Velkommen til Benzingas ejendomspodcast. I dag har vi Ryan Frazier, der er administrerende direktør for ejendomsinvesteringsplatformen Ankomne hjem.
Lyt til denne episode of Den dovne udlejer på Benzinga.
Kevin Vandenboss: Så hvad er Arrived egentlig?
Ryan Frazier: Det er en platform, der gør det nemt for alle at investere i lejeboliger. Og den måde, det fungerer på, er, at enkeltpersoner kan købe andele af individuelle boliger fra $100 til $10,000 eller mere, uanset hvor meget du ønsker at investere i den pågældende ejendom. Og så Ankommet, tager sig af alt arbejdet med at administrere ejendommen. Så alt det, der beskæftiger sig med ejendomsadministrationen eller udlejningsoperationerne for aktivet. Og virkningen er, at investorerne stadig kan vælge og vrage, hvordan de vil bygge deres portefølje af individuelle lejeejendomme. De kan investere, næsten enhver mængde kapital, som de gerne vil, og diversificere på tværs af ejendomme.
Og så bliver det en passiv investering derfra, med Ankom tage sig af ledelsen.
Kevin Vandenboss: Hvordan har efterspørgslen været for investorer, der investerer i disse specifikke udlejningsejendomme?
Ryan Frazier: Jeg tror, at det er noget, der har været en overraskelse for os, er hvor bemærkelsesværdig interessen har været, hvor vi har haft næsten 100 mennesker tilmeldt sig for at investere i ejendomme og købe andele af individuelle boliger.
Og jeg tror, vi tænkte, at det kunne tage længere tid for folk at forstå konceptet med at købe en andel af en lejebolig. Men jeg tror, fordi investering i brøkdele af aktier og andre aktiver er blevet lidt mere almindeligt og mere populært, tror jeg, at folk bare har et sted i deres sind, hvor de kunne forstå.
De siger "Ok, jeg kan eje en andel af denne ejendom. Jeg vil få det forholdsmæssige afkast, pengestrømme fra lejeindtægter eller enhver ejendomsværdivækst baseret på antallet af aktier, jeg ejer. Og det giver mig mere kontrol over, hvor meget jeg investerer og er i stand til at diversificere.”
For mig selv og Arrived medstiftere har virkelig vores personlige erfaring med at ville investere i ejendom været den vigtigste drivkraft. Gennem midten af tyverne til trediverne flyttede jeg virkelig bare rundt. Vi var bare aldrig det samme sted, længe nok, hvor det gav mening at investere i 5, 10+ år, hvilket virkelig er det, der kræves i fast ejendom for at overvinde den slags forhindring, som transaktionsomkostningerne udgør for at få enhver form for materiale afkast. Og så havde jeg stillet spørgsmålstegn ved det i et stykke tid.
Hvorfor skal det være så binært, at du sparer op i flere år til disse udbetalinger, der ofte er sekscifrede i dag, og så er du forpligtet til den by eller den ejendom for evigt eller virkelig i det lange løb?
Og det er altså ideen til Arrived. Hvordan ser vi på disse barrierer, der forhindrer folk i at komme i gang i dag med at eje fast ejendom? Kapitalen, tidsforpligtelserne og den nødvendige ekspertise, og hvordan sænker vi adgangsbarrieren? Så hvis du har tid og ekspertise, men måske ikke mængden af kapital til at diversificere i så mange ejendomme, som du ønsker, kan Arrived facilitere det for dig.
Du har ikke tid til at investere i nye markeder og opbygge en tilstedeværelse der, og du vil gerne være i stand til at diversificere. Ankommet kan også træde ind i det scenarie. Så det handler i virkeligheden om at tage de tre slags store sten, der holder folk ude af at investere kapitaltid og ekspertise og gøre det bare meget bekvemt at komme i gang.
Relateret: Jeff Bezos-Backed Arrived Homes lancerer sit største parti af enfamilieudlejningstilbud til dato
Kevin Vandenboss: Hvordan er du i stand til at tilbyde disse investeringer til ikke-akkrediterede investorer?
Ryan Frazier: Det var en meget vigtig del af Arrived. Missionen for Arrived er at sikre, at disse investeringer er tilgængelige for alle, der ønsker at investere i udlejningsejendomme. Kun 7% af befolkningen i dette land ejer ejendomsinvesteringer uden for deres primære bopæl.
Det er et stort hul i forhold til antallet af mennesker, der har været i stand til at investere.
En del af det var at arbejde igennem det på produktoplevelsesbasis. Så evnen til at købe aktier involverede Arrived, der påtog sig mere af arbejdskraften med at styre investeringerne, så flere mennesker ville være trygge ved at investere.
