Kohls ejendomssalg på bordet efter aftaleforhandlinger falder fra hinanden

Kohls måske ikke sælger sin virksomhed alligevel. Men det er nu på udkig efter at sælge nogle af sin faste ejendom og vende dens om tidligere holdning.

Forhandleren meddelte fredag, at den afsluttede aftaleforhandlingerne med The Vitamin Shoppe-ejer Franchisegruppe, der bekræfter CNBC's rapportering fra torsdag aften. I stedet, sagde Kohl's, vil det fortsætte med at fungere som en selvstændig offentlig virksomhed.

Kohl's er i månedsvis blevet presset af aktivistfirmaer, herunder Macellum Advisors, til at overveje et salg af virksomheden, i vid udstrækning for at låse op for værdien, der er bundet op i Kohls fast ejendom.

Macellum har argumenteret for, at Kohl's burde sælge noget af sin fast ejendom og lease det tilbage som en måde at låse kapital op, især i hårde tider. Kohls, men har været modstandsdygtig over for såkaldte sale leaseback-transaktioner, i hvert fald i så stor skala.

Virksomheden gennemførte en lille sale-leaseback-aftale tidligere i Covid-pandemien, ifølge Peter Boneparth, formand for Kohls bestyrelse. Det anerkendte en gevinst på $127 millioner ved at sælge og tilbageleje sine San Bernardino e-handels-opfyldelses- og distributionscentre.

Fredag ​​bemærkede Kohl's dog udtrykkeligt i sin pressemeddelelse, at dets bestyrelse i øjeblikket revurderer måder, hvorpå detailhandleren kan tjene penge på sin ejendom. Franchise Group havde planlagt at finansiere en del af Kohls opkøb ved at sælge en del af Kohls faste ejendom til en anden part og derefter lease den tilbage. Dette gav sandsynligvis Kohl's en idé om, hvilken slags værdi det kunne indbringe for sine egne murstens-og-mørtelbutikker og distributionscentre.

"Nu har du fået et miljø, hvor finansiering har ændret sig så meget, at det faktisk kan være mere attraktivt at bruge fast ejendom som et pengeskabende køretøj," fortalte Boneparth til CNBC i et telefoninterview.

"Når man kombinerer det med, hvad vi tror, ​​aktieniveauerne er, bliver det en meget anderledes øvelse, end den var i et tidligere finansieringsmiljø," forklarede han. "Det er ingen hemmelighed, at Kohl's har et meget stort aktiv på balancen: fast ejendom."

Pr. 29. januar ejede Kohl's 410 lokationer, lejede yderligere 517 og drev jordlejekontrakter på 238 af sine butikker. Alt dets ejede fast ejendom blev vurderet til lidt mere end 8 milliarder dollars på det tidspunkt, viser en årlig arkivering.

Tilhængere af sale-leaseback-aftaler hævder, at det er en bekvem måde for virksomheder at finde på midler til fremtidig vækst, så længe der er en køber til ejendommen. Men det efterlader også sælgeren med at skulle opfylde leasingforpligtelserne, da de ville leje den ejendom, de netop har solgt.

Disse lejekontrakter kan blive meget sværere at bryde, og huslejen kan svinge på tværs af markeder. Kohl's sagde i sin årlige ansøgning, at en typisk butikslejekontrakt har en indledende løbetid på 20 til 25 år med fire til otte femårige fornyelsesmuligheder.

I 2020 indgik Big Lots en aftale med private equity ejendomsmæglerfirmaet Oak Street samle $ 725 million fra at sælge fire virksomhedsejede distributionscentre og leje dem tilbage. Det gav big-box-forhandleren yderligere likviditet i løbet af nær starten af Covid-19-pandemi.

Også i 2020, Bed Bath & Beyond afsluttet en sale-leaseback transaktion med Oak Street, hvor det solgte omkring 2.1 millioner kvadratmeter kommerciel fast ejendom og fik 250 millioner dollars i provenu. Mark Tritton, Bed Bath CEO på det tidspunkt, udråbte aftalen som et skridt til at rejse kapital til at investere tilbage i virksomheden. Nu står Bed Bath dog over for endnu en kontantklemme, da salget falder, og Tritton blev fjernet fra sin rolle tidligere på ugen.

Oak Street havde planlagt at tilbyde finansiering til Franchise Group i en Kohl's-aftale, rapporterede CNBC tidligere ifølge en person, der er bekendt med diskussionerne. En repræsentant fra Oak Street reagerede ikke på CNBC's anmodning om kommentar.

Kohl's bekræftede fredag ​​sin plan om at gennemføre et accelereret aktietilbagekøb på $500 millioner senere på året. Det reducerede sin indtægtsguidning for det finanspolitiske andet kvartal med henvisning til en nylig afdæmpning i forbrugerefterspørgslen midt i årtiers høj inflation.

"Det er klart, at forbrugeren er under endnu mere pres i dag," fortalte Kohls administrerende direktør Michelle Gass til CNBC i et telefoninterview. "Vi er ikke immune over for det … men Kohls står for værdi. Og på tidspunkter som disse er det vigtigere end nogensinde før at forstærke det budskab.”

Hun tilføjede, at Kohls partnerskaber med Amazon og Sephora forbliver på plads og er en del af virksomhedens langsigtede strategi for at vinde nye kunder.

"Konklusionen af ​​bestyrelsesprocessen var absolut det rigtige svar," sagde hun.

Kohls aktier faldt mere end 20 % fredag ​​for at nå et lavpunkt i 52 uger. Franchise Group-aktierne faldt for nylig med omkring 9%, hvilket også var ved et lavpunkt i 52 uger.

Macellum reagerede ikke på CNBC's anmodning om kommentar.