikke en kæmpe forskel i betragtning af, hvad alle reklamerne siger, de nuværende refi-takster er, men min gæld i forhold til indkomst er ikke nogen bueno.

"'Når jeg dør, hvem sidder fast med den ubetalte saldo? Antager långiver det?'"

I øjeblikket er min eneste "rigtige" indkomst social sikring, og min far sender mig 900 $ hver måned fra en trustkonto. Jeg har tænkt mig at gå tilbage på arbejde næste år, fordi jeg keder mig, men det har intet med lånet at gøre. Den amortiserede 30-årige lånebetaling vil omfatte lukkeomkostninger, forudbetalte skatter og over $17,000 i udestående gæld ud over det resterende realkreditlån og udbetaling.

Når jeg dør, hvem sidder fast med den ubetalte saldo? Påtager långiver det? Er der ikke nogen, der skal tage sig af ethvert problem, der måtte være, eller modtage restbeløbet, hvis det er solgt? Har jeg ret i, at det er irrelevant, om jeg tager et 15-årigt eller 30-årigt lån, da jeg kan dø, før enten er betalt af?

Da det påtænkte lån er betydeligt mindre end boligens værdi, er der så andre typer problemer, som den, som min arving er, skulle forholde sig til? Selvfølgelig kan der ske endnu et jordskælv, men undtagen en uforudset katastrofe, eller at jeg er i restance med betalinger, hvem kunne juridisk tvinges til at håndtere problemer, hvis jeg ikke efterlader et testamente?

Med venlig hilsen,

Refinansiering af Golden Girl

'Det store træk'er en MarketWatch -kolonne, der kigger på tingene i ejendomme, fra at søge efter et nyt hjem til at ansøge om et realkreditlån.

Har du et spørgsmål om at købe eller sælge et hjem? Vil du vide, hvor dit næste træk skal være? E-mail Jacob Passy på [e-mail beskyttet].

Kære refinansiering,

Jeg vil starte med at tage fat på dit spørgsmål om længden af ​​låneperioden, da jeg er bekymret for, at du måske undervurderer forskellen mellem et 15-årigt lån og et 30-årigt lån.

Du er klar over, at den månedlige betaling er højere for et 15-årigt lån - det er sandt. Men det kan være endnu højere, end du er klar over (medmindre långiveren allerede har præciseret forskellen.) For eksempel, for et 100,000-årigt realkreditlån på 30 USD med en rente på 3 %, vil den månedlige betaling være omkring 422 USD. Hvis det samme lån havde en løbetid på 15 år i stedet, ville den månedlige betaling være omkring $691.

For at understrege, er den månedlige ydelse på et 15-årigt realkreditlån omkring 64 % højere. Ofte er folk tiltrukket af den kortere løbetid på et 15-årigt lån, fordi det sparer dem for renter i det lange løb. Men for en person med fast indkomst kan den forskel i den månedlige betaling gøre en enorm forskel.

Som du selv sagde, er det ikke klart, at du vil leve længe nok til at se lånet betalt af på begge måder. Så de langsigtede besparelser på kortere sigt ville højst sandsynligt ikke være værd. Du er afhængig af din fars økonomiske støtte nu, men vil det fortsætte, når han dør? Hvis ikke, igen, kan den højere månedlige ydelse fra et 15-årigt lån pludselig blive fuldstændig uoverkommelig.

For den, der får huset, når du dør, vil det ikke gøre nogen forskel, om realkreditlånet havde en løbetid på 15 eller 30 år, når det kommer til at afvikle gælden. Når vi dør, skal vores boligrelaterede gæld faktisk stadig betales.

I dit tilfælde lyder det, som om du enten ikke har et testamente eller ikke har angivet, hvem der skal arve dine aktiver ved din død. De fleste stater følger en proces for at bestemme, hvem der er berettiget til arven, startende med ægtefæller og børn, efterfulgt af børnebørn. I tilfælde, hvor ingen af ​​disse personer er i nærheden, vil staten overveje andre slægtninge, herunder søskende, niecer og nevøer. Staten kan også arve ejendommen selv.

Hvis du dør uden testamente, og staten ikke bestemmer en retmæssig arving til ejendommen, så vil din realkreditinstitut eller dit realkreditinstitut teoretisk set tvangsauktionere boligen for at dække lånet. Hvis en arving blev identificeret, eller du navngav en, har de fleste stater love til at beskytte deres rettigheder til hjemmet. Når du dør, vil dine arvinger arve boligens ejendom, men ikke dets pant. Realkreditlån indeholder ofte en forfaldsklausul, der kræver, at lånet betales af, hvis boligen sælges - fordi det er her, ejendomsretten overføres.

Når ejendomsoverdragelsen sker via en arv, beskytter love typisk arvingen. De kan overtage realkreditlånet og fortsætte med at betale. I nogle tilfælde kan de få realkreditlånet overført til deres navn, eller de kan sælge boligen for at betale lånet tilbage og indkassere det provenu, der er tilbage bagefter.

Hvis jeg bare må overskride en smule, vil jeg råde dig til at genoverveje, hvem der er værdig til at modtage din arv. Af natur tænker de fleste af os på at overlade vores verdslige ejendele til slægtninge - men efter min mening er definitionen af ​​familie bredere end som så. Din bror bragte dig sorg, og du siger, at du stort set ikke har noget forhold til din niece.

Det lyder som om, du har mange venner, som du har rige forhold til. Selvfølgelig er de måske ikke romantiske, men jeg er sikker på, at disse venner bringer glæde og trøst til dit liv. Disse mennesker er din udvalgte familie, og de fortjener alle rettigheder og privilegier, der typisk er forbeholdt blodsforhold. Faktisk kan du testamentere dine ejendele til en ven i stedet for et familiemedlem.

Måske er dine venner måske ikke interesserede i at arve din lejlighed, men jeg ville tale med dem for at se, hvad de ville synes om sådan en gave. Måske har de selv et barn eller en anden slægtning, der kunne have gavn af at arve et hjem at bo i (eller den økonomiske værdi af den ejendom).

Du har arbejdet hårdt for at vedligeholde dit hjem, og du skal føle dig tryg ved at vide, at det går til en, du holder af, efter du er gået bort. Uanset hvem du identificerer som din arving, så lad dem vide om dine planer. På den måde kommer det ikke som et chok ved din bortgang, og de kan føle sig godt rustet til at klare de forskellige opgaver, der følger med en arv.

Ved at sende dine spørgsmål via e-mail accepterer du at få dem offentliggjort anonymt på MarketWatch. Ved at indsende din historie til Dow Jones & Company, udgiveren af ​​MarketWatch, forstår og accepterer du, at vi må bruge din historie eller versioner af den i alle medier og platforme, herunder via tredjeparter.