Lad os erklære vores uafhængighed - fra zoneinddeling

I dag er dagen, hvor amerikanere almindeligvis betragter vores lands "fødselsdag", den dag, hvor vi officielt erklærede uafhængighed fra Det Forenede Kongerige. Man kunne hævde, at de andre dage ville være passende, som den endelige ratificering af vores skrevne forfatning den 21. juni 1788, eller endda afbrænding af skibet Gaspee af en gruppe amerikanske skatteunddragere den 9. juni 1722. Men den 4. juli er nu helliget i vores civilreligion som dagen, og det er også en god dag for amerikanerne at overveje at erklære deres uafhængighed fra et andet undertrykkende regime, brugen af ​​zoneinddeling at styre og kontrollere brugen af ​​jord i amerikanske byer.

4. juli-ferien er unik ved, at den ikke fejrer en kamp eller en person, men et dokument, uafhængighedserklæringen, hvis centrale fokus er at ryste en fjern regerings indblanding af sig i dagligdagen. For folk til venstre handler dokumentet om universelle rettigheder, og til højre som regel en fejring af individuelle rettigheder. Begge disse er naturligvis til stede i dokumentet. Zoning fremhæver denne konflikt mellem regeringens behov for at beskytte samfundet med retfærdige og forudsigelige regler, der ikke krænker rettigheder, og den stærke følelse, vi har fået fra dokumentet om, at det at være amerikansk handler om at gøre, hvad man vil, så længe det gør det. ikke skade nogen anden. Hvad er zoneinddeling, og hvor kom zoneinddeling fra? Og betyder det at slippe af med det at åbne op for et libertariansk vilde vesten, der kan være skadeligt?

Zoneinddelingens fødsel, vækst og alderdom

Euclid, Ohio er en forstad til Cleveland, var i begyndelsen af ​​det 19.^th århundrede, og da byen begyndte at vokse, tiltrak den interesse fra jernbaneinvestorer. Byen Euclid var bekymret for, at den ville blive overrendt af spekulanter og ny udvikling af jernbanerne, så den skabte regler for at begrænse udviklingen af ​​jord ejet af Ambler Real Estate Company. Ambler sagsøgte, og den resulterende juridiske kamp og højesterets afgørelse, Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 US 365 (1926), danner grundlag for nutidens lokale zonelove. Dette åbnede døren for byer over hele landet til at påtvinge det, vi i dag kalder euklidisk zoneinddeling, et regime af regler og forskrifter, der adskiller anvendelser geografisk i zoner; boliger her, detailhandel der, og en blanding af anvendelser i det område derovre.

På det tidspunkt gav denne adskillelse stor mening, idet man holdt, som sætningen lød, "svinet ude af stuen." Ingen ønskede at bo i et hus ved siden af ​​en fabrik, der bøvsede røg eller et destruktionsanlæg. At skubbe anvendelser fra hinanden var en måde at bruge afstand til at afbøde sundhedsrisici eller forværring af forskellige anvendelser fra andre anvendelser, især boliger. Men i årenes løb skulle der bygges veje for at opretholde dette system. Og resultatet var forstaden, med boliger beliggende milevidt fra koncentrationer af detailhandel, kommercielle og rekreative områder. Veje var dyre og blev hurtigt tilstoppede, efterhånden som befolkningen voksede.

Jeg har kaldt zoneinddeling til 20^th århundredes løsning for en 19^th århundredes problem, fordi vi i dagens verden har modeller for udvikling, der er blevet almindelige, og som skubber anvendelser sammen på en måde, der betyder, at folk kan bo, arbejde, shoppe og gå til en park inden for gåafstand. Transitmuligheder både offentlige og private (som LyftLYFT
, UberUBER
osv.) har spredt sig. Folk i byer kan nu ofte få, hvad de har brug for uden lange bilture. Fordelen ved, at flere bor tættere på hinanden, er, at det kræver mindre jord, og det betyder, at boliger er billigere og mindre sparsomme, end når det er bygget på store grunde og spredt ud.

Også redlining og racistiske pagter i efterkrigstidens Amerika betød, at zoner endte med at adskille ikke kun brug, men mennesker, hvilket forhindrede sorte familier i at få finansiering og bolig i områder, der overvejende var hvide. Dette var ikke på grund af typologi – bungalower er ikke racistiske, det er folk – men fordi zoner gjorde det nemt at holde ting eller personer, de ikke ville have, på afstand. Zoning lettede racisme.

Betyder ingen zoneinddeling ingen regler?

Nej. Lad os smide vores net i vandet og fiske et eksempel på en zonekode og et eksempel på en byggekode og se på forskellen.

