Jeg køber hus sammen med min 74-årige mor, men realkreditlånet står i mit navn. Hvordan skal vi navngive huset?

Kære MarketWatch,

Jeg vil gerne se, om du kan give mig nogle råd om køb af et hus med min mor, der er 74. Jeg vil sætte $240,000 ned - ved at bruge provenuet fra salget af mit eget hus - på det nye hus og starte med et realkreditlån på 220,000 kr. Pantet vil kun være i mit navn. Når min mors hus er solgt, vil hun give mig noget af sit hjem - $100,000, så jeg kan omforme mit realkreditlån og sænke min månedlige betaling.

Vores spørgsmål er: Hvordan skal vi navngive huset, som vi begge skal bo i? Skal vi sætte begge vores navne på huset med fælles lejere med efterladteret? Vil de penge, hun giver mig til at sætte på mit omarbejdede realkreditlån, også blive betragtet som en gave til mig, hvor jeg skal betale skat af det? Er der nogen måde at undgå dette på? Og mit sidste spørgsmål er, om jeg også skal sætte min voksne datter på husets titel, også som fælleslejere med efterladteret, så huset kan blive hendes, når min mor og jeg ikke længere er på denne jord?

Hvis du ikke er i stand til at besvare disse spørgsmål, vil du så være i stand til at fortælle mig, om jeg skal tale med en ejendomsadvokat, en skatteadvokat eller en CPA? Jeg er ikke sikker på, hvem jeg skal stille den slags spørgsmål til. Jeg nyder at læse din klumme. Tak for din hjælp.

Med venlig hilsen,

Flytter sammen med mor

'The Big Move' er en MarketWatch-kolonne, der ser på ind og ud af fast ejendom, fra at navigere i søgen efter et nyt hjem til at ansøge om et realkreditlån.

Har du et spørgsmål om at købe eller sælge et hjem? Vil du vide, hvor dit næste træk skal være? E-mail Jacob Passy på [e-mail beskyttet].

Kære Flytning,

Det er meget sødt, at du planlægger at købe et hus med din mor, da jeg er sikker på, at det vil give hende en følelse af komfort, når hun bliver ældre og har brug for mere hjælp. Jeg ved, at du ikke spurgte om mine tanker om denne ordning, men jeg ville være eftergivende, hvis jeg ikke foreslog at have mange ærlige samtaler med hinanden, hvor I diskuterer dine forventninger til at bo sammen. Dette vil være en stor forandring for jer begge, og som med ethvert værelseskammerat arrangement er det bedst at være på samme side i forvejen for at sikre fredeligt samliv.

Jeg må indrømme, at jeg er forvirret over den tidslinje, I to har valgt. Medmindre der er en grund til, hvorfor det giver mening at købe boligen på egen hånd, kan jeg ikke se, hvorfor I to ikke ville vente lidt længere med at købe boligen sammen - især hvis I overvejer begge at være hjemme hos jer. gerning. At samle dine ressourcer på én gang kan højst sandsynligt give dig mulighed for at drage fordel af bedre finansiering.

En ombygning af realkreditlån kan være fordelagtig for mange boligejere. Det giver dig mulighed for at reducere din gældsforpligtelse uden at ændre på lånets rente eller løbetid. På et tidspunkt, hvor renterne på realkreditlån stiger, kunne det være en bedre mulighed for mange boligejere end en refinansiering, hvis dit hovedmål er at reducere mængden af ​​gæld, du har udestående.

Der er nogle ulemper ved denne strategi. For det første er det ikke alle realkreditinstitutter, der tillader det, så det skal være noget, du afklarer på forhånd. Og selvom en långiver tillader det, kan de ikke gøre det for alle lånetyper. Specifikt kan statsstøttede lån inklusive FHA- og VA-lån ikke omformes. Og låneudbyderen vil opkræve et gebyr for at omstøbe dig. Af disse grunde vil nogle låntagere vælge blot at foretage ekstra betalinger til deres realkreditlån i stedet for at gennemgå hele processen med en omarbejdning.

