Juridiske udfordringer kan hjælpe med at ændre boligfortællingen

Den største fiasko ved amerikansk uddannelse har været den måde, vi lærer os selv om rettigheder på. Forestillingen om, at de rettigheder, vi nyder godt af – religionsfrihed, ytringsfrihed osv. – blev etableret af vores revolution mod en tyrannisk konge i England, er falsk. I stedet kom vores rettigheder til os gennem en længerevarende udviklingsproces. Den dovne pædagogik og propaganda har ført til splittelse og dårlig politik, herunder politikker, der påvirker boligerne. Der er ikke ret til bolig. Men der er en etableret ret til privat ejendom. Lad os tage et kig på den ret og en juridisk udfordring ved huslejekontrol i New York, CHIP, RSA, et al. v. City of New York, et al. (2d Cir.), med udgangspunkt i den ret, og hvordan den udfordring er med til at ændre boligfortællingen.

Historien om rettigheder i Amerika starter ikke i Philadelphia i 1776, men på et sted, der hedder Runnymede, England i 1215. Det var der, at forskellige baroner og andre stormænd fra kongeriget England tvang kong John til at underskrive et dokument, der blev kendt som Magna Carta. Dokumentet nedfældede for første gang skriftligt ideen om, at den udøvende gren af ​​regeringen (undskyld anakronismen) blev tvunget til at give efter for, hvad der svarede til det første parlament. Selvom de ikke blev valgt, krævede baronerne og stormændene, at før folk i kongeriget blev frataget deres friheder, inklusive deres ejendom, skulle der være en form for proces.

Denne betydningsfulde begivenhed løste ikke problemet. Det var først den 17^th århundrede og endnu en borgerkrig i England (de havde flere), at disse problemer dukkede op igen, denne gang voldsomt. Kong Charles rystede folk på landet og i byerne ned for at betale for krige i Europa. Parlamentet, der nu er en stærkere institution, fik nok. De udstedte i 1628 kaldet begæringen om ret. Der opfordrer de Magna Carta og beder kongen om at stoppe hans aggressive bestræbelser på at beslaglægge og besætte folks ejendom.

"'The Great Charter of the Liberties of England', det erklæres og vedtages, at ingen frimand må tages eller fængsles eller disisseres fra sin frie ejendom eller friheder, eller sine frie skikke, eller blive forbudt eller forvist eller på nogen måde ødelagt, men efter hans jævnaldrendes lovlige dom eller ved landets lov."

det ord, disseserede, er et eksempel på anglo-normanniske ord i vores juridiske terminologi. Det betyder at besidde eller mere effektivt at tage ejendom. Der skulle gå 14 år til at skændes, før en åben krig brød ud mellem parlamentet og kongen, en krig, der resulterede i hans væltning og henrettelse. Dette påvirkede grundlæggerne af USA, da de så den ultimative løsning og etableringen af ​​de grundlæggende rettigheder i Magna Carta som den sociale kontrakt, der blev brudt af den engelske regering, en krænkelse, der retfærdiggjorde et brud med England.

Grunden til, at dette er vigtigt i dag, er, at Petition of Right er anerkendt som et af grundlaget for Femte ændring i vores Bill of Rights, et ændringsforslag, der ser ud til at samle spørgsmål om strafferet og civilret (en vigtig henvisning til forfatningen er stifterens forfatning, et fremragende kompendium af de dokumenter og ideer, der understøtter forfatningen).

"Ingen person skal holdes til ansvar for en hovedstad eller anden berygtet forbrydelse, medmindre den er fremsat eller anklaget af en stor nævningeting, undtagen i sager, der opstår i land- eller flådestyrkerne eller i militsen, når de er i faktisk tjeneste i tide af krig eller offentlig fare; ej heller må nogen blive udsat for den samme lovovertrædelse for to gange at blive sat i fare for liv eller lemmer; og skal heller ikke i nogen straffesag tvinges til at være vidne mod sig selv, ej heller blive berøvet liv, frihed eller ejendom uden retfærdig rettergang; privat ejendom må heller ikke tages til offentlig brug uden retfærdig kompensation."