Men den anden del var at sikre, at ikke-akkrediterede investorer kan investere, hvilket betyder, at folk, der ikke har en nettoværdi på mere end $1 mio. eller en årlig indkomst på mere end $200k eller $300k. Og at gøre det betød at arbejde med SEC i næsten et år og vedtage denne model Under forordningen A+, som grundlæggende skabte denne proces med børsnotering af et individuelt hus. Arrived platformen i dag er en platform til at drive disse individuelle husbørsnoteringer. Og vi gennemgik en proces under regulativ A+, hvor SEC gennemgik og kvalificerede vores tilbud, så vi kan gøre dem tilgængelige.
Hver gang du gør investeringer tilgængelige for ikke-akkrediterede investorer, er der en meget højere bar for offentliggørelse. Og så vi har en masse oplysninger, der er tilgængelige på vores hjemmeside for hver ejendom. Ting som risikofaktorerne, økonomien, vi leverer som et resultat også årlige reviderede regnskaber for vores ejendomme, som også bliver gennemgået af SEC.
Så vi brugte virkelig tiden på at gennemgå den proces, for at sikre, at dette var bredt tilgængeligt. At have disse tilbud struktureret på denne måde giver nogle muligheder for likviditet, hvor folk kan få adgang til likviditet på deres investeringer over tid, hvis de også vil.
Disse to ting, at støtte ikke-akkrediterede investorer og støtte nogle af de fremtidige likviditetsmuligheder, som vi er i gang med at opbygge nu, var virkelig grunden til, at vi gik ned ad den regulerings-A+-vej, da vi designede produktet og arbejdede med SEC.
Kevin Vandenboss: Hvorfor skulle nogen ønske at komme ind på dette marked nu? Er du bekymret for, at boligmarkedet kan gå ned?
Ryan Frazier: Jeg tror bestemt, at det har været en interessant tid på markedet i løbet af de sidste 18 måneder eller deromkring, da vi gennemgik COVID-pandemien, og vi har set, at der har været en masse påvirkninger på boligmarkedet fra, at vi har set, at folk er flyttet ud af disse byknudepunkter, hvor de er, og værdsætter mere plads, de værdsætter at have, flytter de lidt uden for en kerne, og de er enten villige til, bruge til, at købe et hjem, eller også er de leder efter kvalitet.
Huse til leje, der tilbyder mere plads, der er anderledes end disse lejlighedsbygninger, som de boede i før, på samme tid ændrede Fed renten til, til alle tiders laveste, til nul på Fed Funds-renten. Men vi så, at realkreditrenterne faldt til under 3 %, og disse to ting, blandt andre faktorer, har virkelig fået boligmarkedet til at accelerere i prisstigning.
Vi har set, prisstigning, der sandsynligvis ikke er holdbar på lang sigt, hvor du vil se, 15%-20%+ prisstigning om året. Det er bare ikke det, vi har set på på boligmarkedet eller i enfamiliehuse, historisk set er det gennemsnitligt, nærmere 4 % prisstigning om året.
Og vi tror på markedet i dag, da nogle af den slags trends og ændringer er begyndt at slå fast, at vi nok vil se os selv gå tilbage til mere af det historiske gennemsnit. Vi har set FED nu hæve renten for at forsøge at opveje det, vi ser i form af inflation. Og det tror jeg, får låneomkostningerne til at se meget højere ud, end de var for 12 måneder siden. Men jeg tror virkeligheden er, at vi stadig er langt under, hvad vi var for ti år siden. Og så tror jeg, at markedet stadig sætter pris på, hvad betyder det for boligoverkommelighed, og hvordan vil markedet reagere.
Fra vores perspektiv er vi stadig meget, begejstrede for at investere i enfamilielokalet. Jeg tror, der er meget medvind for det aktiv, hvor du har, institutionelle investorer, der nu er flyttet ind i rummet, du har nogle ting, der gør det virkelig svært at tilføje mere udbud, de høje arbejdsomkostninger, de høje omkostninger ved materialer.
Du har folk, der i løbet af de sidste par år har låst fast i disse historisk lave renter. Så du har nu denne form for rentelåsning, der vil forhindre mere udbud i at komme ind på markedet. Folk er mindre villige til at opgive deres bolig og de realkreditrenter, der er knyttet til det.
Så vi mener, at der stadig er stor modstandskraft på boligmarkedet. Vi forventer efter vores mening ikke, at vi vil se et større boligkrak, men vi forventer, at den hurtige prisstigning vil bevæge sig tilbage til en normal form for basislinje. Generelt, når vi tænker på Arrived-produkter, investering i boligandele versus at købe et helt hjem på egen hånd, gør vi virkelig opmærksom på, at det giver adgang til dollaromkostningsgennemsnit, hvilket er muligheden for at tilføje investeringsdollar gradvist på en månedlig, kvartalsvis , eller årsbasis, hvilket aldrig rigtig har været muligt før i direkte ejerskab af fast ejendom, når du køber hele boliger. Og hvert hjem er sådan en massiv økonomisk beslutning. Du kan virkelig sprede det ud.
