Forbedring af kreditscore for lejeboliger, ikke at forbyde dem, er svaret

Over hele landet vokser bekymringerne for, hvordan og hvorfor folk ikke kvalificerer sig til lejeboliger. Aktivister, der hævder at varetage interesserne for potentielle beboere i lejeboliger, har forsøgt at forbyde kriminelle baggrundstjek, tidligere fraflytningsregistre og kreditvurderinger som en del af den risikovurdering, som boligudbydere bruger til at screene lejere. I Minneapolis, for eksempel, pålagde byrådet grænser for brugen af ​​kreditscore. Rådsmedlemmet, der støttede indgrebet, sagde, at stigende priser og boligknaphed, "sætter noget presserende på at støtte folk, der er de mest sårbare lejere." Men er begrænsning eller forbud mod checks på kredit den bedste måde at hjælpe folk med tynd, dårlig eller ingen kredit?

En nylig rapport fra Consumer Finance Protection Bureau (CFPB) kan tilføje brændstof til ilden. Rapporten med en akavet titel, Marked for lejers baggrundstjek, inventar alle tænkelige klagepunkter med risikovurdering af boligudbydere. Her er min favorit om fraflytningsdata:

"Det kan være udfordrende at indsamle disse data, især civile og kriminelle offentlige registre, og korrekt matche de indsamlede data til en individuel potentiel lejer. For eksempel, ifølge en undersøgelse af 3.6 millioner fraflytningsdomstole, er 22 procent af statens udsættelsessager tvetydige eller falske optegnelser. Som følge heraf er de data, der rapporteres i lejerscreeningsrapporter, og som er baseret på ved generering af de proprietære lejerrisikoscores, ofte tvetydige eller forældede og kan være fejlagtige."

Dette fik mig til at grine højt, fordi en hel industri har udviklet sig, der hævder, at landet står over for en "udsættelseskrise" eller "epidemi." Dette beviseligt falsk og en af ​​grundene til, at det er nemt at nå frem til den konklusion, er netop, at der ikke er klare eller konsistente data om udsættelser. I dagens verden er det umuligt at udtale sig om fraflytning – defineret som faktisk fjernelse med magt fra en lejebolig – er yderst sjælden. Efter indgivelse resulterer de fleste udsættelser i afskedigelse eller tvetydige resultater. Kun et lille antal resulterer i, at politiet ser ud til at trække ting ud af en lejlighed. Alligevel vil aggressive fortalere have det begge veje; data indikerer en "krise", men dataene er dårlige, brug dem ikke til screening.

Litanien ved åbningen af ​​rapporten kan præcist afspejle frustrationen over, at forbrugerne skal udsætte sig selv for risikovurdering; men leje af bolig er ikke en berettigelse og ikke en "rettighed" efter nogen definition. Jeg vil tilføje et "endnu" til det, da det er præcis, hvad fortalere hævder, at det faktisk er enhvers ret til at kræve adgang til privat ejendom at bo i uanset risikoprofil.

Nogle af os ser bolig som en vare, og lejer den ligesom at leje en bil eller en hvilken som helst anden genstand. Risikovurdering gør lejeboliger muligt, og uden muligheden for at screene eller gennemgå tidligere resultater, ville mindre, billigere boliger forsvinde. Synspunktet om, at bolig er en rettighed, og at ethvert menneske kan tage en andens ejendom for at få bolig, er farlig. truer med at underminere private lejeboliger. Det er værd at have en hård og streng debat om dette.

Men hvad er løsningen på det reelle problem med, at folk, der har færre penge og kæmper i økonomien, har en højere risikoprofil og dermed en større udfordring med at finde bolig? Et svar er at forbyde screening eller begrænse den på en sådan måde, at den eneste mulighed for at mindske risikoen ville være at hæve huslejen. Fortalere vil naturligvis også begrænse dette med huslejekontrol. Huslejekontrol gør boliginflationen værre, hvilket skaber knaphed og rationering.

Den egentlige løsning er at forbedre kreditscore og opbygge incitamenter for folk, der lejer bolig, til at betale husleje til tiden. Når de ikke kan, er kontanthjælp det, der er mest brug for. Men er der markedsincitamenter til at opbygge kredit og forbedre lejernes risikoprofil?

CFPB-rapporten siger dette om kreditscore:

"Tidligere lejebetalingshistorik, som synes at være yderst relevant for en udlejers beslutning om at leje, afspejles overvejende ikke i lejerscreeningsrapporter eller risikoscore. Branchevurderinger af dækningen af ​​lejebetalingshistorik i forbrugerrapporteringssystemet varierer mellem 1.7 til 2.3 procent af amerikanske lejere."

En privat virksomhed, pinata, er kommet med en forretningsmodel, der gør netop dette. Piñata kombinerer direkte markedsføring med styring af huslejeopkrævning. Når en beboer, der er i en bygning, der administreres af en virksomhed, der bruger Piñata, og betaler husleje til tiden, kan beboeren få point for belønninger fra populære mærker. Tænk på det som et hyppigt flyver-program for lejere. Piñata rapporterer også positive lejeoplysninger til kreditbureauer. Incitamenterne for beboerne er reelle, med gratis tilbud på produkter, de har brug for, og en bedre kreditvurdering.

Jeg talte med Lily Liu, administrerende direktør for Piñata, hvis hun er bekymret over nye regler, især for platforme, der indsamler ansøger- og beboeroplysninger i stor skala. "Algorithmer med massive datasæt bliver så gode, at det er svært at se, hvordan de ikke vil blive integreret i disse beslutninger," sagde Liu, "omend i anfald og ryk, indtil det bliver mere normaliseret." Hun fremhæver Piñata som en løsning for beboere, da det er "et dynamisk interaktivt produkt, der hjælper lejere med at forstå deres 'fejl' og følgerne af visse handlinger og hjælper dem med at ændre deres adfærd for at opbygge en bedre økonomisk fremtid for sig selv."

Der er ingen tvivl om, at mange lejerfortalere ville foragte denne model; folk skal slet ikke betale husleje, og hvorfor skulle vi lokke dem med gratis tilbud hos AmazonAMZN
at gøre det, de ikke burde gøre. Bøde. Det er et internt konsekvent argument for en socialist. Men i den virkelige verden vil en udvidelse af et program som Piñatas for folk, der allerede har dårlig, tynd eller ingen kredit, faktisk hjælpe folk med at opbygge bedre kredit og gøre deres liv som lejere bedre i fremtiden. Næsten alle de klager, der er nævnt i CFPB-rapporten, kunne løses med denne form for incitamentsbaseret forbrugermodel, selv for folk med færre penge.

Svaret på problemet med dårlig kredit eller andre defekter i lejehistorien er ikke at udslette det, men at tilbyde reel hjælp og incitamenter til at forbedre folks rekord og belønne dem. Dette bygger investeringer i succes ikke kun for boligudbyderen, der ser huslejeindsamlinger på 100 %, men også for forbrugere, der begynder at se positiv kredit, som muligvis vil hjælpe med at føre til forbedret købekraft, herunder boligejerskab. Risikovurdering vil aldrig forsvinde i en udlejningsøkonomi, og hvis den reguleres væk, vil mindre, billigere virksomheder stoppe med at leje, der vil være mere boligknaphed og højere huslejer. Det hjælper ikke nogen, især folk, der kæmper med kreditproblemer.