'Jeg ville ikke have kunnet gøre det uden ham': Jeg byggede en ejendomsportefølje med 23 enheder, mens vi var kærester. Hvor meget skal jeg give til min forlovede i vores præup?

Gennem årene har jeg identificeret, købt og administreret en udlejningsejendomsportefølje på tværs af tre bygninger. Disse blev købt for mine penge, og jeg er eneejer på papiret — men min forlovede var involveret i hele processen og har hjulpet med vedligeholdelse og renovering fra begyndelsen. 

Jeg ville ikke have kunnet gøre det uden ham. Vi har for nylig købt vores drømmehus, så det hus, han tidligere ejede, vil også blive føjet til vores lejeportefølje. Vi ved godt, at vi nok skal have et prenup, men vi ved ikke, hvordan vi skal strukturere det.

I en hypotetisk aftale ville han beholde det nye hus og min næststørste investeringsejendom: 1.5 millioner dollars i værdi. (Han ville have brug for investeringsejendommen for at have råd til det nye realkreditlån på egen hånd.)

I et andet scenarie ville jeg få det hus, han købte, som er af mindre værdi, beholde min største investeringsejendom og mindste investeringsejendom: 2.35 millioner dollars værdi. 

Den alternative mulighed er, at alle ejendomme ejes i fællesskab, og vi ville lave en procentvis overskudsopdeling i evighed. Intet kunne nogensinde sælges kontant, medmindre begge parter blev enige om salget, og vi forudbestemmer, hvordan overskuddet deles. 

Jeg ville have ret til at administrere investeringsporteføljen og til 1031 udveksling enhver af investeringsejendommene til en større investeringsejendom, hvis jeg vælger det. I dette scenarie ville jeg få to tredjedele fra forretningen, og han får en tredjedel.

Hvad er dine tanker om dette? Jeg ved, at jeg underskriver en kontrakt, der i det væsentlige vil give ham en del penge, men jeg føler, at han har ret til noget for at hjælpe mig med at bygge det. 

Property Manager

Kære ejendomsadministrator,

Lad os først få én ting af vejen. Du skriver: "Jeg ville ikke have været i stand til at gøre det uden ham." Det kan føles som om det ville have været sværere at gøre det uden ham, men jeg er ikke i tvivl om, at du ville have gjort dette uanset. Risikotagningen, iværksætterlysten og den gode dømmekraft i at vælge disse ejendomme på det rigtige tidspunkt ligger lige uden for døren. Giv dig selv den ros og respekt du fortjener for det du har opnået. Du har også betalt udbetalingen og, formoder jeg, realkreditlån. Det skal du tage højde for, når du laver dine beregninger. 

Du købte disse ejendomme for dine egne penge, så he ville ikke have kunnet gøre dette uden dig. Din forlovede sørgede for backup-støtten, men disse egenskaber tilhører dig. Jeg tror ikke, at en ligelig opdeling er fair for dig, og jeg ville være forsigtig med at overskrive for meget af din virksomhed til ham. Jeg håber, at du lever lykkeligt til deres dages ende, men 50% af ægteskaberne ender i skilsmisse, og du kan fortryde at være så generøs. Opbygningen af ​​denne portefølje tog mange år og arbejde. At overskrive en stor procentdel til en tredjepart tager kun et minut.

Smart træk til at sætte alt på skrift. En ægtepagt er en af ​​de vigtigste kontrakter, du vil underskrive. Der er så mange eventualiteter, som par bør forberede sig på, herunder hvad der sker med en virksomhed, hvis I går fra hinanden. Omkring 15 % af ægtepar underskrev ægtefæller, ifølge en nylig afstemning fra Harris Interactive, en stigning fra 3 % for mere end ti år siden. Det tal stiger til 40 % for ægtepar mellem 18 og 34 år. Prenups tvinger par til at være fuldstændig gennemsigtige om deres økonomi. 