Og jeg tror, det tager lidt af betydningen af at forsøge at time markedet, fordi jeg synes, det altid er meget svært og giver dig mulighed for at spare penge over tid og diversificere i forskellige byer og tidspunkter og forskellige typer ejendomme, som i det hele taget hjælpe med at reducere nogle af dine risici.
Kevin Vandenboss: Sammen med stigningen i boligpriserne har vi tydeligvis set huslejen stige med en højere hastighed i nogle områder. Hvor ser du det gå hen?
Ryan Frazier: Jeg tror, at du finder ud af, at huslejen har en tendens til at følge inflationen, hvis man antager, at inflation er relateret til mere økonomisk aktivitet. Jeg tror, at noget af den inflation, vi ser, er mere relateret til nogle af forsyningskædeproblemerne, som jeg tror er en del af det, der gør det nuværende økonomiske miljø udfordrende. Men generelt tror vi, at huslejen nok følger det.
Den anden ting at huske på er, at hvis renterne fortsætter med at stige eller endda forbliver på det punkt, de er på, ændrer det den relative overkommelighed for en månedlig afdrag på realkreditlån eller ejerskab af en ejendom, som du bor i kontra husleje. Og ofte fungerer disse ting i et eller andet ligevægtspunkt. Så jeg så en artikel i sidste uge om, at da renterne var steget, øger det omkostningerne ved at eje en primær bolig. Og da det gør det, får det flere mennesker til at beslutte at leje, fordi de foretager den afvejning af overkommelighed. "Vil jeg betale 700 USD ekstra om måneden for dette hjem, som jeg vil bo i, eller vil jeg hellere leje et år eller to mere og spare nogle penge?"
Og så tror jeg, at den slags ting også dikterer, hvor lejemarkederne bevæger sig hen. Men det ser ud til, at lejemarkederne er steget en smule.
Kevin Vandenboss: Er der nogle særlige markeder, du ser, som er særligt attraktive lige nu?
Jeg tror, når vi ser på markeder, så ser vi på, hvor er der vækst på et simpelt niveau, hvor vi ser på befolkningsdata, ser vi en stigning i antallet af mennesker, der flytter til den by? Er disse ønskværdige steder at bo, hvor de har stor og tilstrækkelig infrastruktur til at understøtte det? Og vi ser på nogle af de 100 bedste byer i dag, vi er i 19. Og vi fortsætter med at tilføje flere byer hurtigt. Jeg tror, at vi nok vil være på 40 ved årets udgang. Og så bare råber nogle af dem, som vi måske gerne vil have nogle af dem, som folk ikke ville tænke på naturligt, fordi jeg tror, der er nogle byer, vi er i, lad os sige Nashville, der lige har set, f.eks. befolkningstilvækst og en masse kulturel interesse for det marked.
Men så er der andre markeder, der mere er den slags kommende byer, der oplever hurtig befolkningstilvækst, men måske er de tættere på de 100 bedste byer i forhold til de 25 bedste. Vi ser på Northwest Arkansas Fayetteville, Bentonville , hvor der netop er en så stærk økonomisk vækst, der drives af, at Walmart har hovedkvarter der.
Og så alle de virksomhedspartnere til Walmart, der har kontorer der. Og de laver et væld af investeringer i regionen. Og som følge heraf har vi set en stor efterspørgsel efter ejendomme til udlejning. Så jeg synes, det er et interessant marked. Et par andre, som vi ser på, er Indianapolis, der har haft en stærk, fundamental økonomi, og jeg tror, der er nogle migrationsmønstre fra Chicago, der driver en lille smule af det, men det har været et marked, som vi har fulgt tæt og er begyndt at investere. . Og så Chattanooga i Tennessee, hvor det er blevet et dejligt fjerntliggende arbejde, en hel hub i den region har det hurtigste internet i landet som en sjov kendsgerning, så fantastisk for de fjernarbejdere, der flytter til det område. Men jeg tror, du ser et par af disse. Lidt mindre, men fremadstormende byer, der har et stort vækstpotentiale, som vi har været spændte på at begynde at tilføje et par aktiver til og gøre tilgængelige for investorer.
Kevin Vandenboss: Hvad skal du bruge til at vælge hvilke boliger du vil investere i?
