Det er ikke for sent for Cincinnati at vedtage boligtæthedsforanstaltninger

Et meget beskedent og nyttigt forslag til at tillade flere flerfamiliehuse i Cincinnati blev nedstemt i marts af byrådet. Forslaget, tilbudt af rådsmedlem Liz Keating, ville have fjernet tæthedsgrænser i nogle dele af byen med zoneinddelingsregler, der tillader flere boliger og mennesker. Forslaget ville ikke have rørt enfamiliezoner, noget tabt på en hob af modstandere, der så ud til at dræbe forslaget. Var det blevet vedtaget, ville forslaget have gavnet nye mennesker, der flyttede til Cincinnati, ved at skabe mere boligudbud. Trods nederlaget er diskussionen begyndt i byen om, hvordan man bedst adresserer boligpriserne, med flere boliger eller færre.

Slaget i Cincinnati er alt for velkendt for mig, hvilket bringer tilbage til tankerne kamp om tæthed der begyndte, da boligmarkedet begyndte at komme sig efter krakket i 2008. Da århundredets andet årti udfoldede sig, samledes vrede enfamilienaboer mod tætheden med en række røde sild: de nye boliger var for store, for små, grimme , for høj og blokeret for lys og luft. Nye boliger ville også ødelægge byens trækrone. Og selvfølgelig, hvad de altid tilbød som aftalebryderen, ville det ikke gøre boliger mere overkommelige. Nye boliger, sagde de, er for dyre.

En gæste-redaktion i Cincinnati Enquirer gør samme pointe.

"Der er i øjeblikket ingen data, der understøtter antagelsen om, at zoneinddeling med højere tæthed resulterer i lavere boligomkostninger. Faktisk viser undersøgelser af tætheds- og overkommelighedsmålinger som Median Multiple (brugt af FN, Verdensbanken og Harvards Joint Center for Housing) det modsatte er sandt. Bebyggelse med højere tæthed er i gennemsnit dyrere!"

Nå, det er ikke sandt. Der er en nylig undersøgelse (Tæthedskontrol, boligprisstigning og lejevækst i USA), der bekræfter, at "i multifamiliesektoren finder vi, at forholdet mellem tæthedskontrol og huslejevækst er positivt: huslejen stiger hurtigere i områder med stram tæthedskontrol, i overensstemmelse med forsyningsbegrænsninger."

Et punkt, der fordyber dette argument om flere boliger (hvilket er, hvad tæthed er) ikke resulterer i lavere samlede priser er, at nye boliger – som en ny sweater eller en ny bil – altid er dyrere end eksisterende produkt. Så hvis man kun ser på tæthedsstigninger i form af yderligere nye boliger, vil gennemsnitsprisen være højere, og de højere priser vil ofte skævvride det samlede gennemsnit. Men samlet set, når antallet af nye boliger stiger, samlet set og over tid, er der en positiv effekt på prisen.

Sammen med denne fornuftige konklusion er der også det faktum, at lejligheder bliver mindre. Hvorfor? For det er, hvad folk, der bor i byer, har ønsket sig. Her er hvad jeg skrev om enhedsstørrelse og overkommelighed for nogle år siden:

»Enhedsstørrelsen falder, fordi flere og flere mennesker ønsker at bo i tætbefolkede byer, hvor der er knaphed på jord. Når jord er knap, bliver det dyrt. At købe og bygge på dyr jord betyder, at lejen også skal være høj for at rationalisere omkostningerne ved jorden. Hvad er løsningen? Mindre enhedsstørrelser løser dette problem, fordi forbrugerne handler kvadratmeter til en lavere pris, og udviklere får et højere udbytte pr. kvadratfod af deres investering."

Endelig, og måske mest sigende, blev Keatings forslag kraftigt imødegået af enfamiliesnaboer, hvoraf en i lederen hævdede, at "meningsundersøgelser viser, at fritliggende enfamiliehuse med gårdhave, og alternativt byhuse i tættere områder, er inden for gåafstand til faciliteter, er de foretrukne muligheder for et flertal af amerikanere."

Før pandemien var dette simpelthen ikke sandt. Forskning af Freddie Mac i 2018 fandt ud af, at "selvom profilen finder ud af, at et stigende antal lejere mener, at deres økonomiske situation er forbedret i forhold til sidste sommer, finder den også ud af, at omkostningerne i stigende grad driver lejebeslutninger." Ja, det er rigtigt, folk valgte lejeboliger til, fordi det er mere overkommeligt. Og flere boliger i Cincinnati ville også gøre det billigere.

Og sidst men bestemt ikke mindst, intet i Keatings forslag har nogen effekt på eksisterende enfamiliezoner. Hvorfor skulle de være så sure? Det er indlysende for enhver udenforstående; når boliger er knappe og dyre, resulterer det i en overførsel af penge fra de fattiges lommer i form af højere huslejer til den højere værdi af enfamiliehuse. Vrede naboer ser ud til at modsætte sig ændringer på steder, hvor de ikke bor, fordi det hjælper deres boligværdier. Boligknaphed hjælper nuværende ejeres investering med at få værdi.

Den dårlige nyhed er, at de beskedne stigninger i tæthed i zoner, der allerede er tætte, blev knust af vrede, berettigede enfamilienaboer i Cincinnati. Dette er ikke ulig de forargelser, der blev pålagt af Seattles byråd for år siden, reducere tæthed i områder, der allerede er udlagt til tæthed. Denne "sejr" for naboerne vil tilskynde dem til også at gøre dette. Den gode nyhed er dog, at det ikke er for sent for Cincinnati at lære af Seattles fejltagelser og alligevel foretage ændringerne. Hvis byrådet i Cincinnati ikke lærer denne lektie, sender de folk med færre penge at bruge, for det meste lejere, står over for stigende priser i de kommende år.