Men forfatterne af vores forfatning så ikke en sondring mellem strafferetlige tvister, der kunne fratage en person "liv og lemmer" og civile tvister, der kunne fratage en person "liv, frihed eller ejendom." For dem i en 18^th århundredes sammenhæng kræver regeringshandlinger for at tage nogen af ​​disse "retfærdig proces" og i tilfælde af privat ejendom, "bare kompensation." Den amerikanske forfatning helliger de ældgamle principper i engelsk lov, der er blevet kæmpet om i århundreder, som en fødselsret for amerikanerne. At tage en persons ejendom har samme tyngde som at tage deres liv eller lem.

Historien betyder noget. Når jeg har nævnt, at en boligpolitik bliver udfordret baseret på det femte ændringsforslag, bliver jeg nogle gange spurgt: "Hvad har 'at tage den femte' med bolig at gøre?" Folk kender ikke til den sidste halvdel af ændringsforslaget. Og udtrykket "private ejendomsrettigheder" er blevet synonymt i den dominerende kultur med ranchere med våben, der kæmper over hektar tomt land med den føderale regering. Sandheden er, at ideen om, at en persons private ejendom er bundet sammen med andre ting, vi betragter som rettigheder som tale, er gået tabt.

I dag har vi folk, der hævder, at "bolig er en menneskeret." Men at sige det gør det ikke sådan. Samtidig ved vi, at privat ejendom virkelig er en etableret forfatningsmæssig rettighed. Alligevel kæmper juridiske udfordringer som den i New York for at få domstolene til at anvende, hvad der burde være en indlysende standard for lokale myndigheders bestræbelser på at kontrollere, hvordan folk bruger deres private ejendom, specifikt når de udlejer ejendom til andre. Sagen anlagt af Boligforbedringsprogram (CHIP) er enkel. Fra deres resumé af sagen:

"I halvtreds år har New York City erklæret sit lejeboligmarked for at være i en evig tilstand af "nødsituation" for at retfærdiggøre et lovligt regime, der tvinger et lille sæt af ejendomsejere til at subsidiere boliger til en tilfældigt udvalgt population af individuelle lejere . Disse ejendomsejere er blevet frataget alle meningsfulde rettigheder med hensyn til deres ejendom, herunder retten til at udelukke andre fra ejendommen; at besætte, besidde eller bruge ejendommen; og frit råde over ejendommen."

Jeg har aldrig kunnet lide den slags udfordringer, fordi de lyder hjerteløse og spiller ind i sentimentaliteten i "bolig er en menneskeret"-mængdens logik; menneskers behov for bolig overtrumfer andres etablerede ret til egen ejendom. Det lyder medfølende, og det sælger ofte, men det er virkelig slet ikke medfølende. Politikker som huslejekontrol har længe været forstået for at gøre boligproblemer værre for folk med færre penge, ikke bedre (læs mit længere bud på huslejekontrol, Hvordan huslejekontrol gør boliger mindre overkommelige).

Jeg vil ikke give et slag for slag af CHIP, RSA, et al. v. City of New York, et al. (2d Cir.) men mens jeg er skeptisk over for fordelene ved disse sager på kort og mellemlang sigt (se mit indlæg Juridiske udfordringer til udsættelsesforbud: og retfærdighed for alle?), Jeg tror, ​​de er vigtige. Lovens bygning i vores system er præcedens, bygget på love vedtaget af lovgivende forsamlinger, implementeret af ledere og retssager ved vores domstole. I lang tid, på trods af det klare sprog i den femte ændring, har domstolene givet bred og dyb respekt til lokale regeringer, når de regulerer fast ejendom, især gennem zoneinddeling og lejelovgivning om udlejer.

Sager som CHIP forsøger i det væsentlige at lave ny lov, det vil sige at ændre præcedensen. Overvej diskussionen på side 12 i udskriften af mundtlige argumenter i anken mellem den seneste dommer i sagen og Andrew Pincus, der er ledende advokat i sagen.