Ryan Frazier: Folk, der kommer til hjemmesiden, vil bemærke, at de ofte er nyere hjem og ejendomme og lejemål af høj kvalitet. Efter vores opfattelse vil de give stærkere pengestrømsmuligheder i hele perioden, bare fordi de har mindre behov for vedligeholdelse. De fleste af vores ejendomme er nyere end 2010. Ingen udskudt vedligeholdelse eller lignende. Og hvis vi køber en ældre bolig, laver vi typisk enhver form for større inventarforbedring eller renovering, før vi gør dem tilgængelige på platformen.
Og igen, det er virkelig for at forsøge at levere disse stærke og bæredygtige pengestrømme. Et stort træk ved lejeejendomme er at have den konsekvente adgang til pengestrømme i vores tilfælde, det er udbytte. Så vi udbetaler disse udbytter på kvartalsbasis. For vores ejendomme udbetaler vi i gennemsnit sandsynligvis mellem 3% og 7% på årsbasis. Og det afhænger bare af markedet og måske hvor meget gearing der er på ejendommen.
Folk ønsker virkelig et godt sted at bo, uanset om de lejer eller ej. Og uanset årsagen, tror jeg, at det mere har været tendensen at udskyde vedligeholdelsen. Så jeg tror, det gør os til et unikt aktiv, når vi deler de ejendomme, vi har, med potentielle lejere på disse markeder.
Med tiden kan Arrived understøtte enhver form for aktiv. Vi tror virkelig på dette segment af enfamiliehuse, og vi er virkelig fokuseret på at tilføje byer for at give folk mulighed for at diversificere, men i fremtiden vil vi tilføje nye aktivtyper.
Kevin Vandenboss: Hvad er det næste for Arrived Homes?
Ryan Frazier: Vi har et ton i vente. Jeg tror, at en af de ting, vi er mest begejstrede for at gøre tilgængelig for investorer, er adgang til korttidslejemål som Airbnbs.
Så mange mennesker har været i stand til at opleve, Airbnb og VRBO og den kortsigtede lejeoplevelse. Men meget få, endnu færre end langtidslejemål på ejersiden, har været i stand til at deltage på ejersiden af disse økonomier som vært og få adgang til den økonomi, der kan komme af at være et væld af disse korttidsudlejningsejendomme.
Vi tror, at vi kan løse de løbende, tidsmæssige forpligtelser, som er endnu højere end langtidsleje for investorer, så de kan få adgang til denne kortsigtede lejeøkonomi. Så det er det, vi kommer her i den nærmeste slutning af denne sommer.
Kevin Vandenboss: Hvad er den bedste måde for investorer at sikre sig, at de kan få adgang til disse nye ejendomme, når de er tilgængelige på platformen?
Ryan Frazier: Den bedste måde er at tilmelde dig og oprette en konto hos Ankomne hjem og det kan du gøre via vores hjemmeside.
Og når du gør det, får du besked om nye ejendomme, der kommer nye aktiver, og du kan beslutte, hvornår det rigtige tidspunkt eller hvad er de rigtige ejendomme at investere i.
Ejendom er fortsat med at gøre, hvad den gør, hvilket generelt historisk har, byder på stabilt cash flow, stabil ejendomsværdi, vækst over tid og en pæn inflationssikring. Og hvis du kan gå ind i aktivet med et langsigtet overblik, et flerårigt overblik, så vil disse ting opretholdes.
Selvom vi ser et fald i ejendomsværdierne, har du stadig et stort cashflow på vej, som hjælper med at give en vis modstandskraft til det samlede afkast. Og så jeg tror på grund af disse ting og netop egenskaberne ved fast ejendom, at det er mange mennesker, der har været interesseret i at tilføje mere til deres ejendomsportefølje i løbet af de sidste par måneder.
Og vi har virkelig forsøgt at sikre, at vi stiller nok aktiver til rådighed for folk at investere i. Som jeg nævnte, har vi haft næsten 100 mennesker, der er kommet og tilmelder sig og begynder at oprette konti og begynde at investere i ejendomme. Og vi har formentlig finansieret udlejningsejendomme for over 20 millioner dollars i løbet af de sidste to måneder. Og vi stiller flere nye ejendomme til rådighed hver uge for at holde trit med investorerne. Og i mellemtiden forbliver vi virkelig selektive med hensyn til, hvad vi køber med de byer, vi er i i dag, vi tegner noget i retning af 50,000 ejendomme om måneden, og vi giver tilbud på mindre end 0.1 % af dem. Og så, dem, vi vinder, er de ejendomme, som vi gør tilgængelige for folk.
Se mere fra Benzinga
Gå ikke glip af advarsler i realtid om dine aktier – deltag Benzinga Pro gratis! Prøv værktøjet, der hjælper dig med at investere smartere, hurtigere og bedre.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga giver ikke investeringsrådgivning. Alle rettigheder forbeholdes.
Kilde: https://finance.yahoo.com/news/platform-makes-easy-anyone-invest-161133234.html