Jeg bad Tricia Mulcare, en certificeret finansiel planlægger og en statsautoriseret revisor Homrich Berg i Atlanta, Ga., om at veje ind i dit brev. Hun er også mere forsigtig. "En ligetil løsning kunne være at dokumentere de aktuelle værdier af de forskellige ejendomme på jeres bryllupsdato og bemærke, at hvis I går fra hinanden, vil den aktuelle værdi af jeres aktiver på det tidspunkt blive opdelt baseret på den oprindelige ejerskabsprocent," svarer hun. . "Hvis du vil give ham 'kredit' for hans hjælp gennem årene med vedligeholdelse og renoveringer, kan du øge hans procentdel tilsvarende."

"En måde at gøre dette på kunne være at forsøge at kvantificere det antal timer, din forlovede har brugt gennem årene på vedligeholdelse og renovering kontra, hvor meget det ellers ville have kostet at hyre en professionel," tilføjer hun. "Din tid brugt på at identificere, købe og administrere porteføljen har uden tvivl også værdi, der kunne opveje nogle af hans bidrag, da du kunne have hyret et eksternt administrationsselskab." Mulcare foreslår også at skitsere dine planer for lejeindtægten under dit ægteskab. Bliver det delt 50/50? Eller 75/25?

Og hvad sker der, hvis du forlader din forlovede? Hvis du ejede disse ejendomme i fællesskab, ville han automatisk arve dem, og din familie ville ikke se en rød cent. "Uanset hvad er det smart at dokumentere jeres fælles ønske om at vedligeholde ejendommene, indtil I begge er enige om, at det er et godt tidspunkt at sælge," tilføjede Mulcare. ”Det er også vigtigt at fastlægge planen for, hvordan man vil fordele provenuet fra et eventuelt salg. Det ville sandsynligvis ikke skade at yderligere betinge dig, at du ville være den, der administrerer porteføljen med ret til at deltage i en 1031-udveksling."

Jeg vil ikke hælde koldt vand på dine planer. Det lader til, at I både tager en ansvarlig og proaktiv tilgang til jeres ægteskab, hvilket lover godt for fremtidige forhandlinger. Du har også talt åbent om dine muligheder og haft svære samtaler. At blive gift er en ekstremt spændende tid, og det er aldrig en god idé at lade dine følelser styre din økonomi, især efter alle de år med hårdt arbejde, du har lagt i disse ejendomme.

Det er for meget at tage denne beslutning på egen hånd, med vægten af ​​forholdet på dine skuldre. Hyr en advokat og/eller en mediator til at hjælpe dig med at nå et resultat, der er fair for både din kæreste , dig selv. Tag i det mindste noget af det følelsesmæssige ansvar ud af dit skød, og læg det i hænderne på en cool, indsamlet uafhængig tredjepart. Og husk dette: Når først du har underskrevet halvdelen af ​​din ejendomsportefølje, er der ingen vej tilbage. 

Til betaling Moneyist private Facebook gruppe, hvor vi ser efter svar på livets tøffeste pengeproblemer. Læsere skriver til mig med alle mulige dilemmaer. Indsend dine spørgsmål, fortæl mig, hvad du vil vide mere om, eller afvej de seneste Moneyist-kolonner.

Moneyisten beklager, at han ikke kan besvare spørgsmål individuelt.

Ved at e-maile dine spørgsmål accepterer du at få dem offentliggjort anonymt på MarketWatch. Ved at indsende din historie til Dow Jones & Co., udgiveren af ​​MarketWatch, forstår og accepterer du, at vi må bruge din historie eller versioner af den i alle medier og platforme, herunder via tredjeparter.

læs også:

Hvor meget skal jeg give min husholderske i drikkepenge?' Min mand siger, at vi skal give det absolutte minimum. Jeg siger giv hende 30%. Hvem har ret?

'Hun vil sejle ind i solnedgangen med min fars ejendele': Min far døde, og min stedmor flytter til Frankrig. Der var intet mindesmærke. Hvad kan jeg gøre?

'Hun forklarede aldrig noget': Jeg er en ældre medborger, og jeg tabte $100,000 på aktiemarkedet i år. Kan jeg sagsøge min finansielle rådgiver?