"HR. PINCUS: Med hensyn til det fysiske overtagelseskrav, som vi taler om nu, søger vi en erklæring om, at forpligtelsen til at — at når en ejendomsejer ønsker at fjerne ejendommen fra boligudlejningsmarkedet, til nedrivning, til renovering, f.eks. bruge til andre formål, at forpligtelsen til at tilbyde en fornyelse er forfatningsstridig og —

RETTEN: Hr. Pincus.

HR. PINCUS: — (umærkelig) —

RETTEN: Hr. Pincus.

RETTEN: Ja. Så -

RETTEN: (umærkeligt) —

DOMSTOLEN: — er det, du beder os om at gøre for at erklære dette regime forfatningsstridigt?

HR. PINCUS: Ja."

Pincus havde introduceret en anden sag, Cedar Point Nursery Et al. v. Hassid et al., en sag, hvor højesteret besluttede, at det var en krænkelse af ejendomsrettigheder, at staten Californien tillod fagforeningsarrangører at besætte privatejede gårde for at organisere arbejdere. Dommeren i CHIP-sagen var skeptisk og fortalte Pincus: "Jeg ser det som en helt anden i denne omstændighed og faktisk som Cedar Point slet ikke kontrollerer (side 8)."

Det er ikke før mere diskussion, at dommeren endelig ser ud til at begynde at skabe forbindelse. Det er en langsom og smertefuld proces at se. Det Cedar Point sagen markerer et skift: "Domstolen har fastslået, at en fysisk tilegnelse er en overtagelse, uanset om den er permanent eller midlertidig; bevillingens varighed afhænger kun af størrelsen af ​​den skyldige erstatning." Men Pincus skal forbinde prikkerne fra den sag, en om gårde og fagforeninger, til tanken om, at lejere på en eller anden måde har ret til at blive i deres lejligheder for evigt, uanset om de betaler eller ej, og om ejeren vil skifte brug eller skifte lejer.

Jeg ændrer ikke mening: Den bedste og vigtigste brug af ressourcer i dag er at undersøge den offentlige mening for at forstå, hvorfor folk tænker, hvad de gør om lejeboliger og boliger generelt. Hvorfor tror og tror folk, at lejeboliger på en eller anden måde er anderledes end enhver anden privat virksomhed? Hvordan ændrer vi det synspunkt, så det er baseret på den virkelighed, at boliger er en marginal forretning ligesom enhver anden virksomhed, der forsøger at producere indtægter, der dækker eller overstiger omkostningerne? Jeg sagde i indlægget om juridiske udfordringer ovenfor,

“Den lokale lejlighedsbygning – hvad enten den er en kæmpestor af glas eller stål eller en lille murstens-fireplex – er en forretning, der betjener lokalbefolkningen ligesom købmanden eller hjørnebaren; og ligesom disse virksomheder er lejeboliger risikabelt og opererer på marginerne. Ingen retssag, selv en med en spændende og tilfredsstillende dom, kan gøre det hårde arbejde med at ændre historien om boliger."

Alligevel er det langsomme og omhyggelige arbejde, hr. Pincus og hans kolleger udfører over hele landet, selv i skæbnesvangre og endda uigennemtænkte juridiske udfordringer, et nødvendigt og vigtigt dryp, dryp, dryp, af vand, der slider på stenen i 100 år. af juridiske beslutninger, der favoriserer vilkårlige og lunefulde politiske tiltag for at begrænse og kontrollere lejeejendomme på måder, der skader ejerne, beboerne og mere generelt hele boligmarkedet. Men vi er ved at løbe tør for tid. Jeg har forudsagt enden på de fleste private lejemål ved udgangen af ​​dette årti. Det langsomme dryp af juridiske argumenter bliver måske mere som højtryksvandstråler, hvis vi investerede i at ombestemme offentligheden samtidig med at ændre de juridiske rammer.