Først, her er hvad en tilfældig prøve af Seattle zonekode ligner:

"C. Beboelsesformål i gadeplan

1. I alle NC- og C-zoner må beboelse tilsammen ikke optage mere end 20 procent af den gadevendte facade i gadeniveau under følgende omstændigheder eller placeringer:

en. I en udpeget fodgængerzone, ud mod en udpeget hovedgågade; eller

b. I alle NC- og C1-zoner i Bitter Lake Village Hub Urban Village, undtagen grunde, der støder op til Linden Avenue North, nord for North 135th Street; eller

c. Inden for en zone, der har en højdegrænse på 85 fod eller højere, undtagen som angivet i underafsnit 23.47A.005.C.2; eller

d. Inden for en NC1-zone, undtagen som angivet i underafsnit 23.47A.005.C.2; eller

e. I alle NC- og C1-zoner i Northgate Overlay District, undtagen som angivet i afsnit 23.71.044; eller

f. I alle NC- og C1-zoner inden for områderne vist på kort A til D for 23.47A.005 i slutningen af ​​dette kapitel 23.47A, når de vender mod en hovedgade."

Nu er her et eksempel på Seattle bygningsreglement:

"Adskillelse fra højspændingsudstyr. Hvor afbrydere, afbrydere eller andet udstyr, der fungerer ved 1000 volt, nominelt eller mindre, er installeret i en hvælving, et rum eller et kabinet, hvor der er blottede strømførende dele eller blotlagte ledninger, der fungerer over 1000 volt, nominelt, skal højspændingsudstyret være effektivt adskilt fra den plads, som lavspændingsudstyret optager, af en passende skillevæg, hegn eller skærm."

Dette er faktisk en del af en detalje i byggekoden, den elektriske kode. Du kan se, at zoneinddeling bliver meget nøjeregnende med hensyn til forholdet mellem anvendelser og gadeflade, hvordan grunde støder op til hinanden, højde og hvordan bygninger relaterer til andre anvendelser såsom gaden. Den elektriske kode handler om sikkerhed, og den er meget mere ligetil. Nogen, der kender til elektricitet og bygger boliger, vil måske argumentere med dette stykke kode, men der er ingen tvivl om, at alle vil have nogle grundlæggende regler, der sikrer, at en struktur ikke bliver bygget med farligt elektrisk udstyr. Men hvorfor bekymre sig om bygningens højde eller procentdelen af ​​facaden, der vender ud mod fortovet?

Sandheden er, at næsten alt, der er zonekode, kunne gøres op med og have ingen effekt på sikkerheden af ​​nye boliger og ville gøre det meget lettere at bygge. Opfylder bygningsreglementets strenge krav og dens forskellige krav, men forestil dig at se på denne zonekode og forsøge at finde ud af (med alle henvisninger til andre stykker kode), hvad der præcist kan bygges, og hvilke begrænsninger reglerne kan have for beboelige og brugbar plads. Zonekoden bidrager næsten intet til boliger for de mennesker, der bor i den, men sætter simpelthen og patruljerer vilkårlige standarder for andre mennesker, der måske bor nede ad vejen.

Erklæringen om uafhængighed af zoneinddeling

Jefferson skrev i erklæringen, at "al erfaring har vist, at menneskeheden er mere indstillet på at lide, mens ondskab er tålelig, end at rette sig selv ved at afskaffe de former, som de er vant til." Mærkeligt nok, bygherrer og udviklere hader ikke nødvendigvis zonekoden fordi de ved det og det er forudsigeligt. Banker og långivere er også afhængige af det. Og vrede naboer, der er bekymrede over egenkapitalen i deres enfamiliehus, er afhængige af den for at irritere ny udvikling, bremse den og måske stoppe den.

Som jeg har påpeget, er der få bedre eksempler på "vilkårlig regering", som mændene, der er samlet i Philadelphia, udfordret end en zonekode. Tæt, selvrefererende og en ophobning af ting, folk ikke ønsker, snarere end det, de stræber efter, zonelovgivning fremmer status quo og kvæler innovation. Og de er dyre at følge, kræver gennemgang, juridisk rådgivning og flere lag af tilladelser og besvær. Alt dette bæres af lejere og folk, der forsøger at finde et nyt hjem, som ser det afspejlet i prisen på deres bolig.

Men der har været "et langt tog af misbrug og usurpationer, der uvægerligt forfølger det samme objekt" ved hjælp af zonekoder, som specifikt har bevaret rettighederne og privilegierne for "vi kom her først" frem for "vi vil også bo her." At standse adskillelse af brug i zonekoder ville også gøre en ende på adskillelsen af ​​mennesker, hvilket udvider mulighederne både for folk, der ønsker at bygge boliger, og dem, der ønsker at bo i det.

Afskaffelsen af ​​zoneinddelingen ville ikke resultere i noget tab af sikkerhed eller valg af folk til at stemme med deres fødder og dollars for det, de kan lide, og imod det, de ikke kan lide. Måske kan der ske nogle grimme bygninger; men hvis ingen kan lide de bygninger, vil de være billige. Og nogle virkelig fantastiske ting vil være mulige, og vi kunne have udvikling, der ville skabe skønhed og nytte, ikke på trods af reglerne, men fordi der ikke er nogen.