I din situation kan din mors bidrag blive betragtet som en gave, hvis hun ikke er på realkreditlånet, selvom du ikke ville være den, der skal betale skat af det. Du bør konsultere en revisor for at få deres ekspertrådgivning, men det er sandsynligt, at hun skal indsende en gaveangivelse. Når det er sagt, medmindre hun giver millioner af dollars til dig og andre, er det sandsynligt, at hun aldrig vil skylde skat af disse penge på grund af livstidsudelukkelsen.

Hun kan være på titlen uden at være på realkreditlånet, men det er ikke nødvendigvis ligetil. Hvis du tænker på at tilføje hende til skødet senere, efter du har købt boligen og optaget realkreditlånet, bør du kontakte en ejendomsadvokat. Nogle långivere vil inkludere klausuler om, at lånet skal tilbagebetales fuldt ud, hvis der foretages væsentlige ændringer i boligens titel, og du vil have en juridisk ekspert til at gennemgå enhver realkreditkontrakt for at kontrollere, om det ville være tilfældet her.

Hvis du i stedet planlægger at have din mor på skødet fra starten uden at have hende på realkreditlånet, skal du rådføre dig med realkreditinstituttet for at få deres godkendelse til denne ordning. Som den New York-baserede ejendomsadvokat Victoria Spodek forklarer i et blogindlæg: "Banken skal være sikker på, at deres interesser er beskyttet, fordi de låner en stor sum penge. Bankens mulighed for at sælge ejendommen i tilfælde af misligholdelse er afgørende for deres model, og de vil ikke låne penge ud, medmindre de er beskyttet.”

Problemet, der kan opstå ved at have flere personer på ejendommen, men kun én på realkreditlånet, er, at ejerskabet af boligen bliver kompliceret. Fra långiverens perspektiv ville din mor have rettigheder til boligen, der kunne gøre det vanskeligt at sælge, hvis du gik på tvangsauktion. Så hvad långivere ofte gør i et sådant scenarie, siger Spodek, er, at begge ejere underskriver realkreditlånet, mens kun én person underskriver sedlen, som er løftet om at betale lånet tilbage. På denne måde, "hvis lånet ikke bliver betalt eller går i misligholdelse, så vil banken stadig have mulighed for at sælge boligen for at få tilbagebetalt," skriver hun.

Igen vil du måske overveje at få din mor noteret på realkreditlånet. Medmindre hun har kreditproblemer, kan hendes yderligere sociale sikringsindkomst og aktiver hjælpe med at give dig en bedre rente på realkreditlånet. Det ville også afhjælpe problemer, der ville opstå ved at få hende til at betale lånet ned, når hendes hus sælges.

Med hensyn til, hvordan du navngiver boligen, synes jeg, det er vigtigt at overveje, hvorfor du både ønsker at være med på titlen, og hvad dine mål er med det. Det synes klart, at det er vigtigt for jer begge at undgå skifteretten, men fælles lejemål kan medføre nogle risici. For eksempel, hvis en af ​​jer kommer i gæld og ikke kan betale den tilbage, kan kreditorer gøre krav på ejendommen. Det er også derfor, at det kan være et risikabelt træk at tilføje din datter til titlen.

For jer alle kan det give mest mening at sætte boligen i en levende tillid. Dette vil give dig kontrol over, hvad der sker med hjemmet, når du og din mor hver går bort, samtidig med at I kan forblive i hjemmet, mens I begge stadig er i live. Ikke alene kan hjemmet nemt overgå til din datter, men hun kunne undgå visse skatter og skiftegebyrer. Du bliver nødt til at hyre en advokat til at udarbejde tilliden og strukturere den ordentligt for dig, men i betragtning af kompleksiteten af ​​dine boligordninger kan dette være den bedste løsning på dit problem og give dig og din mor sikkerhed for, at du vil være i stand til at leve i dette hjem resten af ​​dine dage.

Ved at sende dine spørgsmål via e-mail accepterer du at få dem offentliggjort anonymt på MarketWatch. Ved at indsende din historie til Dow Jones & Company, udgiveren af ​​MarketWatch, forstår og accepterer du, at vi må bruge din historie eller versioner af den i alle medier og platforme, herunder via tredjeparter.